在成都商業(yè)面臨高庫(kù)存、去庫(kù)存周期極長(zhǎng)等銷售和運(yùn)營(yíng)等多重問(wèn)題時(shí),成都多個(gè)區(qū)域商業(yè)配套卻因跟進(jìn)速度無(wú)法跟上區(qū)域居住人氣快速提升的步伐,而導(dǎo)致數(shù)百萬(wàn)人口面臨消費(fèi)需求無(wú)法正常釋放的尷尬。商業(yè)配套匱乏,供不應(yīng)求等問(wèn)題在成都多個(gè)區(qū)域凸顯。

震驚：購(gòu)物中心存量近400萬(wàn)平 面臨運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)雙重壓力

據(jù)高力國(guó)際發(fā)布的2015年上半年成都商鋪市場(chǎng)相關(guān)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,上半年內(nèi),成都購(gòu)物中心市場(chǎng)僅有鐵獅門晶融匯項(xiàng)目開(kāi)業(yè),推動(dòng)市場(chǎng)總存量半年環(huán)比上升1.2%至3754266平方米。

同樣,正合地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也反映了成都購(gòu)物中心面臨的較大壓力。截止2014年底,成都商業(yè)物業(yè)存量面積達(dá)到420萬(wàn)平米,去存周期已經(jīng)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的84個(gè)月,即要花7年的時(shí)間才能把現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)庫(kù)存去掉,去存壓力十分巨大。報(bào)告還分析預(yù)估,目前成都市區(qū)主要商圈已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心(含百貨)體量已達(dá)540多萬(wàn)平方米。值得一提的是,成都市區(qū)在建或即將呈現(xiàn)的主要購(gòu)物中心體量超過(guò)210萬(wàn)平米。

仲量聯(lián)行戰(zhàn)略顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理張曉遠(yuǎn)在接受鳳凰房產(chǎn)成都站采訪時(shí)表示,目前成都商業(yè)地產(chǎn)面臨著銷售和經(jīng)營(yíng)的雙重壓力。“商鋪和寫(xiě)字樓由于前期的供應(yīng)量巨大,市場(chǎng)無(wú)法消化存量。商業(yè)的經(jīng)營(yíng),同樣存在壓力,像南延線的九方等,中午一些餐飲業(yè)生意火爆,晚上人氣急劇下降,因?yàn)橹苓吘幼∪丝谏?多是一些上班族。”

嘉進(jìn)地產(chǎn)資深策劃人士伍骎同樣認(rèn)為,目前成都的商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體之間的競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈,最后各方競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果只能是拼運(yùn)營(yíng),然后形成多個(gè)區(qū)域中心。

CBEDU商精聯(lián)執(zhí)行主席朱偉曾表示,目前成都商業(yè)儲(chǔ)備偏飽和,除少數(shù)地段特別占優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃、定位、后期營(yíng)運(yùn)、招商、連鎖化品牌號(hào)召力強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目外,很多商業(yè)招商和銷售去化壓力很大。

尷尬:商業(yè)配套分布不均 數(shù)百萬(wàn)區(qū)域人口消費(fèi)需求無(wú)處釋放

成都作為西南地區(qū)綜合發(fā)展較快的城市,商業(yè)存量與日俱增的同時(shí),卻還面臨商業(yè)配套區(qū)域分布不均勻等尷尬問(wèn)題,從而導(dǎo)致在壓力十分巨大的庫(kù)存背后,成都還有多個(gè)區(qū)域面臨商業(yè)配套匱乏的突出問(wèn)題,數(shù)百萬(wàn)區(qū)域人口面臨消費(fèi)需求無(wú)處釋放的尷尬窘境。

北面的龍?zhí)缎鲁?近30萬(wàn)常住人口區(qū)域內(nèi),目前正在銷售的綜合體項(xiàng)目?jī)H有上古天地。而作為大工業(yè)集群地的龍泉,當(dāng)?shù)氐木频陻?shù)量和品質(zhì)跟成都其它區(qū)域相差很遠(yuǎn),區(qū)域配套無(wú)法支撐常駐人口的生活、商務(wù)需求。

同樣存在該尷尬問(wèn)題的還有正在快速成長(zhǎng)的大面板塊、三圣鄉(xiāng)板塊以及住宅項(xiàng)目扎堆、居住人氣急速提升的理工板塊。

以理工板塊舉例,高策新源總經(jīng)理廖建華就表示,理工大學(xué)板塊經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展,板塊熱度在今年將達(dá)到最高潮。從兩三年前的零星項(xiàng)目入市,到現(xiàn)在已經(jīng)聚集了中鐵建、萬(wàn)科、電建、中糧、招商、藍(lán)光、藍(lán)潤(rùn)、富臨等眾多品牌項(xiàng)目,該區(qū)域已經(jīng)成為成都又一個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商聚集發(fā)展的板塊,這對(duì)板塊城市地位提升至關(guān)重要。

事實(shí)也的確如此,理工板塊目前正逐漸迎來(lái)量變到質(zhì)變的過(guò)程,這個(gè)新興的宜居板塊,共有近50個(gè)小區(qū),未來(lái)這里將有至少25萬(wàn)常住人口。據(jù)中原地產(chǎn)8月份最新的數(shù)據(jù)顯示,截止目前,2015年以來(lái)理工板塊新增商品住宅供應(yīng)14.3萬(wàn)平米,均價(jià)8563元/平米,理工板塊目前已經(jīng)成為成都人口最密集的區(qū)域之一。

鳳凰房產(chǎn)成都站通過(guò)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然理工板塊樓盤供應(yīng)集中,但是區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套卻極為匱乏。沒(méi)有呈現(xiàn)一個(gè)稍微大型點(diǎn)的商業(yè)綜合體,其他則更多的是底商或者社區(qū)商業(yè),如成都理工大學(xué)學(xué)生的主要消費(fèi)目的地會(huì)選擇建設(shè)路的財(cái)富又一城、SM廣場(chǎng)和伊藤洋華堂,理工板塊的商業(yè)配套供不應(yīng)求。

資深商業(yè)人士趙先生認(rèn)為,這些底商或者社區(qū)商業(yè)難以滿足區(qū)域居民更高品質(zhì)的消費(fèi)需求,理工板塊土地出讓條件基本都是以住宅項(xiàng)目為主,商業(yè)供應(yīng)不足,區(qū)域內(nèi)人口(包括約4萬(wàn)成都理工大學(xué)學(xué)生)消費(fèi)需求無(wú)法得到正常釋放。不過(guò),趙先生也強(qiáng)調(diào),目前區(qū)域內(nèi)有23萬(wàn)方的中國(guó)鐵建廣場(chǎng)在建,業(yè)態(tài)比較豐富齊全,建成后將滿足未來(lái)幾十萬(wàn)常住人口商務(wù)、商業(yè)和日常生活消費(fèi)需求。