經(jīng)過多年的高速增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“增量時(shí)代”步入“存量時(shí)代”，“去庫(kù)存”已然成為2016年樓市的重要目標(biāo)。

昔日嚴(yán)控的購(gòu)房政策也在一點(diǎn)點(diǎn)松動(dòng)。繼2月2日央行降低首套房首付比例后，2月19日，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，進(jìn)一步為各地樓市拓寬通道。

應(yīng)該采取哪些方法去房地產(chǎn)庫(kù)存？未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)如何？記者3月3日在北京采訪了部分人大代表和政協(xié)委員。且看他們的觀點(diǎn)如何。

政策調(diào)控>>>

各財(cái)稅新政策要用在三四線城市

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，全國(guó)政協(xié)委員梅興保認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)需要幫扶，比如通過經(jīng)濟(jì)手段刺激，但是應(yīng)該落實(shí)分類調(diào)控、分區(qū)域施策的方法。“各種財(cái)稅新政策要用在廣大三四線城市及縣級(jí)城市。因?yàn)檫@些地方更適合農(nóng)民工成為購(gòu)房主體。”

“而對(duì)于北京、上海、廣州、深圳則沒有代表性，應(yīng)當(dāng)做個(gè)案處理，也就是分類調(diào)控。對(duì)他們來說就是應(yīng)該降供給，不是加供給，因?yàn)檫@些地方投資投機(jī)的比例要多一些。所以采取的政策應(yīng)該是抑制投資投機(jī)。”梅興保說，“去庫(kù)存的供給側(cè)改革會(huì)不會(huì)讓二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)的現(xiàn)象？”記者問，梅興保說：“去庫(kù)存就是降低一些稅費(fèi)，增加一些購(gòu)房主體，至于房屋的價(jià)格，現(xiàn)在三四線城市都很低，除了個(gè)別的長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)。”

全國(guó)人大代表郭乃碩接受記者采訪時(shí)說：“據(jù)我了解，到2020年，將有幾億農(nóng)民進(jìn)城，這是房地產(chǎn)去庫(kù)存的增長(zhǎng)點(diǎn)，而一定要做好農(nóng)民進(jìn)城的各項(xiàng)保障措施，如養(yǎng)老，醫(yī)療，各種社會(huì)福利保障等建設(shè)要跟上。”郭乃碩說，再有就是一定要做摸底調(diào)研，要建設(shè)一個(gè)這樣的隊(duì)伍，對(duì)房地產(chǎn)的剛需有多大，要建立個(gè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)做宏觀調(diào)控。

全國(guó)人大代表金碩仁認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫(kù)存從國(guó)家角度講，很有必采取一些措施，而不僅僅是國(guó)家給出一些措施，地方政府更應(yīng)該加大扶持力度，比如政府可以從開發(fā)商手中收購(gòu)一些房子，以更靈活的方式讓消費(fèi)者購(gòu)買房子，比如給予適當(dāng)補(bǔ)貼和靈活還款等一系列措施。

周邊配套>>>

去庫(kù)存要做好城市周邊小區(qū)配套

“從全國(guó)來看，房地產(chǎn)庫(kù)存主要在城市周邊地區(qū)，由于最初的造城蓋了很多的樓房，但是這些房子由于配套設(shè)施不到位，所以才造成滯銷。”全國(guó)政協(xié)委員孫太利表示，這些城市周邊小區(qū)缺少配套的公共設(shè)施、教育、醫(yī)院等，樓房賣不出去，周邊的土地也就閑置下來。

對(duì)于近日一些城市出現(xiàn)排隊(duì)買房、房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象，孫太利分析說：“這主要是受銀行出臺(tái)的降息等政策影響，而這些人排隊(duì)買的房子多數(shù)都是城市核心區(qū)的房子，而城市周邊的房子賣得很少。要想加快房地產(chǎn)去庫(kù)存，政府就要把城市周邊的小區(qū)配套設(shè)施建好，這樣才能吸引更多百姓購(gòu)房。對(duì)于一些面積較小的樓房，可以重新開發(fā)做一些酒店、老年公寓，政府也要出臺(tái)相應(yīng)的去庫(kù)存配套政策，要有一個(gè)頂層的設(shè)計(jì)。”

房?jī)r(jià)漲跌>>>有委員稱現(xiàn)在是買房最好時(shí)機(jī)

對(duì)于政策對(duì)長(zhǎng)春房?jī)r(jià)的影響，“這要看看長(zhǎng)春房屋的庫(kù)存量有多大，具體評(píng)估，也就是待售量，然后評(píng)估降首付和降稅費(fèi)這兩個(gè)政策對(duì)需求方的刺激力度有多大，才能預(yù)判出供給和需求的缺口有多大。”全國(guó)政協(xié)委員霍學(xué)喜說。

全國(guó)政協(xié)委員、原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康談到供給側(cè)改革，其中一個(gè)重要內(nèi)容就是樓市去庫(kù)存。中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存體量不小，政府也接連出臺(tái)了一些優(yōu)惠政策。春節(jié)之后，北上廣甚至包括一些二線城市的房地產(chǎn)交易開始活躍，甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象。對(duì)此，賈康有著他自己的理解與談判。他笑稱現(xiàn)在是買房的最好時(shí)機(jī)，“如果你有錢，那就趕快出手吧。”

全國(guó)人大代表郭乃碩表示，房地產(chǎn)去庫(kù)存，跟城鎮(zhèn)化建設(shè)密不可分。如果從城鎮(zhèn)化建設(shè)方面來說，郭乃碩表示，未來房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)應(yīng)該不會(huì)下來。隨著各地城鎮(zhèn)化的面積增大，房?jī)r(jià)也會(huì)趨于更加平穩(wěn)可科學(xué)。

限制投機(jī)>>>開辟準(zhǔn)商品房只居住不能交易

頭發(fā)花白，見到熟悉或不熟悉的記者，進(jìn)入主題前，全國(guó)政協(xié)委員蔡繼明總喜歡先主動(dòng)打打招呼。

蔡繼明，清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任。

在蔡繼明提交的建議中，還有一份3800多字的相關(guān)建議，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存的治本之策”給出的答案是：不能指望農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房去庫(kù)存。“因?yàn)檫@個(gè)群體的收入水平?jīng)Q定了，他們不是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的‘接盤俠’。”

蔡繼明說，應(yīng)該在現(xiàn)有的投機(jī)投資過度的房地產(chǎn)市場(chǎng)之外再開辟出一個(gè)準(zhǔn)商品房市場(chǎng)。

所謂準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，就是只許買而在一定期限內(nèi)不許賣的自住性或改善性商品房市場(chǎng)。對(duì)于準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣住宅用地，但是在所成交的土地價(jià)格中，由政府出資30%-50%(或以減免方式)，從而對(duì)所建住宅擁有部分產(chǎn)權(quán)。準(zhǔn)商品房只能供購(gòu)買者居住，而不能進(jìn)行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進(jìn)行回購(gòu)，再由政府委托的管理公司進(jìn)行定向銷售。

“只有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(zhǎng)期低迷的困境，迎來房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的春天。”蔡繼明說。

支持對(duì)象>>>進(jìn)一步降低擁有首套房的門檻

全國(guó)政協(xié)委員王欣認(rèn)為，政府去庫(kù)存的中心思想，應(yīng)該還是讓這些資源發(fā)揮作用，讓百姓實(shí)現(xiàn)居者有其屋的愿望。從吉林省來看，作為人口凈輸出省份，面對(duì)的去庫(kù)存壓力可能更大。

“到底有多少庫(kù)存房，而又有多少需要房子的人，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該能計(jì)算出來。”

王欣表示，政府首先要做到心里有數(shù)，例如省會(huì)城市長(zhǎng)春有多大吸引能力讓人們來買房？我們不能完全依靠吸引農(nóng)民工買房。因?yàn)?，農(nóng)民工進(jìn)入城市里來，需要解決很多問題，他們需要就業(yè)、子女就學(xué)、醫(yī)療等，這些問題都需要解決。

政府首先應(yīng)該把城市中因收入較低買不起房的這部分人，納入國(guó)家政策的支持，通過信貸政策、降低稅費(fèi)、補(bǔ)貼等多種刺激方式，進(jìn)一步降低擁有首套房的門檻，讓他們能買得起房。房地產(chǎn)商也要看清楚國(guó)家政策的大環(huán)境，適當(dāng)降低樓市價(jià)格。