人口集聚

中信建投的報(bào)告中統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，全國(guó)39007個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的平均密度為873人/平方公里，到2010年則上升到977人/平方公里，人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)延續(xù)，但是這十年間依然有33%的街道人口密度出現(xiàn)了下降，而出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的街道僅有9%。

這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明雖然人口的數(shù)量增加，但是并非每一個(gè)地方都因?yàn)槿丝诘募t利獲益，那些真正可以實(shí)現(xiàn)人口聚集的區(qū)域才可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

走訪長(zhǎng)三角的城市群發(fā)現(xiàn)，有的城市比如江蘇常州的房?jī)r(jià)在過(guò)去十年可能只有一倍的漲幅，但是有的城市比如上海可能漲幅就有五倍之多。雖然城市的間隔不遠(yuǎn)，但是每個(gè)城市的聚集效應(yīng)不同，因此房?jī)r(jià)也有所不同。中國(guó)的城市群已經(jīng)開始分化。上述報(bào)告提到，北京、上海、天津三大超大城市的凈遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%，增長(zhǎng)到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前人口凈流入規(guī)模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇全部來(lái)自于東部地區(qū)。

而中國(guó)的中部區(qū)域成為全部?jī)暨w出地區(qū)。尤其安徽、江西、四川、貴州等中部成片地區(qū)的凈遷出人口占到全國(guó)的53.6%，其中安徽凈遷出人口比重占到15.0%，為全國(guó)最主要人口遷出中心。

記者此前走訪安徽蕪湖發(fā)現(xiàn)，該城市的人口基本都是流出，雖然有一些產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，但是更多的蕪湖人喜歡去南京和上海，這也導(dǎo)致這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不好。與此同時(shí)，西部地區(qū)仍存在一定程度的凝聚力。在東部地區(qū)強(qiáng)大集聚效應(yīng)下，西部有大量人口遷出，但寧夏、青海、西藏、新疆等地區(qū)依然保持凈遷入，說(shuō)明西部?jī)?nèi)部依然具備較強(qiáng)凝聚力。

而人口遷徙的集聚效應(yīng)也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分化，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售金額分別占比為59%、23%和18%，銷售面積分別占比為48%、30%和22%，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的集中度也和人口遷徙趨勢(shì)相匹配。

90后愿意怎么選?

人口的聚集給城市帶來(lái)了新的活力，這些年輕的90后未來(lái)也將成為剛需的購(gòu)房者。業(yè)內(nèi)人士接受第一財(cái)經(jīng)客戶端記者采訪時(shí)表示，目前越來(lái)越多高學(xué)歷年輕人愿意選擇在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方工作，因?yàn)檫@里可以提供更多的職業(yè)機(jī)會(huì)，而隨著這些人工作的習(xí)慣，很多人就愿意在這里購(gòu)房。

據(jù)螞蟻金服的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過(guò)對(duì)全國(guó)2325所高校近五年的畢業(yè)生進(jìn)行分析。在過(guò)去五屆大學(xué)生中，畢業(yè)時(shí)更換城市已經(jīng)成為主流，有59%的畢業(yè)生在就業(yè)時(shí)選擇了離開學(xué)校所在城市，但大部分依然留在省內(nèi)，省際遷移比重僅為31%。

從規(guī)模來(lái)看，全國(guó)各個(gè)區(qū)域的大學(xué)生吸納量和擁有的高校數(shù)量高度一致，東部省市擁有917所高校，吸納了全國(guó)近57%的大學(xué)生，中部區(qū)域擁有678所高校，吸納了全國(guó)27%的大學(xué)生，西部區(qū)域擁有482所，吸納了剩余的18%的大學(xué)生。東部核心城市以及區(qū)域?qū)嶋H上掌握了全國(guó)六成的潛在高素質(zhì)人口。

中信建投認(rèn)為，人口遷移意愿、人口自然增長(zhǎng)率、大學(xué)教育競(jìng)爭(zhēng)力、大學(xué)生沉淀率、大學(xué)生增長(zhǎng)率都是未來(lái)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)好壞的依據(jù)，顯然90后的選擇發(fā)揮了很大的作用。

東部一線城市北上廣深等區(qū)域依然具備廣闊的空間，這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工資水平具備極強(qiáng)的吸引力，同時(shí)人口受教育程度的提升也進(jìn)一步反哺區(qū)域經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。其次，廣東、浙江、福建、江蘇、廣東等區(qū)域處于或者緊鄰三大經(jīng)濟(jì)圈，城鎮(zhèn)化進(jìn)程相對(duì)完善但仍存在空間，如南京、杭州、廣州、福州、蘇州、東莞、佛山、廈門等城市都具備較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展空間。再者，區(qū)域單核城市如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽(yáng)等。

“當(dāng)前重點(diǎn)一二線城市人口依然存在相當(dāng)規(guī)模的提升空間，人口遷移的趨勢(shì)仍將繼續(xù)，重點(diǎn)一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊具備潛力。”上海某機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為。