負(fù)債460億再舉債百億，高速擴(kuò)張之下或存資金鏈斷裂風(fēng)險

在港上市房企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次踏上了高速擴(kuò)張之路，而支撐其擴(kuò)張的是大幅舉債。10月19日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布第二期規(guī)模為50億元的公司債將于近期發(fā)行，用于償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)足一般營運(yùn)資金。至此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年百億公司債發(fā)行完畢。公開信息顯示，去年以來，蟄伏兩年棲身北京的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)突然突圍奮起，斥資超200億元瘋狂在北京、廣州、武漢等全國一二線城市逆市拿地，且迅速進(jìn)行開發(fā)。

然而，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)瘋狂擴(kuò)張的背后是其巨額負(fù)債。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2015年半年報顯示，集團(tuán)有息負(fù)債總額達(dá)460億元。巨額負(fù)債的同時，銷售并未達(dá)到目標(biāo)。按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年420億元的銷售目標(biāo)，截至三季度，銷售收入為221億元，想在第四季度達(dá)到200億元的銷售業(yè)績，難度不小。

10月21日，業(yè)內(nèi)關(guān)注過遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人士向記者表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試圖以快開發(fā)、快回收的高速周轉(zhuǎn)方式解決資金問題。目前，包括在北京、武漢的項目，并未達(dá)到其預(yù)想“10個月”的高速。

上周日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士回應(yīng)記者稱，公司每年的商業(yè)租賃收入高達(dá)40億元，足夠支付負(fù)債利息。香頌資本執(zhí)行董事沈萌10月23日接受記者采訪時表示，一般而言，企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流壓力大才考慮發(fā)債，一旦企業(yè)經(jīng)營無法好轉(zhuǎn)或通過融資改善經(jīng)營，這些債務(wù)最終有可能壓垮企業(yè)。

再舉債百億

僅過兩個月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次宣布舉債。10月19日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布發(fā)行第二期公司債券，總規(guī)模為50億元。而兩個月前的8月17日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾宣布獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)，在國內(nèi)發(fā)行100億元公司債。次日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就急不可耐地發(fā)行了首期規(guī)模為50億元的公司債。

這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次發(fā)行人民幣公司債，創(chuàng)下了當(dāng)時地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)公司債發(fā)行歷史上最低利率紀(jì)錄，且年期最長。發(fā)債所得款項凈額將用于償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)足一般營運(yùn)資金。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士曾公開稱，公司債發(fā)行取得較低利率，有利于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，保持穩(wěn)健的財務(wù)狀況，進(jìn)一步支持公司業(yè)務(wù)調(diào)整與創(chuàng)新發(fā)展。記者查詢發(fā)現(xiàn)，去年以來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)融資頻繁，公司債務(wù)不斷攀高。

去年7月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行12億美元高級債券。時隔半年的今年1月29日，再次發(fā)行12億美元雙年期高級債券，成為2015年亞洲投資級債券中收窄幅度最大的交易。

翻開遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年年報發(fā)現(xiàn)，公司財務(wù)可謂是承受重壓。年報顯示，截至2014年底，凈負(fù)債比率約為66%，貸款總額達(dá)到456億元，同比增長近三成，當(dāng)年為此支付的利息支出達(dá)到4.7億元，較2013年增加金額超過1億元。

到今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的財務(wù)狀況并沒有明顯改善。今年的半年報顯示，集團(tuán)營業(yè)額151.07億元，較去年同期下降15%，毛利率維持在20%，與去年同期持平，其中核心凈利率較去年底上升2%。集團(tuán)有息負(fù)債總額達(dá)460億元，現(xiàn)金資源總額為174.36億元，凈借貸比率為63%，比去年底下降了3個百分點，但仍為2009年以來的較高水平。

可以想見，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的資金并不寬裕，負(fù)債高達(dá)460億元仍頻繁動輒舉債高達(dá)百億，資金之渴可見一斑。

瘋狂擴(kuò)張之路

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擔(dān)負(fù)巨額債務(wù)所支持的是其瘋狂擴(kuò)張，這種擴(kuò)張仍呈飛速之勢。今年8月15日開始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在武漢市中心的兩個項目陸續(xù)亮相。10月24日，長江商報記者在其位于漢口姑嫂樹路的一個樓盤售樓部看到，宣傳展牌顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的觸角已經(jīng)從北京延伸至重慶、天津、上海、杭州、武漢、廣州、深圳、香港、青島等全國一二線主要城市。

數(shù)據(jù)顯示，2014年，在全國樓市進(jìn)入低谷時，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)突然邁出逆市擴(kuò)張步伐，一口氣斥資187億元拿下13塊地，共計145.5萬平方米。記者注意到，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)軍武漢市中心大約也是去年，目前已經(jīng)開盤位于漢口賀家墩的兩個樓盤地塊，是去年從福星惠譽(yù)手中收購所得。去年8月的一份環(huán)評公告表明，該計劃需投資90億元開發(fā)。

其實，早在2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就已進(jìn)軍武漢。當(dāng)年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過收購武漢弘福置業(yè)55%股權(quán)，利用弘福置業(yè)旗下兩宗地塊順利挺進(jìn)武漢市場，將宜家湯臣改名為遠(yuǎn)洋莊園，宜家金磐改名為遠(yuǎn)洋世界，均不在武漢市區(qū)。不過，雖然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在武漢市場上耕耘了5年，但籍籍無名，今年突然攜兩項目亮相，似乎昭示其擴(kuò)張意圖。

今年以來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)繼續(xù)大局?jǐn)U張，先后進(jìn)入廣州、深圳、南京以及香港這些熱門城市，僅一季度，就在這些地方新增土地儲備114萬平方米。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還積極推動地產(chǎn)金融，旗下掌管的基金規(guī)模達(dá)50億元。

不僅如此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還加緊了資本投資步伐。前不久，中國規(guī)模最大的資產(chǎn)管理公司華融資產(chǎn)赴港上市，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)攜53億港元捧場，成為華融港股IPO最大的基石投資者。

或存資金鏈斷裂風(fēng)險

蟄伏了兩年多的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開始大肆擴(kuò)張，其資金鏈斷裂風(fēng)險也已悄然暗藏。今年3月30日，在遠(yuǎn)洋舉行的海鷗IV戰(zhàn)略發(fā)布會上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明曾明確表示，遠(yuǎn)洋未來的愿景是成為以房地產(chǎn)實業(yè)為基礎(chǔ)，具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團(tuán)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試圖在未來幾年內(nèi)構(gòu)建包括“住宅開發(fā)、商業(yè)物業(yè)、客戶服務(wù)、地產(chǎn)金融”四輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

公開信息顯示，今年以來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)開始深耕寫字樓、商業(yè)零售、養(yǎng)老養(yǎng)生，涉足電子商務(wù)和智慧社區(qū)、健康醫(yī)療、公寓運(yùn)營、金融創(chuàng)新等業(yè)務(wù)，包括對外資本投資等。毫無疑問，這些大動作需要大量資金給予支撐。

10月24日，武漢業(yè)內(nèi)一名關(guān)注過遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擴(kuò)張模式的人士向長江商報記者表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試圖以快開發(fā)、快回收的高速周轉(zhuǎn)方式解決資金問題。不過，目前，包括在北京、武漢的項目，并未達(dá)到其預(yù)想“10個月”的高速。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在武漢的兩地塊，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)至少是在去年8月前左右拿到手，到今年8月開盤，已超10個月的“高速”。樓盤售價方面，地段稍差的福星惠譽(yù)樓盤開盤價1.1萬元，如今價格有所下跌，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)位于姑嫂樹路的開盤價為1萬元，希望快速回籠資金意圖明顯。

在北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)的計劃也部分落空。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾要求，正常招拍掛的項目，從拿地到開盤要控制在10個月內(nèi)，開盤去化率須完成60%以上。但北京遠(yuǎn)洋新天地和春天著項目，去年1月拿地，今年8月份開盤，周期長達(dá)19個月。事實上，北京春天著并未在8月份如期開盤。

與快速周轉(zhuǎn)相隨的是，截至目前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的地產(chǎn)銷售也是差強(qiáng)人意。按照李明的計劃，今年遠(yuǎn)洋房產(chǎn)銷售目標(biāo)是增長5%達(dá)到420億元。前三季度，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售221億元，而上半年月均銷售僅為20億元，盡管9月份銷售達(dá)到32.5億元，但要想在第四季度完成200億元的銷售業(yè)績，無疑是一次嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。與此同時，為加速周轉(zhuǎn)協(xié)議銷售均價下滑，如9月環(huán)比下降9%，也一定程度上減少了銷售利潤。

巨額債務(wù)高懸、多項大動作急需資金與房產(chǎn)銷售不理想導(dǎo)致的資金回籠慢、利潤壓縮等，無疑是罩在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)瘋狂擴(kuò)張頭上的霧霾，其緊繃的資金鏈或存斷裂風(fēng)險。

10月23日，香頌資本執(zhí)行董事沈萌表示，一般而言，企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流壓力大才考慮發(fā)債，一旦企業(yè)經(jīng)營無法好轉(zhuǎn)或通過融資改善經(jīng)營，這些債務(wù)最終有可能壓垮企業(yè)。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一人士相關(guān)人士回應(yīng)記者稱，雖然公司負(fù)債較多，但公司今年租賃收入高達(dá)40億元，且呈上漲趨勢，足以承擔(dān)負(fù)債利息。此外，公司融資渠道多，擴(kuò)張步伐雖然較快，實則穩(wěn)健。

沈萌認(rèn)為，2010年左右的瘋狂擴(kuò)張，曾令遠(yuǎn)洋地產(chǎn)陷入困境。如今，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在謀劃業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新和盈利模式轉(zhuǎn)型時需要慎重，舉債是要還的，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)機(jī)的大環(huán)境下，資金鏈繃得太緊風(fēng)險太大。