萬科一向專注的普通住宅領域已不再有高增長，這從萬科年報數(shù)據(jù)可見一斑：2011年至2014年，萬科的凈利率逐年下降，分別是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。
萬科(000002.SZ)商業(yè)地產(chǎn)投資正在尋求新的突破。
9月25日，萬科集團高級副總裁、主要分管萬科集團商用物業(yè)的丁長峰在易居沃頓房地產(chǎn)研修班北京課程段授課時，談及萬科為何介入商業(yè)地產(chǎn)，此前不做是因為沒有資金沉淀無法實現(xiàn)高增長、拿不到便宜的地，而現(xiàn)在是“不得不做”。
一個事實是，萬科一向專注的普通住宅領域已不再有高增長，這從萬科年報數(shù)據(jù)可見一斑：2011年至2014年，萬科的凈利率逐年下降，分別是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。
在商業(yè)地產(chǎn)介入路徑上，萬科內(nèi)外兩路并進，外部與基金進行項目股權合作，內(nèi)部則通過成立資本管理平臺進行兼并收購，從而有效解決商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀過多的問題。
21世紀經(jīng)濟報道記者同時獲悉，萬科內(nèi)部新成立的萬丈資本有限公司，首席執(zhí)行官由丁長峰出任。丁長峰透露萬丈資本的主要業(yè)務是金融和城市存量資產(chǎn)的收購改造。
上海九項目齊發(fā)
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，萬科商業(yè)總建筑面積已超過1400萬平方米，包括217萬平方米購物中心、70.25萬平方米酒店及服務式公寓、442萬平方米寫字樓。其中，非住宅業(yè)務總資產(chǎn)超過1900億元，共計25個萬科廣場在建或者規(guī)劃中，截至目前有5個萬科廣場已開業(yè)，至2016年末將同時運營10個萬科廣場，總資產(chǎn)將達到304億元。
克而瑞研究中心分析師傅一辰指出，萬科做商業(yè)地產(chǎn)的劣勢在于，缺乏運營經(jīng)驗尤其是高端辦公的經(jīng)驗，目前還沒有拿得出手的案例，因此他們通過引入各種基金做輕資產(chǎn)，希望另辟蹊徑。而做輕資產(chǎn)考驗的就是企業(yè)的運營能力，如果運營能力不提高，資金實力再雄厚也需要交學費。
據(jù)透露，萬科上海2015年內(nèi)會有5萬平方米商業(yè)面積入市，明年5月份再供應5萬平方米。預計到2020年，萬科上海至少會布局4個萬科廣場，3個萬科中心。
經(jīng)過3年發(fā)展，上海已是萬科商業(yè)地產(chǎn)布局最大區(qū)域之一。目前上海萬科廣場、徐匯萬科中心、濱江萬科中心等9個項目已陸續(xù)進入招商階段，接下來就是開業(yè)。
萬科商用資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理葉挺曾透露萬科在商業(yè)用地選址法則：核心商務區(qū)、具備高增長潛力的新興商業(yè)區(qū)，預期可以迅速成熟的、必須跟軌道交通結合的片區(qū)。他指出萬科比較看好的都是軌道交通節(jié)點、大型商業(yè)區(qū)、甚至整個長三角的核心驅動區(qū)。例如浦東 陸家嘴 周邊的經(jīng)濟外溢區(qū)，又例如位于七寶的萬科廣場不僅處于兩條地鐵交匯處，周邊人口甚至都超過50萬。
萬丈資本主攻方向
投資者首先看到的，是萬科的資本運作能力雄厚，年報顯示，截至2014年底，萬科擁有貨幣資金627.3億元，現(xiàn)金流凈額417.2億元。而凈負債率降到了5.4%。
萬科的住宅項目大多數(shù)采用信托模式解決現(xiàn)金流，而在商業(yè)地產(chǎn)方面，萬科也從不避諱對投資者坦言其態(tài)度謹慎。近兩年來，萬科和鐵獅門、凱雷、領匯、黑石、麥格理、GIC、東方藏山等基金合作，還成立了前海萬科REITs封閉式混合型基金。
有了上述這個外部資本的合作經(jīng)驗，萬科在內(nèi)部成立萬丈資本則是水到渠成。
此前，據(jù)媒體披露，萬丈資本有限公司是萬科V Capital計劃的業(yè)務實體，在香港設立。而V Capital計劃主要針對金融和投資業(yè)務，是萬科應對住宅由增量轉向存量時代而做出的轉型業(yè)務之一，以金融化為主要運作方式。萬丈資本為私人股份有限公司，初期募集規(guī)模不小于100億元(并非注冊資本金，香港設立公司不需注冊資本金)。
萬丈資本作為新成立的一個資金平臺，將專注于城市更新和核心資產(chǎn)的收購改造，目的就是配合各地有商業(yè)地產(chǎn)的項目投資與提供服務，萬丈資本將作為資本方，介入萬科自身甚至其他項目。
從丁長峰推動200億規(guī)模的V Capital就可以看出，萬科萬丈資本也是要玩存量資產(chǎn)的打法，而這正是萬科做商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如上海虹橋萬科中心，此前就將90%股權賣給GIC，自己保留10%，但萬科全權負責招商和項目運營管理。9月28日，葉挺接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時認為，萬丈資本后期或許會介入萬科上海其他商業(yè)項目。
正如丁長峰所言，大型綜合項目中，要根據(jù)項目特點，對即售部分和持有經(jīng)營部分進行土地成本重置，這是所有定位的前提。
這也透露了萬科的商業(yè)野心不止于綜合體。21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，萬科日前中標上海徐涇地鐵上蓋TOD項目，該項目總建筑面積共46萬平方米，其中18萬平方米為商辦寫字樓，由上海 申通地鐵 、上海軌道交通上蓋物業(yè)股權投資基金合伙企業(yè)于今年2月2日聯(lián)合競得，成交價219787萬元。根據(jù)初步規(guī)劃，徐涇TOD項目預計2020年之前開業(yè)運營。
此前的9月22日，珠海市住城建局發(fā)布公告顯示，萬科在今年2月28日競得的約19.3萬平方米的商住地，將建成“萬科城市中心”，成為上沖TOD小鎮(zhèn)的組成部分。該項目位于上沖片區(qū)上沖車輛基地北側，建設單位為珠海市萬有引力房產(chǎn)有限公司。
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