“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”該怎么玩，房企如何實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)的快速消化，房地產(chǎn)普惠金融為何是下一個(gè)“風(fēng)口”，眾籌又將如何影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈？日前，在貴州貴陽(yáng)舉行的世界眾籌大會(huì)中，這一連串問(wèn)題成為房地產(chǎn)從業(yè)者和研究者熱議的話(huà)題。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鐘彬分析，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨兩個(gè)“痛點(diǎn)”：一方面是“庫(kù)存”壓力過(guò)大，另一方面是投入在持續(xù)下降。
“怎么轉(zhuǎn)型，成了所有大中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同關(guān)注的問(wèn)題。”鐘彬說(shuō)，資本正在改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，而互聯(lián)網(wǎng)在重塑房地產(chǎn)行業(yè)的格局，許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)增設(shè)了互聯(lián)網(wǎng)與金融交叉的專(zhuān)業(yè)部門(mén)。
匯金眾籌金融公司董事長(zhǎng)涂勇涉足房地產(chǎn)行業(yè)16年。他說(shuō)，以前用錢(qián)砸廣告就能來(lái)客戶(hù)，而現(xiàn)在的客戶(hù)很難隨著廣告投放聚集起來(lái)；過(guò)去融資的利率雖然高一些，但資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)比較小；如今資金占用時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，償還債務(wù)的壓力漸漸增大。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)商品房待售面積66510萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.4%。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，在庫(kù)存壓力大的同時(shí)，房地產(chǎn)投資大大滑落，而我國(guó)投資在GDP中的占比很高，從國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，必然導(dǎo)致GDP增速下滑。
這樣的情況下，許多企業(yè)家不約而同地關(guān)注，如何能找到一種運(yùn)營(yíng)模式，讓自己手里有形的重資產(chǎn)變成更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的輕資產(chǎn)。
在今天專(zhuān)門(mén)關(guān)于房地產(chǎn)與眾籌的論壇討論中，鐘彬認(rèn)為，眾籌的新商業(yè)思維本身含有“投資消費(fèi)化、消費(fèi)碎片化”特征，正好可以將重資產(chǎn)輕型化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域表現(xiàn)得更加突出。
聶梅生的分析更加直接，她認(rèn)為一手“觸網(wǎng)”、一手“觸金”，再提升“版本”，是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的新出路。“觸網(wǎng)就是一定要思考怎么做好‘互聯(lián)網(wǎng)+’，觸金就是投融資模式創(chuàng)新，提升版本就是做好產(chǎn)業(yè)化”。
聶梅生正在考慮一個(gè)社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的眾籌模式，將開(kāi)發(fā)商手中的眾多小區(qū)整合起來(lái)，在小區(qū)中利用空置房屋開(kāi)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，與國(guó)家的社區(qū)養(yǎng)老扶持政策結(jié)合起來(lái)，先把社區(qū)養(yǎng)老的床位數(shù)量聚集起來(lái)。
接著，再用眾籌的模式同時(shí)向企業(yè)（B2B）和社區(qū)養(yǎng)老客戶(hù)(B2C)進(jìn)行雙層眾籌，可以通過(guò)一系列運(yùn)作達(dá)到穩(wěn)定的收益，進(jìn)而達(dá)到通過(guò)聚量完成聚資的效果。而未來(lái)更多的想象空間在于這些養(yǎng)老用戶(hù)的個(gè)人信息數(shù)據(jù)，可以與社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)生保健、運(yùn)動(dòng)旅游等產(chǎn)業(yè)廣泛合作。
中國(guó)投資協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)與金融創(chuàng)新平臺(tái)秘書(shū)長(zhǎng)、北京大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)研究中心研究員?；蹮钫J(rèn)為，眾籌對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的另外一個(gè)重大影響是將打破原有的信用估值體系，產(chǎn)生全新的投資銀行消解傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有三種——向銀行申請(qǐng)貸款、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票直接融資，但中小企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和實(shí)現(xiàn)上市融資卻面臨困難。目前，中小企業(yè)的資金來(lái)源主要依靠自有資金和銀行貸款。
?；蹮钫J(rèn)為，新金融時(shí)代的眾籌探索，將有助于中小企業(yè)尋找到更多的商業(yè)模式，用更低成本獲取資金。
新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷說(shuō)，2014年下半年，整個(gè)行業(yè)眾籌的金額比上半年增加了6～7倍，今年依舊呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。他提醒說(shuō)，應(yīng)該注意眾籌中的法律風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域中眾籌還屬于新生事物，需要更多的碰撞和交流。
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