近年來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入快速發(fā)展期，眾多投資者紛紛將資金投入該領域，商業(yè)地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。然而，在追求商業(yè)地產(chǎn)高額利潤的同時，也埋下了建設過快、開發(fā)過熱、空置率過高等方面的隱患。由于商業(yè)地產(chǎn)投資風險高于住宅地產(chǎn)，理性的分析決策變得十分必要。由盈石中國、萊頓商學院、RICS英國皇家特許測量師學會、CCIM（國際商業(yè)地產(chǎn)投資師協(xié)會）共同舉辦的“2015商業(yè)地產(chǎn)趨勢發(fā)展及價值提升研討會” 近日在北京舉行，與會專家共同探討了商業(yè)地產(chǎn)未來投資方向與如何理性繁榮。

香港日基投資發(fā)展有限公司總裁林寵升表示，應對整個房地產(chǎn)行業(yè)的大變局，需回歸理性與本源。在大鏈接時代商業(yè)地產(chǎn)不斷受到互聯(lián)網(wǎng)沖擊，但互聯(lián)網(wǎng)技術本身并不是為消滅線下商業(yè)而存在的，而是為更好地提升線下商業(yè)而服務，讓消費者體驗優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品以及合理的定價。就如淘寶“雙十一”所展示的驚人銷售額背后，也透露著二、三線城市消費者無法在當?shù)貙嶓w商業(yè)買到他們想要的商品，因而只能通過電商平臺去滿足其需求。但這同樣意味著具有極強區(qū)域?qū)傩缘膶嶓w商業(yè)在二、三線城市具備突圍的可能性。

他表示，不管在何種時代，商業(yè)地產(chǎn)投資都必須回到商業(yè)地產(chǎn)本源去思考問題。開發(fā)商只有分析消費者需求、進行市場可行性研究，結合供給與需求的客觀經(jīng)濟規(guī)律去判斷商業(yè)地產(chǎn)市場，這樣才能使商業(yè)投資回歸理性，應對任何時代的地產(chǎn)變局。

盈石集團研究中心總經(jīng)理張平女士在研討會上簡述了全球房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展歷程，并分析Reits國內(nèi)發(fā)行面臨的困境、挑戰(zhàn)、機遇以及盈石與RICS聯(lián)合調(diào)查的結果。張平指出，目前中國類Reits等金融產(chǎn)品雖然已經(jīng)開始發(fā)展，但是實際操作依然局限于少數(shù)幾個團隊中。目前，在設計前端金融產(chǎn)品時，面臨審批流程復雜、資產(chǎn)定性定價困難等因素，同樣作為金融產(chǎn)品和金融投資工具，Reits需要具備合理資質(zhì)的投后管理人團隊，而長遠來看，開放式的Reits還需具備再投資和交易所持項目的需求。

張平向中國商報記者表示，在2015年上半年經(jīng)濟增長減速的宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)土地市場成交整體呈現(xiàn)下跌局面；同時由于商業(yè)物業(yè)存量高企、運營難度增加，成交量下滑更為明顯；源于一線城市堅挺的商業(yè)物業(yè)升值空間和租金回報率，商服用地樓面成交均價依舊保持上漲，二線城市土地市場頹勢顯現(xiàn)，商服用地市場成交量價齊跌，投資風險系數(shù)增加。

根據(jù)盈石集團研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015上半年中國20大城市商業(yè)物業(yè)存量超過9700萬平方米，其中二線城市占據(jù)了63%。到2018年，預計仍然將有6146萬平方米的新增供應陸續(xù)開業(yè)入市，占現(xiàn)有存量的63%；而新增供應中有58%將在二線城市的非核心商圈開出，其存量和未來供應壓力并存，經(jīng)營風險及招商壓力將持續(xù)上行。

而中國20大城市寫字樓市場的壓力則有過之而無不及，根據(jù)盈石集團研究中心數(shù)據(jù)顯示，超過 420 萬平方米甲級寫字樓在2015上半年竣工入市，總存量達到4693萬平方米。到2018年，預計未來供應將超過7100萬平方米，是現(xiàn)有供應的150%，壓力明顯大于商業(yè)物業(yè)市場。而由于2015年和2016年是寫字樓供應高峰年，因此預計短期內(nèi)二線城市的寫字樓供應壓力仍將持續(xù)，空置率高企之下，租金下滑態(tài)勢將難以扭轉(zhuǎn)。

隨著房地產(chǎn)利好政策出爐，住房市場的銷售情況有明顯改善。這一系列資產(chǎn)證券化探索將有利于整個行業(yè)的資本流動、投資效率以及運營品質(zhì)的提升，然而如 Reits這樣的模式，未來還需要更多政策支持和專業(yè)探索。