在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商往往是基于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，制定應(yīng)對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品策略。而互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)技術(shù)極大地降低數(shù)據(jù)收集的難度，使商業(yè)預(yù)測(cè)變得更加便捷和準(zhǔn)確。如今，市場(chǎng)信息更加公開(kāi)透明，目標(biāo)客戶(hù)特征更加具體和多元化，項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象越趨嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，同時(shí)，開(kāi)發(fā)創(chuàng)新的難度也加大。仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部總監(jiān)招錫祥近日在《“互聯(lián)網(wǎng)+”在商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用的新趨勢(shì)》論壇上表示，為應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)思維，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。

商業(yè)地產(chǎn)面臨第三次工業(yè)革命

縱觀人類(lèi)歷史，所有新技術(shù)的誕生都帶來(lái)巨大的行業(yè)挑戰(zhàn)。第一次工業(yè)革命是機(jī)器取代人力，第二次工業(yè)革命是全面應(yīng)用電力，第三次工業(yè)革命是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的顛覆。為應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者必須轉(zhuǎn)換開(kāi)發(fā)思維，要認(rèn)識(shí)互聯(lián)網(wǎng)及其給商業(yè)地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

“互聯(lián)網(wǎng)+”的本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)融合、合作與共贏，以往我們關(guān)注技術(shù)的革新如何加強(qiáng)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，而現(xiàn)在行業(yè)要發(fā)展就必須關(guān)注合作與共贏。“我們正從IT時(shí)代進(jìn)入DT時(shí)代，即從信息技術(shù)時(shí)代進(jìn)入數(shù)據(jù)技術(shù)時(shí)代，IT時(shí)代是以自身競(jìng)爭(zhēng)力為中心，而DT時(shí)代是以提高客戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)力為核心”，招錫祥表示，未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力就是如何幫助客戶(hù)，以達(dá)致共贏。關(guān)鍵就在于如何利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、利用數(shù)據(jù)技術(shù)去提供一個(gè)更有創(chuàng)造性的平臺(tái)。

大數(shù)據(jù)在商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用

過(guò)去5年移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)生了巨大的變化，智能手機(jī)的普及、移動(dòng)定位服務(wù)技術(shù)的推廣、手機(jī)軟件的發(fā)展、大數(shù)據(jù)及云計(jì)算技術(shù)的應(yīng)用，促使互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)逐漸搭建起來(lái)。這僅僅是一個(gè)開(kāi)始，IT公司正在探索要怎么利用這些數(shù)據(jù)。如果有人可以更快地運(yùn)用數(shù)據(jù)作出決策，他將成為行業(yè)的領(lǐng)先者。

仲量聯(lián)行研究顯示，大數(shù)據(jù)在國(guó)外其實(shí)已經(jīng)廣泛應(yīng)用。美國(guó)折扣零售商塔吉特（Target）通過(guò)收集和分析客戶(hù)端消費(fèi)記錄，可以預(yù)測(cè)出女性顧客的預(yù)產(chǎn)期，并在孕期的每個(gè)階段給客戶(hù)寄送相應(yīng)的優(yōu)惠券，從而創(chuàng)造出更高的銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)額。這就是商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)商在“互聯(lián)網(wǎng)+”的應(yīng)用方向，最終促使經(jīng)營(yíng)商和服務(wù)供應(yīng)商可以有更好的營(yíng)業(yè)額。商場(chǎng)租戶(hù)有更好的業(yè)績(jī)，也就帶動(dòng)了商場(chǎng)租金的提升。

另外一種國(guó)外的大數(shù)據(jù)技術(shù)運(yùn)用就是在商場(chǎng)鋪設(shè)智能感應(yīng)地板，這種地板可以記錄客戶(hù)進(jìn)入商場(chǎng)的移動(dòng)軌跡、不同時(shí)段的客流分布。消費(fèi)者何時(shí)進(jìn)來(lái)、在何處消費(fèi)，商鋪的客單價(jià)、轉(zhuǎn)化率，都可以變成數(shù)據(jù)。在商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中，如果可以收集到這樣的信息，運(yùn)營(yíng)商將可以更好地了解租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)狀況，這樣的數(shù)據(jù)支持為優(yōu)化商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和更好地服務(wù)最終的消費(fèi)者做了很好的鋪墊。

在國(guó)內(nèi)，百度慧眼可以通過(guò)GPS（全球定位系統(tǒng)）獲取移動(dòng)終端用戶(hù)的位置信息，從而獲取實(shí)時(shí)的區(qū)域人口數(shù)量及分布情況、動(dòng)態(tài)客群分布，包括常駐和流動(dòng)居民數(shù)量及密度分布、購(gòu)物移動(dòng)軌跡、通勤人員交通動(dòng)線。百度慧眼通過(guò)與移動(dòng)應(yīng)用軟件平臺(tái)的信息交互，收集到的個(gè)人信息及移動(dòng)軌跡將構(gòu)成更加全面的個(gè)人畫(huà)像，這些數(shù)據(jù)將幫助開(kāi)發(fā)商更快獲得客群特征及區(qū)域分布的信息。

目前，大數(shù)據(jù)的運(yùn)用主要集中在運(yùn)營(yíng)管理、招商推廣中。未來(lái)，大數(shù)據(jù)將實(shí)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈中運(yùn)用，逐漸應(yīng)用在前期策劃中。大數(shù)據(jù)在前期策劃的運(yùn)用將會(huì)有更加廣闊的發(fā)展空間，它將幫助開(kāi)發(fā)商更好地去拿地、做投資決策。

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將成開(kāi)發(fā)商的必要工具

大數(shù)據(jù)極大地提高了我們的工作效率。例如，以往需要用80%的時(shí)間收集數(shù)據(jù)，再用20%的時(shí)間去解讀；但現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)極大地節(jié)省了收集數(shù)據(jù)的時(shí)間，僅用20%的時(shí)間就足以收集數(shù)據(jù)，就有80%的充足時(shí)間去解讀數(shù)據(jù)。然而大數(shù)據(jù)只是一種提高信息預(yù)測(cè)的效率工具，它無(wú)法代替人類(lèi)去制定策略。

首先，大數(shù)據(jù)無(wú)法讀懂人性中的復(fù)雜因素，也無(wú)法取代人類(lèi)的獨(dú)創(chuàng)性和創(chuàng)造力。大數(shù)據(jù)能觀測(cè)到現(xiàn)有的行為、習(xí)慣，但并不能觀測(cè)到人類(lèi)內(nèi)在的情感、文化等需求。其次，企業(yè)決策及策略難以被數(shù)據(jù)所識(shí)別和預(yù)測(cè)。這就需要專(zhuān)業(yè)人士去理解、解讀數(shù)據(jù)帶給我們的信息，需要以專(zhuān)業(yè)人士的行業(yè)積累和專(zhuān)業(yè)觸覺(jué)做出判斷，用前瞻的視野預(yù)見(jiàn)未來(lái)的需求，這就是行業(yè)專(zhuān)家未來(lái)的價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)要差異化，必須更加專(zhuān)業(yè)化、人性化和創(chuàng)新化。

在未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將作為開(kāi)發(fā)商的一個(gè)必要的工具。開(kāi)發(fā)商通過(guò)大數(shù)據(jù)提高信息的獲取和預(yù)測(cè)效率，回歸和深入挖掘客戶(hù)的需求、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略需求，基于行業(yè)的專(zhuān)業(yè)視野和判斷，為客戶(hù)和企業(yè)開(kāi)創(chuàng)革新的生活和辦公環(huán)境。