“金九銀十”是一年里房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的時(shí)候。眼下樓市究竟好不好？房?jī)r(jià)走勢(shì)和地區(qū)分化情況如何？請(qǐng)一起來(lái)看4張圖表。

先從大范圍來(lái)看，現(xiàn)在的樓市算不算景氣，在哪個(gè)區(qū)間？第一張圖表是國(guó)家房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)，根據(jù)這一統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)景氣情況在今年5、6月份有一波轉(zhuǎn)折向上態(tài)勢(shì)。

與房地產(chǎn)景氣情況最為息息相關(guān)的，是宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策情況。從房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，2010年樓市開(kāi)始了一輪嚴(yán)厲限購(gòu)，2013年出臺(tái)“國(guó)五條”，這些都對(duì)行業(yè)景氣情況形成打壓。從第一張圖表來(lái)看，房地產(chǎn)景氣情況從去年直到今年上半年，都在走低。

不過(guò)，從2014年開(kāi)始，政策環(huán)境又開(kāi)始了“托底”。盤(pán)點(diǎn)2014年以來(lái)的五輪牽動(dòng)樓市的政策變動(dòng)，依次為：第一輪，部分地區(qū)逐漸松綁限購(gòu)；第二輪，2014年“930”央行的限購(gòu)政策調(diào)整及降息；第三輪，各地發(fā)布的購(gòu)房補(bǔ)貼及央行的再次降準(zhǔn)；第四論，2015年“330”前后開(kāi)始鼓勵(lì)自住及改善需求的政策（主要在公積金政策）；第五輪，2015年8月前后，松綁限外令、再次降準(zhǔn)降息、全國(guó)針對(duì)二套公積金政策松綁等。

同時(shí)，貨幣政策方面，“今年以來(lái)總體上是穩(wěn)健偏松的，2014年11月起的五次降息、四次降準(zhǔn)為市場(chǎng)注入了較強(qiáng)的流動(dòng)性，商業(yè)銀行存貸比考核指標(biāo)淡化也在一定程度上釋放了銀行信貸的投放空間。”交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

由此，具有滯后效應(yīng)的行業(yè)景氣情況，正如上圖所示，已經(jīng)進(jìn)入了周期性的復(fù)蘇階段。

知道了行業(yè)的大格局，再來(lái)說(shuō)說(shuō)供求關(guān)系。上面的第二張圖是從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)里整理出來(lái)的商品房銷(xiāo)售情況。和景氣指數(shù)吻合的是，不管是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額增速，都在二季度同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。

但是，整體樂(lè)觀不代表沒(méi)有區(qū)域分化。交銀金研中心根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況差異巨大。1-8月東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積33560萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%，中部、西部地區(qū)銷(xiāo)售面積分別同比增長(zhǎng)4.2%和5.2%。銷(xiāo)售額的差異更為明顯，東、中、西部地區(qū)銷(xiāo)售額增速分別為22.2%、7.4%和4.3%。其中廣東、福建銷(xiāo)售面積增速均超30%，而部分地區(qū)成交情況仍然堪憂(yōu)，遼寧、寧夏、山西、黑龍江商品房銷(xiāo)售面積較去年同比降幅均超過(guò)15%。

知道了銷(xiāo)售情況，上面的第三張圖，顯示的是大家最關(guān)心的房?jī)r(jià)。和銷(xiāo)售額基本上一摸一樣的是，房?jī)r(jià)走勢(shì)也是一頭冷一頭熱。北上廣深，尤其是發(fā)了燒的深圳房?jī)r(jià)，一路向上。70個(gè)大中城市里，相比去年同期新建商品住宅房?jī)r(jià)上漲的還有南京、杭州、武漢、寧波、廈門(mén)。

然而，不查數(shù)據(jù)或許想不到的是，除了這9個(gè)城市，余下的城市，同比新建房房?jī)r(jià)是下跌的，像丹東、湛江下跌幅度都接近10%。

看到這里，如果有朋友考慮要不要買(mǎi)房，還有張很重要的圖我們要看——上圖是房貸的計(jì)算。而房貸劃不劃算，反過(guò)來(lái)也對(duì)供求關(guān)系中購(gòu)房者的需求有很大的刺激作用。如果模擬按按100萬(wàn)房貸、等額本息計(jì)算，不算不知道的是，20年和30年期的按揭貸款月供，相比本輪降息前已分別下降10.7%和12.7%。

最后來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)未來(lái)趨勢(shì)。未來(lái)趨勢(shì)，相信大家隨便上網(wǎng)一查，就能看到各路專(zhuān)家的分析。本文不再贅述各路觀點(diǎn)，只補(bǔ)充三點(diǎn)。

第一，是一句大實(shí)話(huà)：房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中、地方政府財(cái)政中，都占了太重要的位置，有一種說(shuō)法也叫“經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架”了，所以房?jī)r(jià)走勢(shì)要看經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的力度和趨勢(shì)。

第二，至于北上廣深的“限購(gòu)”會(huì)不會(huì)取消，被采訪(fǎng)者的觀點(diǎn)幾乎一致認(rèn)為，短期內(nèi)幾乎沒(méi)有取消限購(gòu)的可能，由于現(xiàn)在的宏觀政策是要“托底蓋帽”，而一線(xiàn)城市的虹吸效應(yīng)仍然過(guò)于顯著。

第三，對(duì)于房產(chǎn)稅這項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制的落地，首先，這受立法進(jìn)程影響，征稅合法化是實(shí)施前提，而立法周期通常需要至少兩年時(shí)間，近期房地產(chǎn)稅法被補(bǔ)納入五年立法規(guī)劃；其次，房地產(chǎn)稅的覆蓋面廣，關(guān)于稅基、稅率、收繳方式的頂層設(shè)計(jì)還需針對(duì)不同群體、不同城市形成可行方案；再次，住房信息遲遲難以聯(lián)網(wǎng)，完成不動(dòng)產(chǎn)登記至少要到2018年以后。