近期有關部門發(fā)文放寬房地產(chǎn)市場外資準入門檻、二套房公積金貸款首付比例調(diào)整等政策成為業(yè)內(nèi)關注的焦點。分析人士認為，在行業(yè)成交旺季即將到來之際，相關政策將對購房需求實現(xiàn)支撐，政策助力“金九銀十”旺季，將強化地產(chǎn)短期配置價值。另一方面，房地產(chǎn)的長趨勢下滑使得政策效應邊際性減弱，投資項出現(xiàn)起色的時點或將晚于預期，預計年內(nèi)仍有望見到房地產(chǎn)投資觸底回升，房地產(chǎn)板塊的投資機會將更多地突出結構性、區(qū)域性等特征。
融資成本趨于降低
財富證券分析師劉群表示，隨著中國宏觀經(jīng)濟的轉型升級，作為整體經(jīng)濟引擎的房地產(chǎn)行業(yè)將逐步回歸本來屬性，向居住品轉變；同時，隨著國家財稅體制改革、房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺建設等工作的推進，促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的機制將進一步完善。綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、未來的增長速度及空間，房地產(chǎn)行業(yè)在整體上將向后市場邁進，過去的開發(fā)模式難以重現(xiàn)，新模式還需探索和培育。
齊魯證券分析師羅文波認為，從7月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來看，投資周期尚未啟動，銷售情況又生變化。商品房周度銷量回落，房企拿地積極性有所下降，庫存去化速度隨著銷量的減少而顯著減緩，如果要維持樓市的前期增長，需要新的政策進行進一步刺激。
平安證券分析師認為，在行業(yè)成交旺季即將到來之際，購房政策再次加碼旨在穩(wěn)定住房需求，結合前期多次降息帶來的實際購房成本下降，在全國房價尚未全面上升之時，將對購房需求實現(xiàn)支撐。同時，開發(fā)商也將在四季度進入買地高峰，在當前經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，地產(chǎn)投資企穩(wěn)對宏觀經(jīng)濟具有重要意義。貨幣政策再次強調(diào)寬松方向，有助于降低地產(chǎn)商的融資成本。同時，再融資窗口開啟，使上市房企在并購中具有更多資金優(yōu)勢。
招商證券分析師趙可認為，房地產(chǎn)政策并不孤立，而是整個逆周期政策的一環(huán)。目前經(jīng)濟預期仍悲觀將更加凸顯地產(chǎn)的支柱作用，政策助力“金九銀十”旺季強化地產(chǎn)短期配置價值。中期來看，經(jīng)濟復蘇仍可期待，未來水泥、鋼產(chǎn)量和發(fā)電量的實際產(chǎn)出復蘇疊加前期去產(chǎn)能將改善產(chǎn)出缺口，其帶來通脹回升的同時，也會增強本幣幣值穩(wěn)定性，從而利好房地產(chǎn)。
重點城市庫存拐點出現(xiàn)
興業(yè)證券分析師閻常銘認為，在人民幣匯率下行、經(jīng)濟形勢疲弱、貨幣政策持續(xù)寬松三個因素中，貨幣政策是決定房地產(chǎn)基本面最重要的核心因素。從大類資產(chǎn)配置角度看，貨幣寬松周期，房地產(chǎn)占居民大類資產(chǎn)配置比例將會上升。長周期來看，中國房地產(chǎn)長周期沒有達到頂點。利率市場化疊加金融自由化必將持續(xù)提升按揭貸款占銀行總貸款的比重。
羅文波認為，由于人口紅利消退、城鎮(zhèn)化進程推行過半等原因，房地產(chǎn)的長趨勢下滑使得政策效應邊際性減弱，投資項出現(xiàn)起色的時點或將略晚于預期，而近期新政的出臺將加快這一進程，預計年內(nèi)仍將見到房地產(chǎn)投資觸底回升。同時，政策層頻繁推出托市新政，在短期刺激的同時對長期需求亦形成透支。
長江證券分析師劉俊認為，從近期行業(yè)基本面看，七八月銷售環(huán)比有所降溫，重點城市的庫存絕對量開始下降，庫存拐點出現(xiàn)，價格回暖從一線城市向二線城市延伸的局面已經(jīng)形成。此次央行降息降準再次對資金面構成重大利好，房貸利率再創(chuàng)新低將進一步刺激購房需求的釋放。另外，此次降息降準恰逢“金九銀十”之前開發(fā)商蓄力推盤的關鍵時點，九月、十月的銷售量有望再創(chuàng)新高。同時，高房價與高庫存仍是行業(yè)的桎梏。流動性寬松對需求端的利好終將向供給端傳導，并帶來房價的上漲和供給的擴張。
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