全國(guó)樓市從9月份以來表現(xiàn)平淡，而在9月出臺(tái)的多項(xiàng)助市政策也顯得威力不足。中原集團(tuán)研究中心、克而瑞研究中心等機(jī)構(gòu)為中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)獨(dú)家提供的數(shù)據(jù)顯示，從“銀十”國(guó)慶黃金周的樓市表現(xiàn)來看，似乎未使全國(guó)樓市迎來開門紅。盡管各地樓市成交量同比仍處在高位，但環(huán)比9月份的市場(chǎng)，繼續(xù)下降的趨勢(shì)未變，部分城市跌幅較大，熱銷項(xiàng)目同樣難有亮點(diǎn)可尋。
“金九”樓市平淡
各線城市分化
前期的降息降準(zhǔn)以及公積金新政等各項(xiàng)寬松政策對(duì)樓市刺激效應(yīng)逐漸減弱，致使9月全國(guó)樓市成交歸于平淡。同比處于高位，但環(huán)比數(shù)據(jù)并不樂觀。從多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，一線樓市在9月份出現(xiàn)分化，喜憂參半，但整體表現(xiàn)后勁乏力。
分城市來看，研究數(shù)據(jù)顯示，9月北京新建商品住宅網(wǎng)簽總量為8210套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲，但是環(huán)比今年8月份的交易量則下跌了30%，與今年7月交易高峰時(shí)相比則下跌了42%，至此，北京新建商品住宅交易量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌。
此外，9月深圳共成交4060套新建商品住宅，成交面積40.91萬平方米，環(huán)比分別下降28%和29%。這與上半年深圳單月一二手住宅成交量一度突破2萬套的成績(jī)相比，出現(xiàn)了嚴(yán)重的下滑。
從全國(guó)來看，中原集團(tuán)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比基本持平，微升1.7%，結(jié)束了持續(xù)兩個(gè)月的環(huán)比下滑勢(shì)頭。與去年“金九”相比，成交增長(zhǎng)依然明顯，同比上升28.7%。其中，一線城市表現(xiàn)突出，9月商品住宅成交面積同比上升74.7%。
但從大部分城市的二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)來看并不樂觀。從中原集團(tuán)監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市二手房成交面積來看，環(huán)比下降3.8%，持續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下滑。且包括一線城市在內(nèi)的多個(gè)重點(diǎn)城市9月二手房成交量走低，其中廣州、杭州降幅較為明顯。
克而瑞研究中心研究員楊科偉認(rèn)為，盡管8、9月成交規(guī)模環(huán)比均出現(xiàn)小幅下滑，但仍好于去年同期。近期隨著各省陸續(xù)出臺(tái)維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多條措施，住建部發(fā)文降低公積金二套首付至兩成，對(duì)市場(chǎng)振動(dòng)頗大。
此外，9月30日，國(guó)家再出樓市新政，不限購(gòu)城市購(gòu)買普通住宅商貸比例最低降至25%，對(duì)于接下來的3個(gè)月的房地產(chǎn)需求層面將有較大的推動(dòng)作用。隨著城市供應(yīng)的放量，“銀十”成交上漲依然可期。
北上廣深“十一”
日均成交下滑超6成
8、9月份密集出臺(tái)的“微刺激”政策，亦未給“銀十”樓市帶來逆轉(zhuǎn)。
如果從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，10月的市場(chǎng)仍然延續(xù)了9月的下滑趨勢(shì)，同比數(shù)據(jù)則相對(duì)樂觀。
從克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市來看，“十一”黃金周期間，大多數(shù)城市備案數(shù)據(jù)都好于去年同期，但與9月份相比，仍降幅較大。
分城市來看，一線城市表現(xiàn)差異明顯，北上廣深“十一”日均成交面積相較9月均下滑6成以上。但對(duì)比去年國(guó)慶，只有北京日均成交下跌，其余三城均上漲；二線城市除天津以外，其余15個(gè)城市“十一”黃金周日均成交較9月均大幅下滑，同比去年黃金周數(shù)據(jù)來看，則僅有三個(gè)城市成交下跌，而蘇州、南京、濟(jì)南同比增幅更是超過100%。
某中介房產(chǎn)分析師認(rèn)為，即便在最具有競(jìng)爭(zhēng)力的四個(gè)一線城市里，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了分化。有的成交翹尾，有的成交萎靡，但在北京、上海、廣州和深圳四個(gè)城市中，土地的稀缺性越來越明顯，仍然是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的四個(gè)城市，它們9月的樓市表現(xiàn)，恰好是中國(guó)目前整體樓市的縮影和預(yù)言。
值得關(guān)注的是，9月底，“微刺激”政策不斷的態(tài)勢(shì)下，未來包括一線城市在內(nèi)的全國(guó)各房地產(chǎn)市場(chǎng)，或?qū)⒗^續(xù)延續(xù)“回暖明顯、分化加劇”的走勢(shì)。
“十一”黃金周期間，中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市商品住宅成交面積較2014年同期上升12%，其中一線及二線城市分別上升23%、22%；但較2013年同期下降11%。市場(chǎng)成交量好于去年同期，但是較2013年的歷史高位仍有一定差距。
此外，今年及去年“十一”長(zhǎng)假前夕都發(fā)布了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“9·30”新政，但今年“9·30”新政對(duì)市場(chǎng)的刺激作用已經(jīng)明顯小于去年。根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)顯示，去年“十一”長(zhǎng)假一二手房總成交額比9月同期大增138%，而今年“十一”長(zhǎng)假一二手房總成交額與9月同期基本持平，微跌2%。
去化壓力依舊
部分城市需以價(jià)換量
9月，推盤高峰如期而至，后續(xù)去化再次面臨考驗(yàn)。中原監(jiān)測(cè)的22個(gè)城市9月推售套數(shù)環(huán)比增加17%，較今年6月的高位推售量增加2%。分城市來看，武漢、成都、南京本月推盤量居于前三甲。
盡管9月末各地庫存較去年末大多數(shù)城市都有不同程度減少，但較上半年末部分城市庫存又出現(xiàn)增加。這一方面由于迎接“金九”房企加大了供應(yīng)力度，另一方面則是三季度市場(chǎng)成交較二季度出現(xiàn)一定下滑。
克而瑞研究中心研究員楊科偉認(rèn)為，在上半年部分需求提前透支的情況下，四季度正值政策和市場(chǎng)旺季的“雙窗口期”，開發(fā)企業(yè)應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)，在部分高庫存城市以價(jià)換量才是正途。
中原集團(tuán)研究中心分析師劉淵預(yù)測(cè)，今年四季度40大重點(diǎn)城市新房成交量有望與去年同期持平，而將比今年三季度有所增長(zhǎng)。主要原因在于政策面繼續(xù)維持寬松，今年“9·30”新政對(duì)市場(chǎng)影響雖然小于去年“9·30”新政，但預(yù)計(jì)后續(xù)仍將有地方政府跟進(jìn)，推出更多支持需求的政策；其次，房企年末業(yè)績(jī)沖刺，四季度推盤量將比三季度有所增加。
不過，在劉淵看來，由于去年四季度成交量處于高位，考慮到基數(shù)效應(yīng)，今年同比不會(huì)繼續(xù)有增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全國(guó)今年新房銷售面積同比增長(zhǎng)5%。
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