一、前言：四季度樓市對“穩(wěn)增長”意義重大

近期，從鐵路貨運、工業(yè)企業(yè)增加值或利潤、固定資產(chǎn)投資、出口額，以及PPI和PMI等關(guān)鍵和先行指標(biāo)的變化看，今年“穩(wěn)增長”的壓力比較大，而四季度如何“收尾”無疑非常關(guān)鍵。9月29日，人民日報發(fā)表時評《房地產(chǎn)市場是穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境之重要之錨》，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，意味著房地產(chǎn)對于“穩(wěn)增長”和“促轉(zhuǎn)型”意義重大。樓市若能實現(xiàn)穩(wěn)定增長，通過激活上下游需求，就能夠緩沖制造業(yè)被動和快速“去產(chǎn)能”、支持基建投資和固定資產(chǎn)投資增長，促進(jìn)全年“穩(wěn)增長”戰(zhàn)略的實現(xiàn)。近期政策數(shù)據(jù)顯示，樓市正在發(fā)生不同以往的變化。

二、政策：意在解決“四個不平衡”

（一）樓市“四個不平衡”

目前，樓市最大的問題是四個方面的“不均衡”問題，即需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡和價格漲跌不均衡。目前，需求主要集中在一二線城市，而67%的在建、70%的在售供應(yīng)和庫存、80%左右的已批未建則集中在三四線城市；一二線城市房價整體連續(xù)4個月反彈上升，而70個城市中房價下跌的27個城市都是三四線城市。如果考慮到600多個經(jīng)濟(jì)實力相對弱小的三四線城市，全國樓市疲軟問題不容小覷。

因此，盡管全國樓市整體回升，但庫存卻在持續(xù)增加，樓市后端銷售看似火爆，但前端三項先行指標(biāo)（拿地、新開工和開發(fā)投資）依舊處于“冰封”狀態(tài)。今年1～9月份，房地產(chǎn)新開工面積同比下降12.6%，較上月收窄4.2個百分點；土地購置面積下降33.8%，降幅比1～7月擴(kuò)大1.7個百分點；1～8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長2.6%，增速比上月降低了0.9個百分點，連續(xù)21個月下滑，增速比2013和2014年分別下滑了7個百分點和12.8個百分點。

（二）政策新基調(diào)：解決“四個不平衡”

恰恰是，庫存去化、前端三項先行指標(biāo)對于“穩(wěn)增長”的意義最大。去年“9·30”新政以來，盡管政策激勵一連串，樓市下游銷售持續(xù)回升，但其帶動“去庫存”和拿地、新開工和開發(fā)投資等回升的效果很差。因此，從8月份開始，樓市告別政策“空窗期”，新一輪政策非常強(qiáng)調(diào)“因城施策”，避免一線和二線城市樓市過熱，將著力點轉(zhuǎn)向加速三四線城市庫存去化，并傳到至先行指標(biāo)回升。

在剛剛過去的8～9月，樓市經(jīng)歷了史上最密集的政策激勵，比如執(zhí)行了10年之久的“限外令”退出、央行祭出超預(yù)期的“雙降”、公積金二套房貸款首付成數(shù)降至2成、首套房貸首付成數(shù)降至2.5成、推進(jìn)公積金“異地流轉(zhuǎn)”等等。這些政策，最大特點之一就是強(qiáng)調(diào)“因城施策”，特別是罕見地指出“一線城市可以例外”；第二個特點就是“降低購房成本”，特別是，公積金異地流轉(zhuǎn)，事實上在于鼓勵“返鄉(xiāng)置業(yè)”，即大城市人群到三四線城市購房；第三就是進(jìn)一步提升杠桿，這對于低收入人群來說，購房門檻進(jìn)一步降低。

重點城市高房價或?qū)⑹浅B(tài)，未來新型城鎮(zhèn)化最大的空間就在三四線城市。由于庫存高壓、人口吸附能力不足，目前三四線城市房價水平整體在成本邊緣上（3000元左右），這一水平是一線城市的1/10～1/8、二線城市的1/3～1/2。因此，從近期政策看，不管是將首套房貸首付成數(shù)降至2.5成，還是降低公積金二套房貸首付，取消普通非普通住房區(qū)別，或是公積金“異地流轉(zhuǎn)”（鼓勵“返鄉(xiāng)置業(yè)”），對于一二線城市效果非常有限，但對于引導(dǎo)和幫助城市新移民在三四線城市購房并落腳，意義重大。

三、成交：一線城市“高位回落”VS二線城市“異軍突起”

上半年的樓市屬于一線城市。上半年，一線城市樓市的成交量平均增長了60%左右，同比增幅創(chuàng)2009年以來的新高，而二線城市僅增長15%；房價水平再創(chuàng)歷史新高，上漲幅度連續(xù)幾個月漲幅排名全國前列，深圳房價指數(shù)同比增長了30%、房價水平同比增長了50%。由于一線城市樓市量價在上半年被過分“透支”。

整個三季度，一線城市成交量出現(xiàn)10%左右的下滑、房價漲幅明顯收窄，如果考慮到“網(wǎng)簽”滯后的影響，一線城市房價在8～9月份已經(jīng)開始回落，深圳中原地產(chǎn)發(fā)布的二手住房報價指數(shù)連續(xù)2個月下跌，高房價制約未來需求的風(fēng)險開始顯現(xiàn)，10月份以來回調(diào)跡象更加明顯。

但同時，二線城市成交則明顯發(fā)力。7～9月份，典型二線城市樓市成交面積單月同比均出現(xiàn)20%以上的增長；房價也能說明這一問題，根據(jù)70個城市房價指數(shù)，7、8月，二線城市房價平均上漲0.2%，武漢、杭州、寧波、廈門、鄭州和成都等城市房價平均上漲0.6%，進(jìn)入70個大中城市房價漲幅前10位。但與此同時，一線城市房價漲幅卻從7月份的2.7%回落到2.2%。

值得注意的是，盡管一線城市樓市高位回落，對量價權(quán)重貢獻(xiàn)降低，但全國樓市成交金額增速與成交面積增速仍舊高歌猛進(jìn)，二者之間的“剪刀差”仍繼續(xù)擴(kuò)大，前者要比后者高出7～8個百分點，顯示房價明顯上漲，初步判斷二線城市發(fā)力并在其中的量價貢獻(xiàn)度提升是主要原因。

四、重點二線城市成為樓市新“增長極”

（一）重點二線城市樓市明顯反彈

今年前9個月，在銷售面積TOP10的開發(fā)商中，二線城市的貢獻(xiàn)率在50%～80%之間，恒大、綠城和中海二線城市銷售金額占比分別高達(dá)74%、82%和62%，顯示二線城市樓市快速回升，量價權(quán)重提升。從70個大中城市房價數(shù)據(jù)看，二線城市房價在6月份止跌，而在7月和8月平均上漲0.2%。其中，武漢、杭州、寧波、廈門、鄭州和成都等區(qū)域中心城市房價平均上漲0.6%，進(jìn)入70個大中城市房價漲幅前10位。同時，一線城市房價漲幅卻從7月份的2.7%回落到2.2%。

（二）重點二線城市樓市反彈的基本面

筆者認(rèn)為，二線城市樓市之所以強(qiáng)勢反彈，一方面在于近年來二線城市人口產(chǎn)業(yè)吸附能力迅速提升。由于一線城市空間資源制約、土地和勞動力成本高、產(chǎn)業(yè)升級訴求強(qiáng)烈，在新一輪區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和“穩(wěn)增長”戰(zhàn)略實施中，二線城市是重點且受益面最大，包括承接從東部轉(zhuǎn)移來的產(chǎn)業(yè)、軌道交通密集上馬（90%新批軌道項目集中在二線城市）、“穩(wěn)增長”下園區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)和市政設(shè)施全面改善等。

因此，近年來二線城市的基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施明顯改善，城市競爭力和對于本省人口吸附能力明顯提升。同時，近年來“鐵公機(jī)”大規(guī)模上馬和運營、現(xiàn)代物流系統(tǒng)的布局，讓二線城市與一線城市、東部發(fā)達(dá)區(qū)域之間的連接效率明顯提高，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和協(xié)同變得順暢，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)也開始增強(qiáng)。人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走、產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走。因此，產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚相互推動的良性循環(huán)已經(jīng)形成，人口、產(chǎn)業(yè)、收入等住房需求的基本面開始好轉(zhuǎn)，很多區(qū)域中心城市成為了我國樓市新的“增長極”。

（三）重點二線城市有望成為樓市新的“增長極”

有望形成樓市新“增長極”的二線城市有以下幾類，一是所在省民營私營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、民間富庶、人口集聚強(qiáng)的城市，如杭州、南京和廈門。以杭州為例，今年上半年，其所在浙江省有上市公司364家（全國第二）；民營企業(yè)500強(qiáng)中浙江有128家，遠(yuǎn)超江蘇96家和廣東24家；今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.3萬元，全國第三，僅次于上海和北京；2014年常住人口5508萬，比2005年增1000萬，勞動人口占比77.5%。“六普”數(shù)據(jù)顯示，浙江人口凈流入居全國第二，僅次于廣東。

近幾個月，前述城市房價漲幅緊隨北上廣深，基本位列4～8位、累計成交量同比增長超過50%。集中省內(nèi)人口產(chǎn)業(yè)資源，省域基本面良好，這是其樓市快速增長的支撐。同時，除上述代表二線城市外，集聚效應(yīng)擴(kuò)散也惠及到省域內(nèi)其他城市樓市的發(fā)展，如浙江的寧波和溫州、江蘇的蘇州、福建的福州，近期成交量和房價也在快速回升，從而形成了區(qū)域樓市由點及面的新“增長極”。

二是發(fā)揮交通樞紐、人口大省、科研機(jī)構(gòu)集中、農(nóng)業(yè)優(yōu)勢突出，借助勞動力、土地成本低和工業(yè)基礎(chǔ)好的優(yōu)勢，通過加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)集聚，如武漢的先進(jìn)制造業(yè)和光電子，鄭州的食品加工和電子信息。2014年，武漢GDP總量突破1萬億元，占全省37%，為中部首個萬億俱樂部城市；2014年鄭州GDP近7000億，同比增長9.5%，占全省的20.1%。

產(chǎn)業(yè)集聚促進(jìn)人口大省就地城市化。武漢常住人口占全省比重從2005年的15%增長到2014年的18%；河南省農(nóng)村外出務(wù)工人員選擇到省外務(wù)工的比例從2012年的47.4%下降至2014年的39%。人口、產(chǎn)業(yè)集聚是樓市發(fā)展的長期動力，2014年，武漢商品房銷售面積居全國第一，全國最大城市新區(qū)——鄭州鄭東新區(qū)從“鬼城”逆襲為現(xiàn)代商務(wù)區(qū)。

近幾個月，70個大中城市中，武漢和鄭州新房價格位列漲幅前10位，二者將成為未來我國樓市另外兩個新的“增長極”。類似于武漢和鄭州，諸如成都和重慶區(qū)域、西安和咸陽區(qū)域、廣東的惠州東莞區(qū)域等，也有望借助低成本的人口和土地資源，通過承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)人口就地城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)集聚驅(qū)動就業(yè)集聚，夯實樓市發(fā)展的基本面，獲得樓市由點及面的新“增長極”。近期，龍頭開發(fā)商在二線城市拿地比例迅速提升，也意味著對于這些城市樓市新“增長極”的認(rèn)可。

五、土地市場：“弱復(fù)蘇”的態(tài)勢確立

（一）背景：全國樓市整體呈現(xiàn)“房熱地冷”

一般來說，土地市場變化往往滯后于房屋交易市場9～12個月。2014年“9·30”以來，全國樓市持續(xù)回升，今年前9個月商品房銷售面積同比增長7.5%。但時隔一年之后，土地市場仍舊“冰凍”。今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%，降幅比1～8月份擴(kuò)大1.7個百分點；300個城市土地成交10.2億平方米，同比下降30.1%，土地出讓金13507億元，同比減少22.7%。其中，住宅用地成交4.4億平方米，同比大幅下降33.6%，出讓金同比減少18.9%。

樓市下游端的銷售回升并沒有傳到至上游端的土地市場，原因在于區(qū)域分化嚴(yán)重，占庫存70%和在建工程67%的全國600多個三四線城市的樓市，其銷售頹勢仍無法改觀，開發(fā)商整體處于“去杠桿”，占比較大的三四線城市已經(jīng)成為開發(fā)商拿地的“禁區(qū)”，導(dǎo)致全國樓市整體呈現(xiàn)“房熱地冷”、“銷售熱開發(fā)冷”的反常態(tài)勢。

（二）一線城市土地市場：從“升溫”到“火熱”

但是，今年四季度，特別是今年“3·30”新政以來，重點城市樓市銷售熱度不斷提升。今年1～9月，50個代表城市住宅月均成交約2770萬平方米，同比增長近30%，絕對量創(chuàng)2010年以來同期的最高水平。

因此，進(jìn)入今年三季度以后，盡管全國樓市待售庫存近3個月依舊在攀升，但50個重點城市樓市庫存的出清周期已從上半年的14個月降至11.4個月，回到了9警戒線（12個月）以內(nèi)。在這些城市，開發(fā)商已從“去庫存”轉(zhuǎn)向了“補(bǔ)庫存”。上半年，一線城市土地市場整體處于下滑態(tài)勢，但由于“3·30”新政后一線城市樓市快速回升（月均銷售增長30%、房價快速攀升），從三季度開始，一線城市土地市場在全國率先反彈。

7月份，一線城市土地成交面積環(huán)比下降幅度收窄到個位數(shù)（－8%）；8月和9月份，一線城市住宅用地成交環(huán)比分別增長19.2%和44.9%，土地市場從“升溫”到“火熱”的態(tài)勢明顯。在樓市整體下行背景下，一線城市成為開發(fā)商的“‘安全島”，眾多開發(fā)商“搶食”一線城市土地蔚然成風(fēng)。今年以來，全國80%的地王誕生于一線城市。未來，一線城市人口和產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢不改，樓市需求和房價長期看好，加上房價和地價走勢更加強(qiáng)調(diào)市場化，開發(fā)商“搶食”一線城市土地或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

（三）二線城市將成為土地市場“主力軍”

但與此同時，由于眾多開發(fā)商“搶食”，一線城市土地市場“面粉”貴過“面包”也見怪不怪了；而且，一線城市開發(fā)條件和門檻越來越苛刻，比如配中小戶型住房或保障房、配建政府公共或市政設(shè)施、舊城改造安置等等。近期，上海中止新江灣城土地出讓，與當(dāng)?shù)卣笤黾又行粜妥≌ㄔO(shè)有關(guān)。因此，未來在一線城市拿地，要求開發(fā)商在成本控制、產(chǎn)品設(shè)計、營銷等方面具有非常高的能力。

因此，一方面，開發(fā)商“抱團(tuán)”拿地，規(guī)避在一線城市的未來風(fēng)險；另一方面，開發(fā)商開始在二線城市尋找機(jī)構(gòu)性機(jī)會。如果說，今年8月份之前土地市場機(jī)會屬于一線城市，那么8月至9月份，二線城市土地市場可謂異軍突起，推地或成交面積告別過去一直下滑的態(tài)勢，出現(xiàn)了5%左右的環(huán)比增長，累計同比跌幅也從過去30%～40%收窄至20%以內(nèi)，溢價率也從過去兩年5%～10%提升到目前的18%（接近一線城市溢價率）。這意味著，開發(fā)商開始看重二線城市樓市發(fā)展的機(jī)會。

目前，二線城市月均土地成交面積在2500萬～3000萬平方米之間，占300個城市土地成交面積的40%～50%，已經(jīng)成為未來土地市場的主力軍。二線城市為開發(fā)商看好，主要源于下半年以來，二線城市樓市迅速崛起。產(chǎn)業(yè)升級、民間富庶的二線城市（杭州、南京、寧波和廈門等），物流交通樞紐、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的區(qū)域中心城市（天津、武漢、鄭州、合肥等），人口密集、返鄉(xiāng)置業(yè)頻繁的中西部區(qū)域中心城市（成都、重慶等），已經(jīng)成為未來樓市發(fā)展的“增長極”。今年1～9月，土地出讓金同比增幅TOP10基本上都是這些城市。

（四）全國土地市場“弱復(fù)蘇”態(tài)勢確立

50多個二線城市樓市的體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于4個一線城市。因此，即便三季度以來一線城市高位回調(diào)、三四線城市拖累全國“去庫存”和開發(fā)商“加杠桿”，但二線城市“發(fā)力”推動全國樓市成交持續(xù)增長，并反饋到土地市場。今年三季度，300個城市土地成交同比下跌14.7%，較一二季度（－36.5%和－42%）明顯收窄；三季度樓面地價同比增長30.4%，增速比一二季度（－6.8%和10.8%）明顯擴(kuò)大；土地溢價率在三季度達(dá)到18.6%，明顯高于一二季度（－4.3%和3.7%），為近兩年來單季度最高，較去年同期提高10個百分點。

因此，即使三四線城市基本上成為開發(fā)商拿地的“禁區(qū)”，但一二線城市房屋交易和土地交易的量價權(quán)重明顯上升，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間未來將向人口和產(chǎn)業(yè)集聚的一二線城市，以及重點城市周邊的少數(shù)三四線城市傾斜，三四線城市土地市場疲軟不影響全國大局。由此，全國土地市場“弱復(fù)蘇”的態(tài)勢已經(jīng)確立，四季度或?qū)⑹侨珖恋厥袌龅?ldquo;底部”。