12月10日晚，九龍倉集團有限公司宣布與一獨立第三者訂立了一項協(xié)議，向?qū)Ψ匠鍪鬯钟械娜窟h(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司股份權(quán)益，每股作價5港元，總現(xiàn)金作價約為22億港元。
九龍倉表示，此項出售預(yù)期于下周初完成。九龍倉目前擁有約4.45億股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份，占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股本約5.925%。
九龍倉稱持有上述投資組合數(shù)年，按成本計平均每年回報率超過5%。在上述交易完成后，九龍倉將不再持有任何遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份。
但關(guān)于交易事項的協(xié)議內(nèi)容和獨立第三方的身份，九龍倉方面并未予以披露。
對于觀點地產(chǎn)新媒體的查詢，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面表示：“對于近幾日公司股權(quán)的變動，遠(yuǎn)洋的態(tài)度和回應(yīng)都以公告為主。”接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人士則透露，公司投資部目前還不清楚九龍倉的交易對手身份，同樣在密切關(guān)注此事。
而僅僅兩天前，安邦保險斥資77.84億港元接盤南豐集團持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)20.5%股權(quán)，一躍成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東。聯(lián)系近期連連出手的險資舉動，九龍倉交易對手的真實身份著實引人矚目。遠(yuǎn)洋身上再次上演的股權(quán)變動，會不會又是一次險資的進擊？
神秘買家搶籌
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的近期股權(quán)變動在交易市場中已經(jīng)可以窺見一斑。12月10日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開市前有8宗大手成交，每股作價5港元，共涉及6.51億股，涉資32.56億港元。受此影響，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)盤中股價一度升至5.22港元。
及至12月10日晚，九龍倉宣布出售股權(quán)明證了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)變動，而幕后斥22億港元接盤的神秘買家同樣引發(fā)了市場的強烈好奇。
經(jīng)過12月7日安邦保險的登堂入室，市場對九龍倉交易對手的猜測很難與險資無關(guān)。有港股分析師對觀點地產(chǎn)新媒體表示，確實不排除險資接盤的可能。
根據(jù)聯(lián)交所披露的權(quán)益資料，中國人壽目前持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)29.03%的股權(quán)，安邦保險持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)20.5%的股權(quán)。
在保險資金運用管理暫行辦法的規(guī)定中，除保險產(chǎn)業(yè)企業(yè)和非保險金融企業(yè)外，保險公司不能對其他企業(yè)實現(xiàn)控股。與生命人壽在金地的地位一樣，30%也是橫亙在中國人壽與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控制權(quán)間無法突破的屏障。
在中國人壽之外，剛剛?cè)雸龅陌舶畋ｋU會不會就是繼續(xù)抄貨的人？答案還未揭曉。但倘若是安邦從九龍倉處買下5.925%的股權(quán)，其在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的累計持股比例將達(dá)到26%。
另一個更為大膽的猜測則是，如果12月10日發(fā)生的大宗交易接盤手皆為安邦，其將持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)將達(dá)到29.269%，逆襲成為第一大股東。
站在中國人壽的角度，這個數(shù)字將難以忽視。美銀美林12月9日報告就指出，南豐出售股權(quán)予安邦后，中國人壽仍然為遠(yuǎn)洋的最大股東，“但中國人壽可能不太滿意同業(yè)安邦成為遠(yuǎn)洋的第二大股東”。
無論此次九龍倉的交易對手是誰，中國人壽和安邦保險在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一、二大股東地位已經(jīng)顯現(xiàn)。對于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)而言，這種格局的關(guān)鍵也在于平衡。
美銀美林認(rèn)為，在國壽和安邦的支持下，遠(yuǎn)洋有望獲得估值重估。但也有分析認(rèn)為，股權(quán)變動雖不影響遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的短期運營，但從長期來看不排除會在管理策略上有所調(diào)整，由生命人壽和安邦保險持作大股東的金地可謂前例。
縱觀近兩年國內(nèi)房企的股權(quán)架構(gòu)變動，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場最為看好的無疑就是動作兇猛的險資。
從萬科、遠(yuǎn)洋到金地、金融街等房企都已成為險資的“獵物”。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，目前133家A股房企中，已被險資進入前十大股東的房企達(dá)到21家，占比15.8%。
在市場分析人士看來，險資如此鐘情房地產(chǎn)，主要是就是因為投資回報穩(wěn)定且收益較高。
“更重要的是，對于保險企業(yè)而言，保險尤其是壽險一般具有期限長的特點，因此更傾向于投資期限同樣長的不動產(chǎn)，以達(dá)到現(xiàn)金流匹配的目的。股票也符合期限長的特點，但考慮到‘牛短熊長’，不動產(chǎn)相比會更穩(wěn)健。”
由于政策的捆綁長年來都無法進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的險資如今洶涌而出，勢必對房地產(chǎn)行業(yè)大的格局帶來強烈震蕩。
與險資的雄心勃勃形成強烈對比的，是港資企業(yè)的離場潮。在南豐集團和九龍倉此次股權(quán)出售前，包括李嘉誠旗下公司、新世界、華人置業(yè)、中渝置地等港企都將大部分內(nèi)地項目陸續(xù)續(xù)出售清倉。
港資離場潮
由李嘉誠旗下項目的出售，到今年相繼而來的多家港企出售項目，內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)整轉(zhuǎn)型時，港資企業(yè)似乎已經(jīng)用行動說明了看法。
在內(nèi)地?fù)碛屑s千萬平方米土儲的九龍倉，也已經(jīng)意識并做出收縮戰(zhàn)線的實際舉動。
從九龍倉集團前主席吳光正今年5月卸任時的表態(tài)，或許可以看到部分港企對內(nèi)地市場的進退之因。
“內(nèi)地的大開發(fā)商都在說黃金時代已經(jīng)過了，現(xiàn)在是運作和經(jīng)營的時代，這個是正確的。”
吳光正彼時坦率表示認(rèn)同“黃金時代”已過的觀點，內(nèi)地銷售物業(yè)目前面對的挑戰(zhàn)相較以往更大。
“八九年前九龍倉開始投資內(nèi)地的房地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)的時候，市場環(huán)境有其優(yōu)點，第一，當(dāng)時還算黃金時代，可以買到便宜的地，賺到比較可觀的利潤。第二，當(dāng)時的人民幣是弱的，我們不單是買土地儲備，還買人民幣儲備，所以這種商業(yè)模式是可以得益的。”
在土地成本日漸高昂而房價漲幅已經(jīng)放緩的今天，以土地增值和人民幣匯率為支點的商業(yè)模式已經(jīng)不再存在。也正是基于此，九龍倉在近三年中開始減少投資。
“九龍倉目前進入內(nèi)地15個城市，布局會慢慢減少到一半，集中到七八個城市。”今年8月，九龍倉集團有限公司第一副主席、九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席的周安橋在業(yè)績發(fā)布會上如是表示。
九龍倉對于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的減持，此前也有些許跡象。今年5月，九龍倉以6.53港元成交均價減持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)920萬股，套現(xiàn)6007.6萬港元。
對于港資企業(yè)的選擇，有港股分析師對觀點地產(chǎn)新媒體分析稱，港資企業(yè)不乏海外投資渠道機會和經(jīng)驗，在內(nèi)地房地產(chǎn)爆發(fā)性增長消退以及人民幣貶值的可能預(yù)期中，港企很可能選擇出售內(nèi)地物業(yè)套現(xiàn)另投他處。
同時，港資房企在內(nèi)地拿地有不少是在二三線城市，當(dāng)時開發(fā)的時候房價上漲，所以有利可圖，但目前市場分化很大，且港企在這些城市的開發(fā)能力有限，把項目賣給國內(nèi)開發(fā)商可能還可以規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)利益最大化。
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