●根據人口結構變化研究房地產市場走向一直被視為住房需求評估的基本方法

●我國自2003年前后出現的住房需求高漲現象與發(fā)端于1980年的“嬰兒潮”有關

●未來二十年我國的人口結構和住房市場將會迎來一個相當長的調整期

●應抓住歷史契機加快推進住房制度綜合配套改革和相關人口政策的調整

根據人口結構變化來研究房地產市場走向一直被視為住房需求評估的基本方法。早在上世紀八十年代，美國著名經濟學家曼昆就通過人口年齡結構準確預測到2007年前后美國住房價格的大幅下降趨勢。大量研究表明，美國次貸危機的集中爆發(fā)以及房地產泡沫的破滅，幾乎與美國的人口生育周期一脈相承。而我國自2003年前后出現的住房需求高漲現象，也與發(fā)端于1980年并一直持續(xù)到上世紀九十年代初期的“嬰兒潮”有關。“80后”在住房市場化改革之初成年，并在2003 年左右開始準備成家立業(yè)并集中進入住房市場，成為住房剛性需求的主體。據多家調研機構的問卷結果顯示，以年輕人為主的剛需群體約占近年來我國實際成交住宅的一半以上。未來二十年，由于城鎮(zhèn)化、戶籍制度、計劃生育政策等多因素的綜合作用，我國的人口結構和住房市場將會迎來一個相當長的調整期。

住房需求主體的人口學邏輯

按照國際上通行的人口年齡結構劃分類型，15-64歲之間被視為勞動年齡人口，0-14歲和65歲以上則被視為非勞動年齡人口。國際經驗表明，勞動年齡人口的比例越高，住房需求越大；而人口撫養(yǎng)比越高，住房需求越低。當人口接近退休年齡時，住房自有率將會隨著年齡的增加而降低，因為理性消費者退休后會傾向于賣掉自有住房去選擇租房，這類似于利用反向住宅抵押貸款提高自己的消費能力和生活水平。在許多OECD國家，紛紛出現了60歲左右的老年人集中拋售住房的現象。同樣，少年撫養(yǎng)比提高后，由于撫養(yǎng)孩子的支出增加，在孩子未成年時父母會傾向于暫時減少購房支出。

人口的性別比對住房需求則存在雙重影響。一方面，人口性別比失調所引起的“婚姻擁擠”現象會導致社會家庭數量少于性別比平衡時的家庭數量，全社會家庭數量的減少會進一步降低住房的潛在需求。另一方面，人口結構中性別比例較高的一方會面臨更大的購房壓力。以中國為例，高達118的出生人口性別比導致有兒子的家庭購房壓力明顯大于有女兒的家庭，“丈母娘推高房價”的現象在某些地區(qū)確實存在。據華人學者魏尚進估算，中國當前大約有30%的房價飆升背后可以用人口性別比失調進行解釋。

住房需求的高低還與收入結構和人力資本有關。從收入角度來看，高收入人群、高收入地區(qū)的住房需求明顯要高于低收入人群和低收入地區(qū)。據2010年美國的一項住房調查顯示，81.7%的中位數收入以上的家庭購買了住房，而中位數收入以下的家庭購買住房的比例只有51.4%。住房市場不景氣的地區(qū)往往意味著人力資本的下降和城市的衰落，人力資本整體水平較高且保持穩(wěn)定的地區(qū)，其房價的波動幅度也會越小。如在美國的次貸危機中，以舊金山和洛杉磯為代表的“陽光地帶”，其房價的跌幅要遠遠小于以底特律為代表的“冷凍地帶”。

對于后發(fā)大國而言，城鎮(zhèn)化的推進階段和人口的空間流向成為住房市場的一個重要風向標。國際經驗表明，當一國城鎮(zhèn)化率低于50%的時候，人口流動主要以農村進入城市為主階段，所有城市的房價漲幅總體比較接近，只是在城鎮(zhèn)化率接近50%時大城市的房價漲幅會稍快一些；當城鎮(zhèn)化率超過50%的時候，人口流動主要以小城市進入大城市為主，大城市的住房市場景氣指數明顯優(yōu)于中小城市；當城市人口超過70%后，城市主城區(qū)人口開始逐步向郊區(qū)遷移，大城市郊區(qū)的住房市場逐步興起；在城市化進程接近飽和之時，郊區(qū)城市化與“大都市圈”時代來臨，大城市郊區(qū)的房價表現將會顯著優(yōu)異。無論在哪個階段，人口的流向最終決定了房地產的市場表現。我國東北地區(qū)最近幾年出現的人口凈流出現象，也在一定程度上波及到了當地的住房市場。

幾點政策建議

未來二十年將是中國人口結構及住房需求劇烈變動的時期，為了防止人口結構的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響，我們認為，必須抓住歷史契機加快推進住房制度綜合配套改革和相關人口政策的調整。

第一，適度調整生育政策穩(wěn)定住房需求主體。在充分論證“單獨兩孩”政策實施效果的基礎上，考慮全面放開兩孩政策的可行性。從長期來看，人口生育率的增加可以有效防止人口結構的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響。一方面，人口撫養(yǎng)比的增加可以增加當前的消費率、減少儲蓄率，從而在一定程度上避免了中國住房需求的持續(xù)高漲；另一方面，出生率的增加可以有效增加未來住房市場的潛在需求主體，使得未來有比較穩(wěn)定的成年人來接續(xù)房地產市場，避免需求主體的急劇減少引發(fā)的房價硬著陸?？傮w而言，單獨兩孩政策是有利于房地產市場的穩(wěn)健均衡發(fā)展的，但就目前而言，單獨兩孩政策的力度和強度還無法達到立竿見影的效果。

第二，進一步深化戶籍制度改革的深度和廣度。改革開放以來，以戶籍制度為基礎的大量有形和無形門檻，導致了大量流動人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房，造成了嚴重的職住分離和住房需求的空間失配問題。據調查數據顯示，僅有0.9%的農民工實現了在務工城市購買住房的愿望，而大約有1/3以上的農民工選擇在老家縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房。通過戶籍制度改革和保障性安居工程，可以將這一部分流動性的需求主體穩(wěn)定下來。在部分條件具備的地區(qū)，可以嘗試宅基地、房屋和土地使用權跨區(qū)域調配置換的可行性。

第三，針對老齡人口比例逐漸升高的趨勢，可以參照歐美發(fā)達國家反向住宅抵押貸款的運作模式，在建立健全老年保障體系的基礎上嘗試“以房養(yǎng)老”政策的可行性，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應量，滿足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務消費需求；針對農民工和低收入群體的職住不平衡問題，可以通過減免租房稅費、鼓勵有關部門成立國有房屋租賃經營機構和中介機構等措施，進一步規(guī)范租房市場并保護承租行為，從而有效緩解這部分人群的住房壓力。

第四，建立以人口基本面為導向的分類城市住房調控體系。未來二十年同樣是中國住房市場出現嚴重分化的時期，城鎮(zhèn)化的新態(tài)勢將會引發(fā)不同等級的城市出現不同的市場特點，調控的力度和方式也需要有所差異。下一階段的城市化將會導致人口的空間結構向東部沿海地區(qū)的大中城市傾斜，而三、四線城市的流入人口將會小于其遷出人口。因此，要加快形成以人口流入和流出為基本面的分類城市住房調控體系，有效預防住房市場的潛在風險。