路透社最近的一項調(diào)查顯示，2016年中國住宅市場均價預(yù)計上漲2%，繼續(xù)受寬松政策環(huán)境以及熱點城市帶動，但庫存偏高及需求透支意味著全年漲幅有限。另一方面，明年房地產(chǎn)投資增速很可能繼續(xù)下行，而緩解高庫存困境可能需要兩年以上時間。
在14家接受路透調(diào)查的中外機構(gòu)中，八家認(rèn)為明年全國住宅均價將上漲，四家持平，一家下跌，一家未給出具體預(yù)測值;預(yù)測值從下跌2%至上漲6%不等，預(yù)估中值顯示2016年房價將小幅上升2%，上半年漲幅亦為2%。
路透社表示，此次調(diào)查在11月18-30日進行。多數(shù)分析師預(yù)測所依據(jù)的數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局70個大中城市房價和中國指數(shù)研究院的百城房價指數(shù)。2016年的房價變動幅度是指該年12月與上年12月相比的漲跌幅。
2016年住宅均價變動的預(yù)測值，較今年8月進行的調(diào)查結(jié)果有所下降，后者為上漲3%。
“房地產(chǎn)支持政策不斷出臺刺激需求持續(xù)釋放，重點城市高地價下也將被動推高房價。”中國指數(shù)研究院的白彥軍表示，他預(yù)計明年房價上升2%。
綜合受訪者觀點，認(rèn)為房價將上漲的原因主要包括政策(包括貨幣政策)繼續(xù)放松、發(fā)達(dá)城市較好表現(xiàn)帶動整體房價上升，今年土地及新開工低迷導(dǎo)致供給端增速放慢;認(rèn)為房價持平或趨降的原因包括住房邊際需求下降，庫存仍然偏高、需求已透支一部分、經(jīng)濟下行壓力加大等。
“15年房價上漲較多，需求已經(jīng)透支一部分，短期成交的量價繼續(xù)上行有壓力，”中銀國際袁豪認(rèn)為，明年即使政策繼續(xù)放松，也會加大對于去庫存方面的政策，而這方面更多利好三四線城市的成交，因而綜合體現(xiàn)在房價上面的表現(xiàn)應(yīng)該平或者跌。他預(yù)計明年房價持平。
今年以來，在貨幣政策、銀行信貸、稅收等多方面政策放松的支持下，中國商品房成交同比由跌轉(zhuǎn)升，全年銷售額有望創(chuàng)新高。但同期樓市庫存仍居高不下，房地產(chǎn)投資遲遲不見起色。
此外，參與本次調(diào)查的受訪者多認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場高庫存困境約需兩年以上才能得到緩解，且問題主要集中在三四線中小城市，而一線城市目前已不存在庫存問題，多數(shù)二線城市也能較快消化。小城市本身需求不足，而有利于人口聚集的政策，如戶籍改革、產(chǎn)業(yè)促進等，還需要一段時間才能看到效果。
“這將是一個長期過程。”中原集團研究總監(jiān)劉淵表示，今年銷售面積同比回升7%，然存量依然上升。存量主要來自于40個重點城市以外的發(fā)展中地區(qū)?，F(xiàn)有政策對發(fā)達(dá)城市有效，對發(fā)展中城市效果平平，所以去庫存任重而道遠(yuǎn)。
中銀國際的袁豪也表示，三四線城市自身需求已經(jīng)很弱，而且城市化過程中，需求趨勢是下行的，需要等待國家的去庫存政策提振或者轉(zhuǎn)化需求，比如保障房建設(shè)資金用于收購市場上的商品房作為保障用途。但即便如此，去庫存仍將是一個相對緩慢的過程。
他預(yù)計，上半年房地產(chǎn)投資還會繼續(xù)回落，主要源于庫存較高，銷售端回暖傳遞到投資端的靈敏度下降，因而在投資增速回升之前，首先需要看到庫存的真實下降，預(yù)計上半年投資增速還是有壓力，下半年會略有改善。
問及房地產(chǎn)投資增速在2016年是否會繼續(xù)回落，八位受訪者認(rèn)為投資增速會繼續(xù)回落，五位認(rèn)為不會。
中國房地產(chǎn)市場今年4、5月開始扭轉(zhuǎn)頹勢，銷售增幅轉(zhuǎn)正，銷售轉(zhuǎn)暖未能傳導(dǎo)到投資和新開工，至10月，房地產(chǎn)投資增速已從去年的10.5%降至2%，新開工面積則維持在兩位數(shù)的負(fù)增長。
中國今年以來宏觀政策和房地產(chǎn)政策均保持寬松，貨幣政策上，五次降息后存貸款基準(zhǔn)利率創(chuàng)出歷史新低;樓市政策方面，下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、調(diào)整公積金政策、為外資進入中國樓市松綁依次出爐。
從受訪者反饋來看，市場對房地產(chǎn)政策放松持有較高預(yù)期，全部受訪者都認(rèn)為明年中央會出臺政策支持樓市，而在上次調(diào)查時，這一比例還是對半分。
“房地產(chǎn)投資是地方穩(wěn)經(jīng)濟的重要操作標(biāo)的，從目前盯住投資穩(wěn)經(jīng)濟的政策思路來看，若開發(fā)投資數(shù)據(jù)依舊低迷，政策面的寬松將不止。”交通銀行金融研究中心研究員夏丹表示。
她認(rèn)為可能采取的措施有四。首先是“降成本”，主要指宏觀層面的降息，而在低息條件下來自銀行的利率優(yōu)惠空間也極小;其次是“加杠桿”，即降低首付至20%;第三招是“輕稅負(fù)”，降低二手房交易稅費，如契稅繳付比例降低，個稅“滿5年”改為“滿2年”。
最后一招是“調(diào)公積”，除了近日公積金管理條例修訂內(nèi)容外，多數(shù)城市家庭公積金最高貸款額度還在80萬元以下，若地方公積金管理中心余額充足，可通過提高公積金貸款額度上限來刺激需求入市。
中指院的白彥軍則表示，中央會強調(diào)分類調(diào)控，更多政策將從地方落實去抓。長效機制也是重要著力點，如戶籍制度改革、土地制度改革、財稅改革等。
哪些城市或地區(qū)2016年會出現(xiàn)較大幅度的房價下跌?受訪者作答時頻繁提及的是部分高庫存的中西部二線城市、人口凈流出的城市、部分東北及西部地區(qū)的中小城市。
對于目前中國房價水平與經(jīng)濟基本面以及發(fā)展前景的匹配程度時，14家接受調(diào)查的分析機構(gòu)給出6.5的預(yù)估中值，其中12家認(rèn)為超過合適水平。前次調(diào)查的預(yù)估中值為7。(信蓮)
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