在諸多二線城市中，青島樓市的庫(kù)存量之大令人感到有些“意外”。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月13日，青島市共有可售住宅（含保障房）18.6萬(wàn)套，同比上升18.5%。

“單一城市18萬(wàn)套的庫(kù)存可以算是天量了，就青島近兩年的庫(kù)存情況來(lái)說(shuō)，目前可售住宅的套數(shù)也達(dá)到了歷史高峰。”青島一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人沈忠對(duì)記者表示。

超過(guò)18萬(wàn)套庫(kù)存壓頂，青島的開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱丝焖偃セ冀g盡腦汁。

18萬(wàn)天量庫(kù)存壓頂

就在11月初青島舉辦的市北秋季房展推介會(huì)上，30多家房企攜旗下50余個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)一齊推出購(gòu)房“限時(shí)優(yōu)惠”，優(yōu)惠力度空前。其中，位于市北區(qū)的中聯(lián)自由港灣項(xiàng)目更是推出了“3萬(wàn)抵10萬(wàn)，成交現(xiàn)金補(bǔ)貼2萬(wàn)元”的大幅優(yōu)惠，相當(dāng)于購(gòu)房最低可優(yōu)惠9萬(wàn)元。 

公開(kāi)資料顯示，中聯(lián)自由港灣為精裝公寓項(xiàng)目，主推戶型面積在45-90平米，均價(jià)為13500元/平米。如果按照最小45平米的戶型、單價(jià)為均價(jià)來(lái)計(jì)算，每套公寓總價(jià)為60萬(wàn)元，優(yōu)惠9萬(wàn)元后相當(dāng)于總價(jià)打了8.5折。 

“對(duì)于小戶型房源來(lái)說(shuō)，本身總價(jià)就低，如果再大打折扣，這就表示這一項(xiàng)目去化相對(duì)困難。”沈忠對(duì)記者表示，由于青島市今年以來(lái)庫(kù)存量一直處于高位，因此不少房企都準(zhǔn)備在四季度促銷跑量。 

根據(jù)國(guó)信證券發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月13日，青島市共有可售期房（含保障房）18.6萬(wàn)套，同比上升18.5%，環(huán)比上升0.1%，按照11月7日-13日當(dāng)?shù)匾恢茕N售2740套來(lái)計(jì)算，去化周期為66周，約合14個(gè)月。 

“在去年年底時(shí)，青島的可售住宅供應(yīng)量就曾經(jīng)達(dá)到18萬(wàn)套的水平，而去年及今年房企的銷售業(yè)績(jī)也并不理想，今年又增加大量供應(yīng)，因此開(kāi)發(fā)商不得不采用促銷跑量的手段。”青島當(dāng)?shù)匾婚_(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示。 

“實(shí)際上，青島的庫(kù)存、空置率一直都很高，銷售周期也普遍較長(zhǎng)，拿青西新區(qū)的部分項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，外地客群占到6成以上，冬天入住率估計(jì)不到5成。”熟悉當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的一位業(yè)內(nèi)人士表示，這與青島這兩年大力發(fā)展旅游地產(chǎn)有直接關(guān)系。 

開(kāi)發(fā)商力不從心 

供需結(jié)構(gòu)的失衡讓青島開(kāi)發(fā)商在銷售上顯得力不從心。 

“此前，青島市政府部門對(duì)于樓市去庫(kù)存已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的政策，但目前看來(lái)效果有限。”上述青島當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商表示。 

今年8月份，青島市與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的8個(gè)部門出臺(tái)了有關(guān)“優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”的5個(gè)方面16條規(guī)定。“這次政策的出臺(tái)，主要針對(duì)的就是青島市的庫(kù)存問(wèn)題，其中的解決辦法包括全面放開(kāi)商品住房套型建筑面積比例限制等大尺度政策，當(dāng)時(shí)，全市商品住宅存量超過(guò)17萬(wàn)套。”沈忠告訴記者，但從之后的市場(chǎng)成交情況來(lái)看，政策實(shí)施的效果并不理想。 

“目前中央再次提出了去庫(kù)存的任務(wù)，因此政府部門在政策方面仍然有調(diào)整空間，一方面今年會(huì)控制土地的供應(yīng)量，另一方面，對(duì)首套房的信貸、補(bǔ)貼政策也會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整。”一位接近青島市住建委的官員如是說(shuō)。 

不過(guò)，過(guò)大的庫(kù)存量及難見(jiàn)起色的成交量令不少開(kāi)發(fā)商們望而生畏。 

“對(duì)于一個(gè)新的區(qū)域，我們判斷是否拿地布局的標(biāo)準(zhǔn)主要是看目前庫(kù)存的去化周期，一般一個(gè)區(qū)域的去化周期超過(guò)12個(gè)月，我們?cè)谶x擇布局與否時(shí)就會(huì)十分慎重，如果沒(méi)有特別好的資源，這樣的城市我們是不會(huì)進(jìn)的。”一家全國(guó)性中型房企的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)對(duì)記者表示。 

“現(xiàn)在青島市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商很難賺到錢，由于供應(yīng)量飽和，很多中小企業(yè)已經(jīng)把價(jià)格壓得相對(duì)較低，大房企也以快速跑量為主，都把利潤(rùn)控制在及格線上。”另一全國(guó)大型房企副總對(duì)記者表示。 

由于資金鏈承受重壓，當(dāng)?shù)夭糠种行》科笠呀?jīng)面臨著生死考驗(yàn)。“由于銀行貸款審批嚴(yán)格，中小開(kāi)發(fā)商在銀行申請(qǐng)不到貸款，導(dǎo)致他們轉(zhuǎn)向民間借貸，據(jù)我們了解，80%以上的青島開(kāi)發(fā)商都在向民間借貸機(jī)構(gòu)借錢。”上述青島當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商告訴記者，一旦銷售遇阻，這些中小開(kāi)發(fā)商恐將陷入資金鏈斷裂的困境。