“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”:是否樓市去庫(kù)存良方?

2016年01月08日 14:20
來(lái)源:中華工商時(shí)報(bào)
"地產(chǎn)和金融天生是雙胞胎,他們之間誰(shuí)也離不開誰(shuí),沒有金融就沒有地產(chǎn)。反過(guò)來(lái)說(shuō),沒有地產(chǎn)金融也會(huì)難以經(jīng)營(yíng)。金融和房地產(chǎn)之間一旦出現(xiàn)破裂,就會(huì)影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在世界范圍內(nèi)發(fā)生的許多次經(jīng)濟(jì)危機(jī),都是地產(chǎn)和金融這兩個(gè)主要行業(yè)之間關(guān)系扭曲所致。所以要狠抓房地產(chǎn)去庫(kù)存,不要讓房地產(chǎn)把金融拖垮,這是當(dāng)前重要任務(wù)。"
--德勤中國(guó)合伙人金建
地產(chǎn)商們正在絞盡腦汁,探索各種去庫(kù)存路徑。
有的地產(chǎn)商正在大量招募銷售人員,提高提成比例,降低銷售價(jià)格,但這樣的“笨”辦法所帶來(lái)的后果是:銷售成本急劇上升,銷售利潤(rùn)急劇下降。另有地產(chǎn)商在開動(dòng)腦筋,嘗試與搭乘互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái),用“巧”辦法去庫(kù)存。
不久前召開的中央城市工作會(huì)議指出,2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫(kù)存。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,能否去庫(kù)存輕裝減負(fù),2016年是關(guān)鍵。
“房地產(chǎn)行業(yè),只有與金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)抱團(tuán)搭伙,才能安然度過(guò)去庫(kù)存大戰(zhàn)所帶來(lái)的危機(jī)。”這是日前在京舉辦的地產(chǎn)財(cái)富會(huì)上,本報(bào)記者聽到地產(chǎn)大佬和金融大佬們表達(dá)的共同心聲。他們認(rèn)為,通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”模式去庫(kù)存為行業(yè)大勢(shì)所趨。他們更相信,互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的金融將重構(gòu)地產(chǎn)行業(yè)的輝煌,“關(guān)鍵就看這套模式你會(huì)不會(huì)玩,玩得轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)”。
“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的嘗試
鏈家金融副總裁兼CEO魏勇表示,作為民間地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的鏈家,其剛推出數(shù)月的金融服務(wù),已經(jīng)對(duì)促進(jìn)行業(yè)去庫(kù)存發(fā)揮了積極作用。
魏勇表示,鏈家金融主要是服務(wù)于在鏈家交易業(yè)務(wù)中一些比較特殊的領(lǐng)域,主要包括四大業(yè)務(wù):產(chǎn)權(quán)服務(wù)、資金托管、銀行按揭、過(guò)橋融資。其中,資金托管業(yè)務(wù)和過(guò)橋短期融資已經(jīng)搬到了互聯(lián)網(wǎng)上。
通過(guò)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融的實(shí)踐與運(yùn)用,魏勇得出了這樣的體會(huì):互聯(lián)網(wǎng)金融是非常神奇的東西,未來(lái)能帶來(lái)哪些更多更新的變革,還有待人們繼續(xù)探索。但就目前而言,互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)能夠有效緩解房屋交易過(guò)程中的一些“痛點(diǎn)”。
能夠解決掉買房過(guò)程中的“痛點(diǎn)”,對(duì)于客戶而言,十分有利于資金周轉(zhuǎn),對(duì)房地產(chǎn)商而言,則能夠有效緩解庫(kù)存壓力。那么,有沒有一種產(chǎn)品能夠幫客戶還掉原來(lái)的貸款并有充足資金購(gòu)買新房?
魏勇透露,有一種叫做“過(guò)橋融資”的理財(cái)產(chǎn)品可以有效解決這個(gè)問(wèn)題,即:當(dāng)業(yè)主有之前的銀行貸款沒還完,正在到處借錢還款,而又苦于銀行貸款從審批到放款需要一個(gè)周期讓他難以等待,這時(shí)鏈家可以通過(guò)“短期過(guò)橋”方式把錢借給業(yè)主。然后鏈家再把這筆過(guò)橋資金額度做成理財(cái)產(chǎn)品并搬到網(wǎng)上,讓有閑錢的人可以在網(wǎng)上購(gòu)買這個(gè)產(chǎn)品,一旦產(chǎn)品售出即可把所得資金貸給需要錢的人,通過(guò)這樣的撮合交易,大大加速了資金流動(dòng)效率,也使得信息對(duì)稱,并大大降低了交易成本。通過(guò)這個(gè)平臺(tái),鏈家理財(cái)在2015年的成交金額達(dá)到130億元。
為了有效解決互聯(lián)網(wǎng)金融支付的安全問(wèn)題,鏈家也做了一些嘗試,首先,通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)支付,解決在買賣交割房屋資金時(shí)的安全性問(wèn)題。讓客戶把錢放在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上,鏈家作為第三方進(jìn)行監(jiān)督,等業(yè)主過(guò)完戶了把錢給業(yè)主,如果由于各種原因交易實(shí)現(xiàn)不了,就原封不動(dòng)把錢退給客戶。
如果說(shuō),魏勇僅僅作為中介所談經(jīng)驗(yàn)還不能完全代表房地產(chǎn)行業(yè),那么當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬則對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的游戲方式有了更深層次的領(lǐng)悟,他希望更多房地產(chǎn)公司與互聯(lián)網(wǎng)金融公司有效嫁接在一起,并認(rèn)為二者有效嫁接將使得去庫(kù)存問(wèn)題迎刃而解。
“我們一直在思考怎樣把房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化,怎樣和互聯(lián)網(wǎng)更深結(jié)合。”張鵬透露,當(dāng)代置業(yè)正在嘗試把健康人居室內(nèi)的恒濕恒溫和空氣凈化體系拿來(lái)做股權(quán)眾籌,目前已取得十分理想的效果:在京東金融上募集了1200萬(wàn)元。按照“互聯(lián)網(wǎng)金融+地產(chǎn)+社區(qū)服務(wù)+健康人居”的思路,當(dāng)代置業(yè)還打造了一系列新型金融衍生創(chuàng)新產(chǎn)品。在剛剛過(guò)去的2015年,當(dāng)代置業(yè)推出了兩款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品:無(wú)憂我房,做房地產(chǎn)眾籌,在拿預(yù)售證前就可以融到錢和客戶;產(chǎn)業(yè)基金,把上下游企業(yè)集中起來(lái)做GP和LP,已經(jīng)融到了10億元。
金融大數(shù)據(jù)與地產(chǎn)達(dá)成默契
互聯(lián)網(wǎng)金融讓地產(chǎn)商們心動(dòng),而地產(chǎn)商們的一舉一動(dòng)也在左右著金融老總們的視線。金融家們和智能大數(shù)據(jù)專家們已經(jīng)摸準(zhǔn)了,開發(fā)商們?nèi)缃褡畲?ldquo;痛點(diǎn)”就在于如何盡量快、盡量多地去庫(kù)存,為此,他們有針對(duì)地跟拍設(shè)計(jì)了諸多方案,盡量與開發(fā)商們達(dá)成默契。
匯聯(lián)金融董事局主席鄭偉京坦言,匯聯(lián)金融的業(yè)務(wù)分為資產(chǎn)管理、互聯(lián)網(wǎng)金融和融資租賃,而這三大板塊主要還是圍繞地產(chǎn)商需求而產(chǎn)生的,簡(jiǎn)言之,房地產(chǎn)是資金密集行業(yè),匯聯(lián)主要解決前期的同股同權(quán)和后期的投資去庫(kù)存,而解決方案包括資產(chǎn)基金、購(gòu)房寶、首付貸(降低購(gòu)房門檻)以及匯聯(lián)e家做社區(qū)平臺(tái)等等。以上這些統(tǒng)統(tǒng)被譽(yù)為“為滿足開發(fā)商和業(yè)主需求而構(gòu)造的商業(yè)模式”。
京東智能國(guó)際業(yè)務(wù)部總監(jiān)林志彬認(rèn)為:開發(fā)商們的最大需求是前期拿地、后期銷售,這些都是長(zhǎng)期需求。只要找到金融、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里最重要的趨勢(shì),就能發(fā)現(xiàn)其中最大的機(jī)會(huì)。
林志彬認(rèn)為,大數(shù)據(jù)對(duì)于整個(gè)國(guó)家的去庫(kù)存戰(zhàn)略有指導(dǎo)意義,因?yàn)橐环矫婵梢詭椭覀兞私庹麄€(gè)國(guó)家的群體消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)習(xí)慣;另一方面,可以通過(guò)大數(shù)據(jù)所產(chǎn)生的一些固有的東西來(lái)幫助客戶對(duì)他們進(jìn)行消費(fèi)指導(dǎo)。
德勤中國(guó)合伙人金建在觀察聆聽了開發(fā)商和金融專家們對(duì)于去庫(kù)存的意見之后,則以學(xué)者眼光,大膽闡述了互聯(lián)網(wǎng)金融和地產(chǎn)之間的關(guān)系。
金建認(rèn)為,地產(chǎn)和金融天生是雙胞胎,他們之間誰(shuí)也離不開誰(shuí),沒有金融就沒有地產(chǎn)。反過(guò)來(lái)說(shuō),沒有地產(chǎn)金融也會(huì)難以經(jīng)營(yíng)。國(guó)家之所以迫切地清理庫(kù)存問(wèn)題,而且把房地產(chǎn)問(wèn)題拿到城市工作會(huì)議上作為一個(gè)重大事項(xiàng)來(lái)討論,就是因?yàn)檫^(guò)高的庫(kù)存有可能危害國(guó)家金融安全。金融和房地產(chǎn)之間一旦出現(xiàn)破裂,就會(huì)影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在世界范圍內(nèi)發(fā)生的許多次經(jīng)濟(jì)危機(jī),都是地產(chǎn)和金融這兩個(gè)主要行業(yè)之間關(guān)系扭曲所致。所以要狠抓房地產(chǎn)去庫(kù)存,不要讓房地產(chǎn)把金融拖垮,這是當(dāng)前重要任務(wù)。
另一方面,金融行業(yè)也要加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。金建認(rèn)為,新興的互聯(lián)網(wǎng)金融,其實(shí)質(zhì)還是金融,是建立在人與人之間的信用關(guān)系之上的,并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)把各種信用關(guān)系進(jìn)一步擴(kuò)大延伸。沒有信任關(guān)系,沒有信用制度,那就不存在金融。相信一個(gè)強(qiáng)大而先進(jìn)的金融體系,能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的改革提供強(qiáng)有力支持。
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