9月13日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》，對深化國有企業(yè)改革作出了重大部署。作為國企改革的頂層設(shè)計，《指導(dǎo)意見》系統(tǒng)闡述了全面改革的總體要求、原則和整體思路，勾勒了國有企業(yè)改革發(fā)展路徑。

文件印發(fā)僅幾天后，一批長期閑置未開發(fā)，或剩余開發(fā)資源不多的房地產(chǎn)項目，通過北京、上海等地的產(chǎn)權(quán)交易所批量掛牌出售，拉開了地產(chǎn)國資深化改革的序幕。

與深化國企改革頂層設(shè)計的出臺幾乎同步，中海系地產(chǎn)資源整合、綠地混合所有制改革、招商地產(chǎn)世紀重組，以及廈門建發(fā)分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市，幾樁業(yè)界大事次第發(fā)生，國企改革的“深化”浪潮在房地產(chǎn)行業(yè)拉開大幕。

據(jù)東興證券房地產(chǎn)首席分析師鄭閔鋼分析，房地產(chǎn)行業(yè)國企占比高，但運營效率低，考慮到房地產(chǎn)依然是資源與資金密集型行業(yè)，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源的注入能帶來業(yè)績提升的巨大想象空間，運營效率也有望獲得較大的提升空間，因此國有房企將明顯受益于國企改革。

東風已來，哪些國有房企能迎來新機遇？在行業(yè)加速整合的大背景下，國有房企能否重掌行業(yè)主導(dǎo)地位？

普遍弊?。航?jīng)營效率拖后腿

9月17日晚間，停牌近5個月的招商地產(chǎn)公布“世紀重組”方案，控股股東招商局蛇口控股將以吸收合并招商地產(chǎn)的方式實現(xiàn)再上市。重組合并完成后，招商局蛇口將在原招商地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，增加150億元配套融資，以及原招商局蛇口的土地儲備、房產(chǎn)項目等優(yōu)質(zhì)資源，并引入戰(zhàn)略股東及員工持股。

消息一出，引來業(yè)界關(guān)注，因重組后的招商局蛇口總市值有望超過萬科與綠地，且成為A股今年以來力度最大的房地產(chǎn)行業(yè)國企改革案例。

就在招商地產(chǎn)世紀重組方案公布前4天，中共中央、國務(wù)院于9月13日晚間印發(fā)《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》，標志著深化國企改革邁出了里程碑式的一步。

銀河證券研報指出，《意見》提出了四個重點改革方向：一、國有企業(yè)區(qū)分為商業(yè)類和公益類，商業(yè)類實行商業(yè)化運作，以資產(chǎn)保值增值為目標；二、實現(xiàn)股權(quán)多元化，推動國企改制上市或集團公司整體上市，推進公司法人治理或激勵制度；三、國資監(jiān)管從管企業(yè)為主向管資本為主轉(zhuǎn)變，改組組建國有資本投資和運營公司；四、鼓勵非國有資本投資主體參與國有企業(yè)改革，鼓勵國有資本以多種方式入股非國有企業(yè)，員工持股試點穩(wěn)妥推進。

房地產(chǎn)是過去十年中國經(jīng)濟中獲利最高的行業(yè)之一，國有房企一直是其中的主要力量。

東興證券研報指出，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)里，國企占比較大，以A股為例，在房地產(chǎn)行業(yè)166家上市公司中，央企13家，地方國企63家，兩者加起來占全部上市房企近一半。

東興證券研究還發(fā)現(xiàn)，從運營效率來看，數(shù)量占優(yōu)的國有上市房企，質(zhì)量卻不盡如人意，其經(jīng)營效率低于行業(yè)平均水平。以ROE（凈資產(chǎn)回報率）來看，2014年房地產(chǎn)行業(yè)平均ROE為12.4%，國有房企的ROE為11.4%，低于平均水平1個百分點；在費用率方面，國有房企費用率略高于行業(yè)均值，2014年行業(yè)平均費用率為8.7%，國有房企則為8.8%。從運營效率來看，國有房企有較大提升空間。

鄭閔鋼向記者表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)高速擴張時代的結(jié)束，未來房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力不再是簡單的擴張規(guī)模，而是經(jīng)營質(zhì)量的比拼，引入社會資本、收購和注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、提高運營效率成為競爭重點，因此對于國有房企而言，行業(yè)現(xiàn)狀倒逼他們加大改革力度。

改革方向：做強做大、有進有退

新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，盡管地產(chǎn)類深化國企改革的側(cè)重點有所不同，但根本目的在于有效激活國企的機制，更好推進市場化管理和運作，實現(xiàn)“有進有退”，提升企業(yè)競爭力。

招商地產(chǎn)的重組方案，體現(xiàn)的是重組整合央企集團內(nèi)分散的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)“做強做大”的路徑?？硕鹧芯恐行姆治鰩煼苛岣嬖V記者，很多國有房企所屬的企業(yè)集團往往存在多元業(yè)務(wù)，在過去的發(fā)展過程中，同一集團內(nèi)部不同板塊，或多或少涉及土地資源和地產(chǎn)業(yè)務(wù)。因此，推動集團內(nèi)部同類業(yè)務(wù)重組整合，以做大做強作為國企改革的另一重要任務(wù)和方向。招商地產(chǎn)重組再上市、中海系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，均屬類似的方向。“做強做大”的另一個深化改革的路徑，是目前不少地方國資委旗下不同房企存在同一市場同業(yè)競爭的問題，資源浪費情況較普遍。因此，重組整合分散的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)資源向優(yōu)勢國有房企集中，發(fā)揮國有資本更大經(jīng)濟效益，成為一大方向。

以深圳國資委為例，其直接或間接控股的上市房企就有7家，包括深深房、深物業(yè)、沙河股份、深圳控股、深振業(yè)和天健集團等，卻沒有一家進入主流房企行列。這些企業(yè)未來如能進一步重組整合，有望實現(xiàn)國有資本對優(yōu)勢企業(yè)的集中支持，以做強做大。

此外，混合所有制改革是此輪深化國企改革的重點。上述改革意見提出，鼓勵國有企業(yè)通過投資入股、聯(lián)合投資、重組等多種方式，與非國有企業(yè)進行股權(quán)融合、戰(zhàn)略合作、資源整合，同時也鼓勵非國有資本投資主體通過出資入股、收購股權(quán)、認購可轉(zhuǎn)債、股權(quán)置換等多種方式，參與國有企業(yè)改制重組或國有控股上市公司增資擴股以及企業(yè)經(jīng)營管理。

房玲表示，在此框架下，擁有一定資金實力的國有房企與擁有市場化運作能力的民營房企，完全有合作和重組整合的可能，這不僅體現(xiàn)在項目層面合作，聯(lián)合拿地、聯(lián)合投資開發(fā)地產(chǎn)項目，國企參控股乃至重組整合民營房企，比如中交入股綠城，甚至國有房企引實力民營房企入股，乃至參與經(jīng)營管理，都將成為可能。

值得一提的是，上述改革意見也提出鼓勵加快處置低效無效資產(chǎn)，支持國有企業(yè)依法合規(guī)通過證券交易、產(chǎn)權(quán)交易等資本市場，以市場公允價格處置企業(yè)資產(chǎn)，實現(xiàn)國有資本形態(tài)轉(zhuǎn)換，這意味著對于許多經(jīng)營不善、布局失誤的國企類房企而言，未來可通過出售項目套現(xiàn)，從而向集團內(nèi)更具競爭力的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。

員工利益與股東捆綁

在歐陽捷看來，隨著深化國企改革在房地產(chǎn)行業(yè)全面鋪開，在未來5年內(nèi)，“強者恒強”的格局愈發(fā)明顯：一方面，在“背靠大樹”的21家涉房央企中，有望誕生新的巨無霸，超大型房企陣營擴容；另一方面，部分掌控優(yōu)質(zhì)資源的地方國企也有做強機會，但很多小規(guī)模的地方國有房企或陸續(xù)退出市場。

除了招商地產(chǎn)重組合并外，記者還了解到，中國海外于今年年中，已成功注入母公司中國建筑約338億元的地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)；保利置業(yè)在中期業(yè)績發(fā)布會上也透露，保利集團北京總部已有專門的小組在研究保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合問題；加上中交、中糧、中化、中鐵等央企也在加速推進重組，未來大型央企房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒄Q生新的巨無霸企業(yè)。

歐陽捷則告訴記者，隨著房地產(chǎn)高速增長時代的終結(jié)，對于許多規(guī)模有限、資源優(yōu)勢不突出的地方國有房企而言，做大做強的機會已經(jīng)沒有了?？紤]到部分大型房企仍有著強烈的做大規(guī)模意愿，目前這些地方國企可以把握機會出售套現(xiàn)。一旦數(shù)年后行業(yè)規(guī)模收縮，大型房企會更聚焦于利潤指標，這類地方國企要想再賣個好價格，可能就不那么容易。

相對于規(guī)模的擴張，如何通過混合所有制激發(fā)國企活力，提升經(jīng)營效率，仍是一個待解難題。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)的研究員向記者表示，從目前出臺的深化國企改革措施來看，大型房地產(chǎn)央企在員工持股、股權(quán)激勵等方面進度相對較慢，只有保利、招商地產(chǎn)有實質(zhì)性動作，考慮到員工持股、股權(quán)激勵有助于將管理者的利益與公司利益相綁定，更好地激發(fā)管理層的積極性，這將是央企房企實行改革的一個重要突破口。