在這個時代，最不匱乏的或許是預言家，對于昆明樓市而言，我們不想成為預言家，我們只是一位觀察者，對于2016年，下面這些觀察與小心預測，希望對你有用！

一手房

購房更理性 品質(zhì)時代崛起

走過了糾結(jié)的2015年，從2015年年底開始，政策暖風頻吹，市場信心也在一線城市成交的穩(wěn)步回暖中慢慢提升。從采訪中我們了解到，昆明市場并不是沒有需求。而是大伙均放慢了腳步，在觀察。說的簡單些，大家需要更多的時間，讓自己看到更明朗的樓市方向。實際上這個現(xiàn)象，除了在置業(yè)者身上可以看到之外，在多數(shù)開發(fā)企業(yè)身上也看到了類似的情況。他們放慢了推盤計劃，改變了營銷策略，均因為對市場信心的不足，對客戶需求還需要更完善的了解。

2016年，在云信記者看來，可能是樓市本真回歸的一年。購房者不會再盲目買房，開發(fā)商也需要好好思考自己的房源是否可以給置業(yè)者提供舒適的居住環(huán)境，優(yōu)秀的物管服務(wù)等。理性購房一定是2016年的關(guān)鍵詞。

當然，除了理性之外，品質(zhì)樓盤也一定會得到更多置業(yè)者的關(guān)注和認可。樓市的不景氣，必將帶來房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張。小型房地產(chǎn)企業(yè)或者會面臨倒閉和大企業(yè)對其的并購。所以選擇品質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目，首先從資金鏈來說，可能風險較小。而且大企業(yè)更講究口碑和公司的可持續(xù)發(fā)展。不管從房屋質(zhì)量還是今后的服務(wù)來講，均將帶給客戶更貼心的享受。因此，品質(zhì)時代正在崛起。一味地想開發(fā)房地產(chǎn)賺錢的時代已經(jīng)離我們越來越遠，而品質(zhì)的提升，帶給客戶更完善的服務(wù)才是今后房地產(chǎn)發(fā)展的可持續(xù)路線。當然，如果房地產(chǎn)在優(yōu)化，雖不會再有房地產(chǎn)市場的急速上揚，但穩(wěn)步回升必定是趨勢。本報記者 張睿

二手房

凸顯現(xiàn)房及配套優(yōu)勢 二手新房將持續(xù)升溫

對于2016年，昆明的二手房市場仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)，量價上漲和下跌的幅度都不會太大。經(jīng)歷了調(diào)整期之后，依然是品質(zhì)較好的房子受到市場的關(guān)注，教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等配套完善的二手房會更加搶手。

在2015年，我們可以看到，不少項目出現(xiàn)了工程進度放緩，甚至停工的情況，有的延期交房也給購房者帶來了不少麻煩。因此，有一些購房者鎖定了現(xiàn)房。對于一手新房的現(xiàn)房，剩下套數(shù)并不多，在樓層、朝向、面積等方面的選擇空間往往比較小。

此外，記者也注意到，近幾年交付的項目也不少，這些都可以作為二手新房。由于項目已經(jīng)具體呈現(xiàn)出來，周邊的配套包括學校、商業(yè)、交通等方面都可以很直觀地了解，并且小區(qū)整體的規(guī)劃、綠化等情況也比較明晰。這樣一來，買二手新房會比買一手新房更加把穩(wěn)一些。此外，昆明的普通住宅基本都是高層，但有部分二手房是低層住宅，小區(qū)綠化較好，居住比較舒服，這一類的二手房價格也會更加堅挺。

值得注意的一點是，二手房營業(yè)稅的免征年限已經(jīng)從5年調(diào)整為2年，為二手新房的房源量提供了很多空間，同時減少了交易的成本。因此，二手新房在今年的關(guān)注度將進一步提高。本報記者 黃麗

公積金

2016年 公積金將更加民生便捷

顯然，2015年，公積金的新政可調(diào)整范圍已經(jīng)到頂，同時，按照業(yè)內(nèi)的說法，昆明市公積金的步調(diào)一直與中央保持高度一致；那么2016年本地的公積金會發(fā)生什么變化呢？顯然，不太可能，但2016年，將會是公積金政策調(diào)整的“執(zhí)行年”；無論是持續(xù)下調(diào)的歷史最低利率，還是異地互通，也或許是公積金提取支付、個人建立公積金賬戶等最新調(diào)整措施，都將朝著更加民生、便捷的方向發(fā)展。

同時，就全國內(nèi)的公積金調(diào)整情況來看，“盤活”公積金賬戶資金，支持老百姓的日常生活，也更加靈活；若未來政策調(diào)整方向不變，公積金將成為市民的另外一張“定期存折”。本報記者 王亞萍

土地

2016年 昆明土地市場或再次迎來冰點

這一年，昆明的土地市場發(fā)展形勢將會如何？就目前公布的2015年在昆房企的銷售業(yè)績來看，或許，2016年很難再樂觀。銷售收入的縮減，必然導致企業(yè)在土地儲備方面的縮減；尤其是中小型的民營企業(yè)，或可能直接退出地產(chǎn)市場，土地市場自然不會再成為競爭對象。

但另外一股強勢的企業(yè)勢力，我們依然不能夠忽視——大型的外來房企，或在昆明迎來新一輪的拿地潮——市場越差時，也才能夠顯示出大型房企的優(yōu)勢；同時，因為地產(chǎn)市場銷售額度的萎縮；不少地產(chǎn)企業(yè)開始以更穩(wěn)妥的“代建模式”保存企業(yè)實力。

看過企業(yè)的選擇方向之后，政府部門對于土地市場的態(tài)度是什么樣的？據(jù)最新《昆明城市總體規(guī)劃（2011-2020）》規(guī)劃顯示：中心城區(qū)各項建設(shè)用地比例由現(xiàn)狀到規(guī)劃期末有如下調(diào)整，居住用地由35.42%下降為30.49%，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地由9.57%上升為12.56%，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地由6.49%上升為12.45%，工業(yè)用地由14.14%下降為5.78%，物流倉儲用地由2.58%下降為2.03%，道路與交通設(shè)施用地由16.96%上升為18.45%，公用設(shè)施用地由0.76%上升為0.89%，綠地與廣場用地由14.08%上升為17.35%（其中公園綠地由6.86%上升為13.25%）。由規(guī)劃可見，居住用地，亦有大幅下滑。本報記者 王亞萍

商業(yè)

2016年 商業(yè)項目或迎來集中開業(yè)期

提到2016年商業(yè)將會呈現(xiàn)什么狀態(tài)：開業(yè)潮或者會在2016年發(fā)生。據(jù)昆明市住建委2015年5月數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，昆明城中村改造已批準的項目229個，地上建筑面積為9618.19萬平方米，按照15%的面積規(guī)劃為購物中心和商鋪計算，僅來自城中村改造的昆明購物中心和商鋪總體潛在市場供應(yīng)將達到1500萬平方米的規(guī)模。

另外，風之鈴機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來3年內(nèi)，昆明將有1972萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量，人均商業(yè)面積近3平方米，未來2-3年內(nèi)，昆明將迎來30個大型購物中心的開業(yè)。

當然，據(jù)記者踩盤了解到，位于珥季路口的大都目前已經(jīng)燈火輝煌，商家們也在積極地裝修，或者有望在2016年上半年正式跟大家見面。此外，位于人民路的人民路壹號廣場、已經(jīng)建設(shè)好的藍光昆侖中心、雪力國際、實力壹方城、東盟森林、世博里、云南飯店、廣福城等多個項目均有開業(yè)計劃。那么或著在2016年開業(yè)將成為昆明商業(yè)項目的主基調(diào)。

當然，除了開業(yè)潮，開業(yè)商們也不會忘記推售自己的其他商業(yè)項目。比如商鋪、寫字樓或者是公寓等。但就記者了解，面對整個中國的經(jīng)濟下滑，就像著名經(jīng)濟學家、中央財經(jīng)評論員馬光遠先生在西南交大財經(jīng)年會上說的一樣，中國經(jīng)濟6年放緩，GDP創(chuàng)6年來新低等。那么在經(jīng)濟不景氣的大環(huán)境下，投資就變得更為謹慎。但股市的不穩(wěn)定，黃金的下滑加上中國投資渠道較少等問題，或者在2016年，位置好、運營能力強的商業(yè)項目會成為投資客的新目標。當然，商業(yè)不比住宅項目，需要更加專業(yè)的團隊運營和維護。相信，好的項目一定不缺乏投資客的青睞，好的商業(yè)項目或者會在經(jīng)濟下滑時期，反而脫穎而出。本報記者 張睿

熱搜區(qū)域

昆明多個板塊 尋求地產(chǎn)發(fā)展新機遇

曾經(jīng)，城市的核心區(qū)一直是各大商家的必爭之地，地產(chǎn)行業(yè)更是如此。但核心區(qū)域也就意味著高價與昂貴，如何尋找新型區(qū)域開發(fā)、獲利或獲得經(jīng)濟新增長點，也就成為了政府與企業(yè)的共同追求點。

盡快地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢已明，但若以更為積極的態(tài)度看大昆明的城市建設(shè)和發(fā)展，或許可以將目光聚集在一些城市“潛能”區(qū)域。前方高能！他們又在哪里？就各項資料綜合的情況來看，泛亞科技新區(qū)、北部山水新區(qū)、金產(chǎn)區(qū)、巫家壩、草海片區(qū)、呈貢新區(qū)等新區(qū)域，無疑成為了昆明未來城市建設(shè)高能區(qū)域。

也就在2015年11月25日，昆明2016年部分擬出讓儲備土地的推介會上，泛亞科技新區(qū)、北部山水新區(qū)、金產(chǎn)區(qū)、巫家壩、草海片區(qū)等，均為此次土地推介的重點區(qū)域，而也就是在2016年，這幾大板塊的土地供應(yīng)量或在1800畝左右。

或許，下一個5年，昆明城市面貌會在這些區(qū)域得到更新或提升，他們也必然成為昆明全新建設(shè)主戰(zhàn)場。同樣，在過去5年的昆明城市建設(shè)，他們亦同樣占據(jù)了重要的位置。本報記者 王亞萍

利率

低利率或成新常態(tài)

剛剛過去的2015年，在央行“五連降”和各種政策及經(jīng)濟形勢的綜合影響下，房貸市場無論是首套房平均房貸利率還是二套房平均房貸利率，均呈現(xiàn)總體下行的趨勢。而邁過2015展望2016年，在化解房地產(chǎn)庫存的政策導向下，房貸市場或?qū)⒂瓉淼屠实?ldquo;新常態(tài)”。

在2015年12月下旬閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，“去庫存”成為熱詞，被寫入今年經(jīng)濟工作的“五大任務(wù)”當中。而會議提出的“促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”也成為2016年樓市發(fā)展的信心。與此同時，中央高層頻繁“示好”房地產(chǎn)，這在一定程度上加強了市場對于寬松政策的預期，同時也為后續(xù)行業(yè)利好政策在各大城市鋪開落地奠定了基礎(chǔ)。

業(yè)內(nèi)專家預測，2016年房貸政策或?qū)⒗^續(xù)呈現(xiàn)寬松走勢。專家分析認為，2015年，我國的房貸市場貸款利率連續(xù)數(shù)月創(chuàng)歷史新低，呈“L形”，預計2016年房貸市場將迎來低利率的“新常態(tài)”和購房人紛紛入市的“房貸潮”。其將呈現(xiàn)兩個主要特征，一是房貸利率處于歷史低位，利率優(yōu)惠城市和銀行占比持續(xù)擴大；二是房貸申請容易，放款速度加快，各項房貸及購房利好政策陸續(xù)出臺。對于購房者來說，在“房貸潮”情況下，各項成本降低，將是購房換房的最佳時機。因此，2016年房地產(chǎn)庫存有望得到一定程度的消化，房地產(chǎn)市場將趨于穩(wěn)定發(fā)展，并為穩(wěn)增長釋放出動力。本報記者 普夢

降首付

首套房首付比例或降至10%“降首付才是王道”，相比起降息、取消限購等政策，購房者或許更渴望的是首付比例的降低。2015年，擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，首付款比例下調(diào)為不低于40%。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房的最低首付款比例為20%；擁有1 套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的繳存家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為20%。

這讓不少購房者直呼：可以出手了。首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用。

而目前的首付比例是否已經(jīng)達到最低點，2016年在中央“去庫存”“ 促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的政策基調(diào)中，首付比例是否還有下降的空間，會降到多少？

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱在近日列出的五大可能在2016年出臺的具體刺激樓市政策中表示：“我認為，中國為儲蓄型國家，發(fā)生次貸危機的可能性很小，而首套房發(fā)生信用危機的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫存的終極大招！”本報記者 普夢

棚戶改造

多方大力支持棚改 昆明城市更新將進一步提速

近年來，棚戶區(qū)改造在全國各個城市全面開展，棚改運動進行得熱火朝天。在政府的積極推進下，棚戶區(qū)改造的范圍和力度也進一步加大。從云南的情況來看，全省在2015年確保完成17.42萬套棚戶區(qū)改造目標任務(wù)，并將在2015年至2017年內(nèi)改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房42.6萬套。

目前，記者注意到，王家橋生活區(qū)國有工礦棚戶區(qū)改造項目B地塊一期、雨花片區(qū)KCC2011-84號地塊城市棚戶區(qū)改造項目、高新區(qū)2013年城市棚戶區(qū)改造（化城社區(qū)）二期建設(shè)等多個棚戶區(qū)改造項目已經(jīng)進行了審批公示，而在未來的幾年里，棚改項目還會有更大的力度，尤其是六甲片區(qū)。

此外，去年12月份，昆明市政府與云南城投集團簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，支持城投未來5年內(nèi)在昆明市投資700億元，進一步推進中壩、上壩等城中村改造項目以及白龍寺、文化空間等棚戶區(qū)改造建設(shè)項目的建設(shè)。此前，國家開發(fā)銀行也在金融方面大力支持云南省的棚戶區(qū)改造，提高資金使用效率，為昆明乃至全省的棚戶改造提供了強有力的保障。

棚戶改造是一項惠及民生、促進城市發(fā)展建設(shè)的大工程，在企業(yè)、銀行等多方的大力支持下，昆明的城市更新也將會進一步提速，城市面貌也將會發(fā)生翻天覆地的改變。本報記者 黃麗

房企上市

房企或?qū)⒍嗲郎鲜?/strong>