2016年樓市是否有投資空間？

本報記者 潘潔

隨著全球市場暴跌、人民幣匯率貶值，2016年是否該把資產(chǎn)配置進樓市？

“買房要趁早啊，早買一年，少奮斗好幾年呢！”2015 年3月，魏東（化名）看中了位于上海浦東新區(qū)金橋板塊的某樓盤，當時的報價是3.8萬元/平方米，而到了12月，該小區(qū)附近的房源已經(jīng)漲到4.7萬元/平 方米左右，魏東向記者哭訴，“現(xiàn)在一個月一個價，看樣子房價還得漲，得趁早下手，不然一年工作白干了。”

魏東或許代表了大量現(xiàn)在房產(chǎn)市 場躊躇的觀望著。記者注意到，從2015年第二季度開始，上海一手房市場成交量已連續(xù)9個月位居120萬平方米以上高位，到了2015年第四季度成交量更 是連續(xù)3個月超過150萬平方米。佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年上海一手商品住宅成交均價為32174元/平方米，較上年上漲18.1%。數(shù)據(jù) 顯示，2015年上海全年商品住宅成交面積突破1400萬平方米，整體往更高位攀升，遠高于2014年968.4萬平方米。

在上海市政府公布迪士尼樂園即將于2016年6月16日開幕后，《國際金融報》近日走訪了迪士尼附近的川沙板塊，目前該板塊主要還是一些二手房和次新樓盤，還并未有 大體量的商業(yè)配套進駐，熱鬧程度還稍遜于市區(qū)，不過，一家中介機構的工作人員告訴記者，2009年至今，該板塊的成交均價持續(xù)上漲，2009年附近的商品 住宅成交價在1.12萬元/平方米，到了2015年，附近的成交均價在2.97萬元/平方米，上漲了近166%。此外，商鋪也開始越賣越貴，2009年該 板塊商鋪成交均價為1.96萬元/平方米，到2014年板塊均價已經(jīng)達到了3.19萬元/平方米。而到了2015年，板塊內(nèi)只要有商業(yè)項目開盤都受到熱 捧，并且最高單價已達到7.3萬元/平方米。隨著迪士尼落成，未來將引進數(shù)以萬計的工作人員，由此帶來巨大居住需求。

地產(chǎn)政策寬松預期加大

1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格顯示，房價同比上漲城市達到21個，一線城市和二線核心城市房價均已漲回到一年前。這是70個城 市新建住宅同比漲幅在連續(xù)下跌15個月后，首次出現(xiàn)同比正增長。加之環(huán)比亦出現(xiàn)上漲，中國樓市在政策調(diào)整以來首次出現(xiàn)環(huán)比和同比“雙升”的態(tài)勢。瑞銀香港 房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎近日公開表示，2016年中國一線城市的房價將會繼續(xù)上漲，漲幅或?qū)⒃?%以上。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日在 《2015-2016年度全國房地產(chǎn)市場報告》中也分析指出，2015年，全國房地產(chǎn)市場在寬松的政策刺激下，總體上步入了復蘇通道。包括市場成交、房價 等指標總體上出現(xiàn)回暖，甚至好于預期。但同時，包括土地成交量、新開工量、開發(fā)投資額等指標非常低迷，全國商品房庫存壓力繼續(xù)增大，三四線城市市場依然偏 弱。易居方面認為，全國房地產(chǎn)市場的基本面正趨于好轉(zhuǎn)。尤其考慮到2016年房地產(chǎn)供求政策會趨于寬松、市場預期也逐漸向好。

克而瑞研 究中心預測，2016年房地產(chǎn)市場政策面仍將維持寬松局面，“去庫存”仍將是2016年政策調(diào)整重點，強化“分類調(diào)控”也將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的一大主旋 律。除了繼續(xù)降首付、降稅費、取消不合時宜的行政干預、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，最根本仍是從土地供應源頭真正落實“有供、有限”，擴大土地 有效、合理供給。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在接受《國際金融報》記者采訪時表示，今年樓市如此火熱的原因，一方面，這 和金融政策是分不開的，另一方面全國已經(jīng)進入了貨幣寬松時代和負利率時代，在貨幣泛濫的時代，只有看得見和摸得著的資產(chǎn)才是最值錢的。此外，今后上海的土 地問題將會越來越嚴峻，在即將“少供”或“斷供”的情況下，近年來樓市成交數(shù)據(jù)將逐漸上升。2016年，政策紅利仍將延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)或有更大力度政策出 臺，包括貸款利息抵扣所得稅、進一步降低首付比例等大招。而城鎮(zhèn)化進程和鼓勵農(nóng)民購房等政策執(zhí)行不斷深入，行業(yè)政策面更加寬松毋庸置疑。

重點房企拿地上漲超六成

2015年無疑是大房企的“搶地”年，“地王”頻頻出現(xiàn)，一線城市地價樓價時不時出現(xiàn)倒掛。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，房企積極搶地，20大標桿房企合計拿地金額突破了4724億元，這一金額同比上漲幅度高達29%，僅次于2013年的歷史第二高點。

1月20日，國土資源網(wǎng)公示結果顯示，華潤、華僑城聯(lián)合以69.32億元拿下蘇河灣中央公園地王，加冕新靜安之王；萬達7.85億元競得閔行新城商業(yè)用 地。其中，華潤華僑城69.32億元競得閘北區(qū)天目社區(qū)C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發(fā) 地塊，用地面積為65692.4平方米，成交樓面價38019.8元/平方米，大連萬達以7.85億元競得閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)閔行新城MHC10402單元 08A-04A地塊，用地面積46246.10平方米，成交樓面價7715.64元/平方米。

去年底，泰禾集團旗下全資下屬公司福建中 維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以總計57億元成功競得深圳寶安尖崗山片區(qū)居住地塊，樓面地價79907元/平方米，成為去年全國新的單價“地王”。而從拿地時間 上可以看到，多家房企從去年9月份開始積極拿地。保利、萬科、華潤等企業(yè)主導或參與拿地金額均超過了500億元。根據(jù)新城控股公告，僅2015年10月， 新城控股在上海、南京市及蘇州共獲得4幅地塊，總地價款共計38.23億元。而1月至10月，新城累計獲取地塊已近30幅，其中包括9幅商業(yè)綜合體用地， 累計投入超百億元。根據(jù)新城控股公布的發(fā)展戰(zhàn)略，未來該公司將實施以上海為中樞，長三角加環(huán)渤海、珠三角、中西部重點城市的“1+3”全國化戰(zhàn)略布局，而 新城吾悅廣場作為集團全力打造的商業(yè)綜合體項目，未來將進一步加速發(fā)展。

值得關注的是，去年全國成交價排名前十的“地王”，全部位于北 上廣深四個一線城市。排名第十位的“地王”上海原閘北區(qū)市北高新技術服務業(yè)園區(qū)一地塊，成交也達到價格71億元。易居克爾瑞近期一份報告還指出，受土地資 源稀缺性等因素影響，一線城市土地“熱度”或仍將持續(xù)。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年12月，10家品牌房企累計新增土地面積 545.71萬平方米，環(huán)比上漲51.57%；規(guī)劃建筑面積為1161.21萬平方米，環(huán)比上漲24.63%。10家品牌房企拿地成本為679.9億元， 環(huán)比上漲62.82%。在2015年12月，碧桂園拿地熱情最高，拿地37宗，增加土地儲備420.93萬平方米；萬科拿地15宗，規(guī)劃面積達到 216.76萬平方米；保利地產(chǎn)拿地7宗，金地集團和龍湖地產(chǎn)各拿地5宗，中海地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)各拿地4宗；此外，恒大地產(chǎn)拿地1宗。除上述8家企業(yè)之 外，綠城中國、富力地產(chǎn)去年12月無新增土地儲備。

業(yè)內(nèi)認為，隨著樓市進一步分化，房企拿地更加集中于大中城市，競爭激烈進一步推高地價，高地價將導致高房價，預計2016年一二線城市房價仍將上漲。

地產(chǎn)仍有投資空間

大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，在多輪救市政策刺激下，以及各地規(guī)劃政策利好頻出的市場背景下，2016年開發(fā)商積極推盤、沖刺銷售業(yè)績指標，積極推動改善型需求集中釋放。接下來，一線城市、部分二線城市將迎來市場反彈。

對于2016年房價，歐陽捷預測，全國一二三四線城市房價將普遍差別化上漲，其中一線領漲，二線普漲，三四線企穩(wěn)或恢復性上漲，局部城市仍有下跌空間，而城市、板塊、樓盤分化依舊。

此外，歐陽捷表示，2016年房企兩極分化愈發(fā)加劇，30強房企明年市場份額預計超過30%并繼續(xù)加速提升。大批中小房企賣地、賣項目、賣股份、賣公司 的最好時機已經(jīng)失去，明年90%都會轉(zhuǎn)型、退出或者死亡，行業(yè)外企業(yè)難有進入；此外，改善性、中高端住宅產(chǎn)品為主的房企成長會更快，住宅預售標準提高仍是 漸進式，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)放慢腳步，中小本地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加速退出。“今年樓市短缺型需求轉(zhuǎn)向結構性需求，農(nóng)村進城人群和城市改善住房人群成為主流需 求。”

對于房產(chǎn)投資，專家建議，購置房產(chǎn)還是要以改善居住為目的，一線城市的外來人口基數(shù)大，房地產(chǎn)市場的基本面也較為健康，可以在置 業(yè)選擇上有所傾斜。區(qū)域選擇方面，中心城區(qū)或者郊區(qū)的軌道交通沿線，保值能力較強。此外，投資應結合政府大的投資計劃，投資力度大的區(qū)域，未來區(qū)域基礎設 施、配套條件的提升將會更加迅猛，可為樓市增長提供強勁的動力。