中國(guó)首款“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)在北京、上海、武漢、廣州四城市試點(diǎn),熱推半年遇冷。本報(bào)記者從目前國(guó)內(nèi)唯一一家推出此類保險(xiǎn)產(chǎn)品的保險(xiǎn)公司幸福人壽了解到,截至2015年10月26日上午10時(shí),全國(guó)僅有32戶家庭39人簽約投保“以房養(yǎng)老”。該保險(xiǎn)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這些投保的老人中,有子女和無(wú)子女的各占一半左右。

投保老人說(shuō)

失獨(dú)老夫婦愿投保 增加養(yǎng)老金享晚年

家住北京市海淀區(qū)的蔣成功和楊茹老夫婦(均為化名)是投保“以房養(yǎng)老”第一個(gè)吃螃蟹的人,他們將自己的房子抵押給保險(xiǎn)公司,每月收取固定的保險(xiǎn)金用于養(yǎng)老。

兩位老人都是70歲左右,在數(shù)年前女兒去世后就成了失獨(dú)老人,靠退休金生活,一直在為養(yǎng)老之事發(fā)愁。蔣老先生稱,十年前他們知道了“以房養(yǎng)老”一說(shuō),感覺(jué)這非常符合他們的情況,今年聽說(shuō)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)在北京做試點(diǎn),就過(guò)去參加,當(dāng)場(chǎng)毫不猶豫地簽字同意投保。

“我盼了這么久,終于盼到了。很多人勸我,但我認(rèn)準(zhǔn)了這是個(gè)好事。”“覺(jué)得好像天上掉餡兒餅!”蔣老先生說(shuō)到此事很興奮,認(rèn)為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)對(duì)鰥寡孤獨(dú)老人很合適。

他這樣算了一筆賬:老兩口現(xiàn)有一套80多平方米的住房,市場(chǎng)價(jià)值300萬(wàn)元左右,有效保險(xiǎn)價(jià)值約為275萬(wàn)元,他和老伴每月共可領(lǐng)取養(yǎng)老金9000多元。“我們倆的退休金才7000元多點(diǎn),每月能多9000多元,怎么不接受?加上退休金,現(xiàn)在每月可拿到近17000元。”

家里每月增添了這一大筆“收入”,老兩口的生活品質(zhì)也隨之提高。“有這錢了,家里換點(diǎn)家電,比如冰箱,原來(lái)是一個(gè)門的雪花牌,現(xiàn)在換了一個(gè)海爾三門的。”蔣老先生高興地說(shuō),趁他們夫婦現(xiàn)在身體還硬朗,準(zhǔn)備外出旅游散散心。“過(guò)去沒(méi)閑錢,不敢出去,這次準(zhǔn)備先去港澳,之后出國(guó)旅游。”楊女士也很高興,覺(jué)得“晚年生活沒(méi)有后顧之憂”了。

另一位“以房養(yǎng)老”老人黃老太月退休金僅3000多元,她認(rèn)為“以房養(yǎng)老”每月為她額外增加了一筆養(yǎng)老金。“我能繼續(xù)住在自己的房子里,為自己和寵物提供更好的生活條件。將來(lái)等我需要被照料,考慮住養(yǎng)老院時(shí),還可出租房屋,保證我安享晚年。”而一些子女也同意父母“以房養(yǎng)老”,認(rèn)為可緩解家庭經(jīng)濟(jì)和自己贍養(yǎng)老人的壓力。

先行者說(shuō)

以房養(yǎng)老模式多樣 參與老人有喜有憂

在中國(guó),很多老人都像蔣老先生夫婦一樣,存在工資低、積蓄少而房產(chǎn)值錢的情況,也有參加以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的條件和需求。其實(shí),除了在國(guó)外早已成熟的“保險(xiǎn)版以房養(yǎng)老”外,目前國(guó)內(nèi)已出現(xiàn)多種以房養(yǎng)老模式,如租房養(yǎng)老、分租房養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老、大房換小房養(yǎng)老、遺囑托養(yǎng)等。

近日,北京大學(xué)著名教授錢理群賣房住進(jìn)養(yǎng)老社區(qū),此事頗受社會(huì)關(guān)注。錢老夫婦入住養(yǎng)老社區(qū)100多平方米的房屋里,每月住宿費(fèi)約2萬(wàn)元。為此,夫婦倆賣掉了自己的房子。盡管很多學(xué)生反對(duì)他這樣做,但他認(rèn)為賣房后“租房”養(yǎng)老是自己能夠承受的,而且現(xiàn)在能夠避開很多瑣事。在養(yǎng)老社區(qū)里,吃飯不用他們操心,社區(qū)為他創(chuàng)造了很好的環(huán)境,可集中精力寫作。此外,以前不怎么鍛煉的他也開始鍛煉了。現(xiàn)在他只做三件事:休養(yǎng)身體、專心寫作以及跟朋友聊天。

不過(guò),并非所有參加“以房養(yǎng)老”的老人都滿意。成都的鐘老先生就稱“后悔”。年近八旬的鐘老先生同社區(qū)管理機(jī)構(gòu)簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議:由社區(qū)出錢并安排人員照顧其衣食住行,幫他養(yǎng)老送終;他百年之后將60平方米的房屋贈(zèng)送給社區(qū)。

鐘老先生的租住屋僅30多平方米,入住后他表示生活質(zhì)量并未得到明顯改善,他實(shí)際上沒(méi)用到社區(qū)的錢,而自己的錢卻很難支取。“我想換輪椅,他們不給我買。”“他們承諾生老病死都由他們負(fù)責(zé)?？赡梦业腻X幫我買保險(xiǎn),叫他們負(fù)責(zé)嗎?”但社區(qū)認(rèn)為鐘老先生的生活改善不少,“每個(gè)月有1000多元養(yǎng)老金,足夠他日常開銷。”

反對(duì)者說(shuō)

許多老人及子女顧慮多 怕貶值和鬧糾紛

事實(shí)上,對(duì)于以房養(yǎng)老險(xiǎn)投保第一人蔣老先生的做法,他的不少親戚朋友都反對(duì),認(rèn)為買房不易,如果把房子抵押給保險(xiǎn)公司,老人去世后即便有些剩余的錢留下,但子女或其他親屬卻失去了房產(chǎn)。目前,社會(huì)上很多人對(duì)“以房養(yǎng)老”也都還難以接受。

“幾十年好不容易才掙了個(gè)小房子,又把小房子換了套稍微大點(diǎn)的房子,現(xiàn)在說(shuō)抵押房子就抵押出去,這一輩子不是白辛苦了嗎?”北京的趙老先生夫婦表示不能接受“以房養(yǎng)老”,他們的朋友們對(duì)此也有顧慮。

一些沒(méi)有自有產(chǎn)權(quán)房的低收入老人雖然巴望“以房養(yǎng)老”,卻無(wú)條件;而一些名下有房的老人又認(rèn)為那“不太靠譜”。“十年前幾萬(wàn)元買一套房了,現(xiàn)在需要幾百萬(wàn),再過(guò)十年不知這錢還能買下半個(gè)廁所不?現(xiàn)在每月領(lǐng)幾千或上萬(wàn)元養(yǎng)老金,覺(jué)得挺好,可十年后這錢還夠用嗎?”“不如出租房屋,搬到郊區(qū)租套便宜房子,也能多些錢養(yǎng)老,還保住了房子。”一對(duì)住在北京三環(huán)以內(nèi)的老夫婦說(shuō)。

中國(guó)向來(lái)有遺產(chǎn)由子女繼承的傳統(tǒng),在京的張老先生夫婦最怕兒女不樂(lè)意。“雖然他們不能每天回來(lái),但都還孝順,我生病住院時(shí),也是他們?nèi)找沟拱嗾疹櫟摹Ｎ覜](méi)別的留給孩子,要是把房抵押出去,他們埋怨,將來(lái)我指望誰(shuí)去?”張老先生的女兒也表示,“每月不過(guò)多幾千元,房子卻沒(méi)了,劃算嗎?難道父母以房養(yǎng)老,就不用我們贍養(yǎng)了?”

還有市民提出,“以房養(yǎng)老”雖好,但并不能代替政府養(yǎng)老,希望社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系得到完善。

實(shí)施者說(shuō)

房?jī)r(jià)跌照領(lǐng)養(yǎng)老金 房?jī)r(jià)漲全歸投保者

據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年我國(guó)60歲以上老人達(dá)到2.16億人,占總?cè)丝诘?6.7%;預(yù)計(jì)2020年老年撫養(yǎng)比達(dá)1比3。為了應(yīng)對(duì)我國(guó)日益嚴(yán)峻的老齡化問(wèn)題,國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,鼓勵(lì)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。隨后保監(jiān)會(huì)公布指導(dǎo)意見,2014年7月1日至2016年6月30日在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

幸福人壽有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋,擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人可將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán),并按約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金到身故。老年人身故后,保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán),處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。例如選擇延期年金無(wú)身故和退保利益時(shí),房產(chǎn)有效保險(xiǎn)價(jià)值500萬(wàn)元,65周歲男性每月領(lǐng)取養(yǎng)老金15155元,直至去世。另外可“一房?jī)杀?rdquo;,老兩口一人去世,不影響另一人領(lǐng)取養(yǎng)老金。“試點(diǎn)期間實(shí)行‘三優(yōu)先’原則,優(yōu)先孤寡失獨(dú)老人、優(yōu)先低收入家庭、優(yōu)先高齡老年群體。”

“但如果今后房屋增值,仍按每月固定金額領(lǐng)取養(yǎng)老金,老人不是虧了么?”很多老人及其子女擔(dān)心。幸福人壽有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,未來(lái)房?jī)r(jià)上漲部分全歸老年人或其繼承人;在養(yǎng)老金計(jì)算方面,已提前考慮房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分計(jì)入養(yǎng)老金。而反之,房?jī)r(jià)下跌也不影響?zhàn)B老金領(lǐng)取額度。

律師說(shuō)

經(jīng)適房承租公房 可能不能參加以房養(yǎng)老

辦理反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),要對(duì)擬抵押的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。北京市東元律師事務(wù)所李松律師認(rèn)為,評(píng)估機(jī)構(gòu)是由保險(xiǎn)公司指定,還是由雙方共同挑選,可能會(huì)影響到最終房屋評(píng)估的價(jià)格。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定,抵押權(quán)人不能流質(zhì)抵押物,那么在老人身故后,保險(xiǎn)公司對(duì)房屋進(jìn)行處置,可能通過(guò)拍賣、變賣的形式,可能在這個(gè)過(guò)程中影響房屋的價(jià)值。

“此外,從保監(jiān)會(huì)的規(guī)定來(lái)看,只有年滿60周歲、有完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人才能作為‘以房養(yǎng)老’的適用對(duì)象。那么,經(jīng)濟(jì)適用房、承租的公房、在宅基地上所建房屋可能就不能參與‘以房養(yǎng)老’。”李松律師說(shuō),實(shí)際操作中還存在另一個(gè)問(wèn)題。如果房屋是夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn),但登記在老先生名下,如果老先生和保險(xiǎn)公司簽訂反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),那么等老先生去世后,若保險(xiǎn)公司強(qiáng)行行使處置權(quán),可能導(dǎo)致老太太生活窘迫。若暫不行使,那保險(xiǎn)公司可能要承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。因此建議最好是夫妻雙方共同參與“以房養(yǎng)老”,待雙方都去世后,再對(duì)抵押房屋進(jìn)行處置。

老人去世后 子女還能贖回房屋

如果參加“以房養(yǎng)老”的老人去世,子女或其他繼承人還能不能繼承這套房?

幸福人壽有關(guān)負(fù)責(zé)人稱,老人的繼承人可優(yōu)先贖回該房屋,這看個(gè)人的意愿,是想得錢還是得房。其實(shí)就是“死房子和活錢”:如果老人的繼承人想得房,只要償還保險(xiǎn)公司已付保險(xiǎn)金等相關(guān)費(fèi)用就可以了;而不要房子想得錢,如果在保險(xiǎn)公司處置該房屋抵扣相關(guān)費(fèi)用后還有剩余錢款,則就歸老人的繼承人。

李松律師認(rèn)為,“以房養(yǎng)老”實(shí)際上是將房屋抵押給保險(xiǎn)公司,老人和保險(xiǎn)公司之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。房屋抵押后,老人除了享有占有、使用、收益的權(quán)利外,還享有經(jīng)保險(xiǎn)人同意的處分權(quán),若老人想處置房屋,就需經(jīng)保險(xiǎn)公司同意。

如果老人有遺囑約定房屋歸某人所有,或繼承人按照法定繼承主張房屋所有權(quán),鑒于房屋已抵押給保險(xiǎn)公司,抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。若繼承人想主張房屋所有權(quán),就要在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi),清償保險(xiǎn)公司支付的養(yǎng)老金及相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)用,否則繼承人只能對(duì)保險(xiǎn)公司處置房屋后扣除已付養(yǎng)老金的剩余部分主張權(quán)利。

以房養(yǎng)老不影響?zhàn)B老福利 也不能免除子女贍養(yǎng)義務(wù)

如果參與了“以房養(yǎng)老”,是不是就不能再享有養(yǎng)老保險(xiǎn)了?李松律師認(rèn)為,從目前出臺(tái)的規(guī)定來(lái)看,反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)也就是“以房養(yǎng)老”,實(shí)際上是一個(gè)商業(yè)保險(xiǎn),而原有的養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于社會(huì)保障福利,兩者并不沖突。“以房養(yǎng)老”是在不影響既有養(yǎng)老福利的前提下,新增的一項(xiàng)養(yǎng)老措施。

另外,針對(duì)一些子女為減輕自己的壓力而贊同老人參加“以房養(yǎng)老”的想法,李律師特別提醒大家注意:即使老人有“以房養(yǎng)老”,也不能免除子女的贍養(yǎng)義務(wù)。根據(jù)法律規(guī)定,子女并不能以此理由來(lái)推卸自己的責(zé)任和義務(wù)。