受房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的影響，今年前8月全國(guó)土地供應(yīng)量和成交數(shù)量均明顯減少。
中投證券匯總的302個(gè)城市前8月土地市場(chǎng)交易情況顯示，1-8月累計(jì)推出的建筑面積為11.75億平方米，同比下滑26%。累計(jì)成交建筑面積8.84億平方米，同比減少三分之一。累計(jì)出讓金11064億元，同比下降31%。
從住宅和商業(yè)用地的具體情況來看，前8月住宅用地累計(jì)成交建筑面積為3.8億平方米，同比減少39%。商業(yè)用地累計(jì)成交1.43億平方米，同比減少42%。住宅和商業(yè)用地累計(jì)土地出讓金分別減少28%、41%。
中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明表示，在全國(guó)樓市去庫(kù)存壓力有所緩解的背景下，各線城市推地的節(jié)奏都有所恢復(fù)。
根據(jù)中投證券匯總的數(shù)據(jù)，8月302個(gè)城市推出的規(guī)劃建筑面積約1.63億平方米，環(huán)比7月增長(zhǎng)3%。
但李少明指出，雖然8月全國(guó)土地供應(yīng)有所增加，但由于北京等城市于8月底推出的土地月內(nèi)尚未成交，加上較多的二、三、四線城市有較大體量新供應(yīng)土地未能成交，導(dǎo)致8月土地成交數(shù)量較7月有較明顯下滑。
8月302個(gè)城市成交建筑面積1.04億平方米，環(huán)比同比分別下降22%、34%，土地出讓金約1390億元，環(huán)比同比降15%、16%。
如果分不同的土地用途來看，住宅用地和商業(yè)用地在8月的分化則較為明顯。302個(gè)城市8月住宅用地推出建筑面積環(huán)比增加18%至0.74億平方米，成交建筑面積環(huán)比減少9%至0.46億平方米，而商業(yè)用地成交建筑面積環(huán)比下降28%至0.15億平方米。
住宅用地和商業(yè)用地樓面成交均價(jià)的分化更為明顯。數(shù)據(jù)顯示，8月住宅樓面均價(jià)同比增長(zhǎng)53%，商業(yè)用地樓面均價(jià)同比下跌18%。
此外，各線城市的土地交易情況分化也依然嚴(yán)重。8月一線城市新增供應(yīng)量和成交量環(huán)比同比皆有增長(zhǎng)，其他城市成交環(huán)比同比均在下滑。
“一線城市成交表現(xiàn)明顯好于其他城市，”李少明說，“同時(shí)部分人口凈流入價(jià)值高的二線城市土地市場(chǎng)也成為開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。”
李少明表示，前8月三、四線城市新增土地供應(yīng)量最多，但成交和出讓金累計(jì)降幅都比較大。而一線城市土地資源相對(duì)不足，二線城市仍擁有大量?jī)r(jià)值較高的土地儲(chǔ)備，而對(duì)這些項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)使得地價(jià)居高不下。
這種激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面在北京愈演愈烈。周三，朝陽(yáng)孫河板塊出讓的一宗土地引來數(shù)家規(guī)模頗大的國(guó)資背景房企爭(zhēng)奪，其商品住房的成交樓面價(jià)已經(jīng)超過5萬元/平方米。中投證券的數(shù)據(jù)顯示，8月北京的成交樓面均價(jià)接近3萬元/平方米，平均溢價(jià)率約為140%。去年同期北京的成交樓面均價(jià)約在1萬元/平方米出頭。
而不斷增加的供應(yīng)量和較低的去庫(kù)存能力，讓中小城市的住宅用地存量堆積更加嚴(yán)重。中投證券匯總的42個(gè)城市2012年-2014年的住宅用地銷售量與供應(yīng)量的比值顯示，除一線城市和4個(gè)二、三線城市外，其余城市均明顯存在土地供應(yīng)過多的情況。
根據(jù)供銷比數(shù)據(jù)，22個(gè)二線城市近三年住宅用地累計(jì)銷供比均值為0.76，16個(gè)三、四線城市均值同為0.76。一線城市的銷供比均值為1.3。銷供比大于1 表明住宅用地供應(yīng)相對(duì)緊張，反之則表明供應(yīng)相對(duì)充裕，其計(jì)算方式為商品住宅新房銷售建筑面積/同期住宅用地成交建筑面積（剔除保障房數(shù)據(jù)）。
“大部分三、四線城市住宅用地供應(yīng)比2013年同期更充裕，”李少明說，“去庫(kù)存過程仍然漫長(zhǎng)。”
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