盡管銷售活躍帶來的樓市回暖還在持續(xù)，但有人士指出，復(fù)蘇中的中國樓市事實上危機四伏。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉日前撰文指出，本輪樓市繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激、透支需求的結(jié)果，其后潛伏的危機極有可能在2016年爆發(fā)，屆時中國樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期。
這樣的擔憂不無道理。雖然今年前9個月，中國商品房銷售面積和銷售額增長仍在持續(xù)，但已經(jīng)出現(xiàn)上漲乏力的趨勢。1-9月份，商品房銷售面積和銷售額增速基本與1-8月份持平，前幾個月快速攀升的走勢已經(jīng)結(jié)束。而北京等熱點城市更是出現(xiàn)成交放緩、“金九銀十”成色不足的“降溫”狀況。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工等數(shù)據(jù)持續(xù)走低，以往以房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能擴張拉動整體經(jīng)濟上漲的動力欠缺。
讓人更為憂慮的是，一二線熱點城市的土地市場已經(jīng)迅速回暖，高價地頻出。日前北京誕生新“地王”，其商品住宅部分折合樓面價已經(jīng)達到每平方米7.5萬元人民幣的天價。而過去幾年的歷史表明，“地王”頻出之后，往往緊接著出現(xiàn)的就是一段時間的樓市蕭條。
不過，有專家指出，目前中國樓市整體處于供需基本平衡的狀況，并未出現(xiàn)供過于求的危機。而且，隨著近月來的銷售加速，許多地方樓市危如累卵的高庫存壓力出現(xiàn)緩解，總體而言，房地產(chǎn)市場的顯性風險正在下降，明年爆發(fā)危機的可能性并不大。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松22日在接受中新社記者采訪時指出，目前中國并未看到需求的明顯透支。從2013年的數(shù)據(jù)來看，中國居民戶均擁有略高于1套住房，這意味著總體而言，樓市維持在一種供需平衡的狀態(tài)。而且隨著家庭小型化、住房條件改善等帶來的大量購房需求，支撐中國樓市的需求基礎(chǔ)依然堅挺。
今年中國官方出臺的政策，除降息外，主要是降低了二手房營業(yè)稅的免征年限。這實際上是降低了交易環(huán)節(jié)的稅費，主要是增加存量房市場活躍度，并不是在透支需求。
“無論是開發(fā)商還是業(yè)內(nèi)分析師，必須認識到一點，中國樓市的發(fā)展階段已經(jīng)發(fā)生改變，供不應(yīng)求的黃金時代已經(jīng)過去”，鄧郁松表示，這意味著再以前幾年的方式和標準去衡量樓市不可能得到正確的結(jié)論。
在鄧郁松看來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積不出現(xiàn)大幅反彈其實是件好事，“投資大上快上非常危險”，這可能使現(xiàn)在樓市供需平衡的狀況被打破，而且還會累積大量的泡沫。2013年可能是近年來房屋新開工的峰值，投資和新開工長期低位運行，可能是現(xiàn)在人們需要接受的事實。
雖以樓市產(chǎn)能擴張帶動整體經(jīng)濟的發(fā)展的老路不好走了，但房地產(chǎn)市場還能在其他方面發(fā)揮支柱作用。鄧郁松指出，例如通過降低稅費，增加樓市特別是二手房市場的交易活躍度，一樣能帶來大量的裝修、家居和建材需求，帶動上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；再如對老舊小區(qū)的改造，包括電梯、城市管線等一樣有很大的投資空間。加之，中國城鄉(xiāng)差距巨大，美麗鄉(xiāng)村的建設(shè)的發(fā)展仍有許多發(fā)展?jié)摿Α?/div>
當然，中國樓市也確實存在風險。在宏觀經(jīng)濟下行壓力持續(xù)的狀況下，央行已經(jīng)多次降息降準。但長期的低利率政策可能會“虛假地”提高購房人的支付能力，從而推高房價，帶來高房價的泡沫風險。鄧郁松指出，據(jù)其測算，去年以來，在首付、月供不變的情況下，中國購房者的實際支付能力提高了15%，這也讓他們可以負擔起以前無法負擔的房價。
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