業(yè)績不佳 寧高寧留下的地產(chǎn)王國何去何從？

周麗

寧高寧調(diào)離中糧集團的消息終于坐實，58歲的他正式告別11年的“中糧時代”。

《中國經(jīng)營報》記者獲悉，2016年1月5日，中糧集團和中化集團宣布領(lǐng)導(dǎo)層調(diào)整，原中儲糧總公司董事長趙雙連接替寧高寧出任中糧集團董事長，寧高寧則將接任到齡退休的劉德樹出任中化集團董事長、黨組書記。

在中糧內(nèi)部人士看來，此次人事調(diào)動對中糧后續(xù)戰(zhàn)略實施可能產(chǎn)生較大影響。如果接任者不認(rèn)同寧高寧的既往戰(zhàn)略，很可能會改變企業(yè)發(fā)展方向。

另外，中糧近年搭建資本運作平臺，引來海外投資者和職業(yè)經(jīng)理人的加盟，這和寧高寧的號召力關(guān)系密切。但也有聲音認(rèn)為，新的掌門人或許能打開中糧發(fā)展的新局面。

將視線聚焦到中糧集團的地產(chǎn)板塊，寧高寧告別中糧集團后，其留下的中糧地產(chǎn)系業(yè)務(wù)將何去何從？寧高寧時代的既往戰(zhàn)略又將如何繼續(xù)？

A+H坎坷整合路

中糧集團旗下目前有兩家地產(chǎn)上市公司，即在A股上市的中糧地產(chǎn)（000031.SZ）和在港股上市的大悅城地產(chǎn)（00207.HK）。中糧地產(chǎn)主要發(fā)展住宅地產(chǎn)，大悅城地產(chǎn)主要發(fā)展商業(yè)、酒店以及旅游地產(chǎn)。

中糧地產(chǎn)系A(chǔ)+H雙平臺的形成經(jīng)歷了艱難的梳理整合之路，而這背后寫滿了寧氏印記。

由于主修過財務(wù)，寧高寧是資本運作高手，在國資圈，他尤以擅長并購與整合著稱。而在執(zhí)掌華潤的日子里，寧高寧的資本運作才能也得到充分發(fā)揮，由其一手策劃的收購萬科一案也在資本市場引起轟動。

2004年年底由華潤空降中糧后，寧高寧面臨的一大挑戰(zhàn)便是完成中糧主業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。

2005年10月18日，寧高寧明確了中糧集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位——成為城市中高檔住宅的主要提供者。

同年11月，中糧以8億元受讓深寶恒27806.25萬股國有股權(quán)，占總股本59.63%，成為第一大股東，并更名為中糧地產(chǎn)，作為中糧集團旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺。

2006年，寧高寧決定劃分投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務(wù)。2007年，中糧集團專門成立了運作商業(yè)地產(chǎn)的平臺中糧置業(yè)，并公開表示會將中糧集團旗下的商業(yè)地產(chǎn)打包，適時在香港上市。同年，中糧置業(yè)的試水之作——北京“西單大悅城”開門營業(yè)。

之后，中糧全力發(fā)展以大悅城購物中心為核心的城市綜合體，并將大悅城品牌進(jìn)行全國復(fù)制。這是寧高寧 “兩鏈”戰(zhàn)略——即“全產(chǎn)業(yè)鏈的食品企業(yè)”和“全服務(wù)鏈的城市綜合體”中的重要組成部分。

寧高寧于2008年在集團內(nèi)部提出“計劃5年發(fā)展20個大悅城，資產(chǎn)規(guī)模目標(biāo)700億元，占中糧集團總資產(chǎn)的30%”。

2011年3月，寧高寧明確提出，中糧集團在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺合并完成后，將會以A+H的方式整體上市。

一年之后，上述計劃出現(xiàn)變動。2012年3月，寧高寧公開表示，計劃拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在香港上市。

2013年9月23日，香港上市企業(yè)僑福企業(yè)公告宣布，將收購中糧所持有商用物業(yè)組合目標(biāo)公司的股權(quán)；2014年1月，僑福企業(yè)正式更名為“中糧置地”。至此，中糧置地作為中糧集團旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺，借殼登陸香港資本市場得以完成。

借殼成功后，中糧集團迅速向中糧置地注入資產(chǎn)。2014年9月12日，中糧置地宣布，將以124.6億港元向中糧集團收購北京、上海、天津、煙臺及沈陽等5個城市的6個大悅城綜合體項目。

同年11月，中糧置地宣布更名為“大悅城地產(chǎn)”，新名字于2015年1月19日正式生效。完成更名后，寧高寧為大悅城的擴張制定了新藍(lán)圖。“為了做大規(guī)模以及更好地吸引消費者，大悅城會積極推進(jìn)輕資產(chǎn)發(fā)展模式，集團目標(biāo)是做到100個以上。”

目前，兩家公司業(yè)務(wù)雖然各有側(cè)重，而且一再對外強調(diào)其不存在同業(yè)競爭的關(guān)系，但在城市綜合體等諸多項目開發(fā)上依舊有業(yè)務(wù)重合，而且兩家公司也沒能充分利用中糧集團的優(yōu)勢形成合作互補的關(guān)系，反而在資源上形成了競爭關(guān)系。

中糧集團的承諾是，大悅城地產(chǎn)做商業(yè)及商業(yè)綜合體，也包括酒店、旅游地產(chǎn)等，但重點是商業(yè)，而中糧地產(chǎn)就是發(fā)展住宅地產(chǎn)。

不過，中糧集團在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的布局目前只是簡單的平臺劃分，當(dāng)前房地產(chǎn)市場住宅和商業(yè)已經(jīng)難以簡單地割裂開來，兩家上市平臺如何在項目層面進(jìn)行協(xié)作，如何進(jìn)行資金平衡，如何在團隊和管理體系上整合匹配，都需要中糧集團在頂層設(shè)計上做一些具體的規(guī)劃和安排。

地產(chǎn)板塊業(yè)績不佳

雖然寧高寧為中糧地產(chǎn)板塊的統(tǒng)籌發(fā)展頗費心思，但中糧集團旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)在銷售業(yè)績和品牌知名度等方面，都尚未進(jìn)入行業(yè)第一陣營。

2015年10月29日，中糧地產(chǎn)發(fā)布的2015年第三季度報告顯示，中糧地產(chǎn)營業(yè)收入為39.14億元，同比增長210.47%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.4億元，同比增長1，606.73%。

但值得注意的是，中糧地產(chǎn)近年的利潤增長基本全靠非經(jīng)常性損益。2014年，中糧地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤5.99億元，較上年增長11.96%，但扣除非經(jīng)常性損益之后，凈利潤僅有9245.7萬元，同比大幅下跌54.4%。2015年一季報顯示歸屬于上市公司股東的凈利潤約為7193萬元，但扣除非經(jīng)常性損益后，歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-8491萬元，同比下滑幅度高達(dá)237.14%。2015年半年報顯示，中糧地產(chǎn)的非經(jīng)常性損益合計4.51億元，其中處置可供出售金融資產(chǎn)為上市公司貢獻(xiàn)的凈利潤為4.45億元。

而中糧集團旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺——大悅城地產(chǎn)2015年中報顯示，截至2015年6月30日，總營收22.24億元，同比下降25.5%。其中物業(yè)開發(fā)收入2.83億元，同比暴跌77.2%。大悅城地產(chǎn)方面表示，物業(yè)開發(fā)方面的收入下滑主要是可入賬的銷售型物業(yè)貨源不足帶來的物業(yè)銷售收入下降所致。

此外，受到投資物業(yè)公平值預(yù)期下降和新開工項目的影響，大悅城地產(chǎn)2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。

對于大悅城的慘淡業(yè)績，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，一方面商業(yè)地產(chǎn)受電商沖擊顯著，二三線市場日趨飽和，另一方面，大悅城進(jìn)一步擴張時自身也面臨土地儲備、融資能力、人才梯隊、水土不服等方面的多重挑戰(zhàn)，這些都成為大悅城擴張道路上的絆腳石。隨著業(yè)務(wù)重心向購物中心迅速轉(zhuǎn)移，其出租物業(yè)的盈利能力和擴張速度是否能夠達(dá)到預(yù)期，仍然存在極大不確定性。

RET睿意德執(zhí)行董事索珊置評，大悅城要進(jìn)入一個城市，一定要考慮其在當(dāng)?shù)氐倪m應(yīng)度?，F(xiàn)在已經(jīng)不是模式取勝的簡單粘貼復(fù)制的時代，每一個新項目的成敗都是一場新的戰(zhàn)役。“商業(yè)項目有其既定的開發(fā)周期，一個成熟的產(chǎn)品從最初的定位到中期的建造到后期的開業(yè)，需要3到5年的周期，要達(dá)到‘5年20個’的目標(biāo)，財力和人力也一定要跟得上。”

克而瑞此前總結(jié)認(rèn)為，形成中糧集團地產(chǎn)整體業(yè)務(wù)穩(wěn)健風(fēng)格的重要內(nèi)在原因，就是對于整體業(yè)務(wù)的不斷梳理和調(diào)整。早在2004年寧高寧入主中糧集團之后，就開始醞釀地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。2006年中糧地產(chǎn)借殼深寶恒成功實現(xiàn)A股上市，中糧集團也下定決心劃分住宅與商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)。2010年寧高寧提出了地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的“三步走“戰(zhàn)略，包含“人員整合，股權(quán)整合，資產(chǎn)整合”。遺憾的是，此時恰逢中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，中糧在發(fā)展的同時不得不兼顧整合，在一定程度上錯失了市場高速發(fā)展的機會。

匿名的業(yè)內(nèi)專家告訴記者，地產(chǎn)板塊在中糧集團的發(fā)展中受重視程度不夠大，尤其是在行業(yè)規(guī)模方面，并沒有實質(zhì)性的提振。這和中糧集團把精力放在對其他非房業(yè)務(wù)的并購等有關(guān)系。

寧高寧未了局

如今，“要做100個大悅城”的宏偉藍(lán)圖還遠(yuǎn)沒落地，寧高寧就要告別中糧了。未能陪中糧走到最后的收獲期，或許是寧高寧在中糧留下的最大遺憾。對于未竟的事業(yè)，寧高寧在告別信中也坦陳：“如果有遺憾的事，中糧的畫圈還沒有繪完。”

伴隨著寧高寧時代的結(jié)束，未來中糧地產(chǎn)系將何去何從？

在易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，寧高寧的調(diào)離對于中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)來說，或意味著在項目并購的操作層面會放緩腳步，而在傳統(tǒng)的土地獲取和開發(fā)方面會繼續(xù)發(fā)力。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對中糧集團的地產(chǎn)板塊來說，把“大悅城”品牌打響，是推進(jìn)商業(yè)項目升級的重要一步，這符合目前很多商業(yè)地產(chǎn)商的戰(zhàn)略邏輯，即以具體品牌來驅(qū)動企業(yè)品牌升級。當(dāng)然，中糧集團目前也在積極配合國企改革，后續(xù)若要做大規(guī)模，應(yīng)該積極往城市運營上的路線上靠攏。

然而，多名受訪的業(yè)內(nèi)專家表示，大悅城地產(chǎn)旗下項目雖然形成了較為成熟的模式，但面對購物中心整體的發(fā)展困境，以大悅城地產(chǎn)為代表的一批商業(yè)地產(chǎn)公司仍處于探索當(dāng)中。事實上，經(jīng)濟下行導(dǎo)致消費力不足、實體商業(yè)競爭無序、O2O模式尚未成型等諸多問題都在困擾著購物中心的發(fā)展。

“據(jù)統(tǒng)計，目前全國已經(jīng)開業(yè)的購物中心已有4000多家，到2020年，開業(yè)的預(yù)計將達(dá)到10000家，超大供應(yīng)量逐漸入市，當(dāng)前的存量已經(jīng)飽和，未來購物中心市場依舊存在諸多挑戰(zhàn)。”長期研究商業(yè)地產(chǎn)的中名會執(zhí)行主席洪奇輝分析。

“以前購物中心經(jīng)營一般面臨選址難和招商難兩大問題，現(xiàn)在又新添了運營難。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平置評。

按照2008年所說的“5年20城”目標(biāo)，中糧目前8座大悅城的布局與計劃相比尚有一定距離。中糧集團副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長周政表示：“過去說大悅城‘5年20座’的目標(biāo)，我還是挺有信心的。大家覺得實現(xiàn)這個目標(biāo)慢，我也覺得有一點慢。”

從目前北京、上海、天津、沈陽、煙臺、杭州、成都等分布來看，大悅城已從一線城市走入二線市場。周政透露，優(yōu)質(zhì)二線城市商業(yè)項目趨向飽和，未來大悅城不排除會進(jìn)入好的三線城市。

有行業(yè)內(nèi)人士對記者表示，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場并不景氣，大悅城在一線城市核心商圈的運營模式或?qū)⒃庥鏊敛环?/div>