6年省吃儉用后攢下的200萬元，卻連一套小戶型學(xué)區(qū)房的首付都不夠，年輕媽媽張女士只能望“房”興嘆。提起學(xué)區(qū)房，總能觸動聽者的神經(jīng)。2016年以來，在樓市的輿論場中，學(xué)區(qū)房越發(fā)成了進入名校的入場券；而在業(yè)內(nèi)人士看來，它的背后是一個由中介、意見領(lǐng)袖編織而成的江湖。

攢了6年的錢不夠首付

和天下所有的父母一樣，年輕媽媽張女士想盡可能地為女兒提供最好的東西，無論是一年19000元的英語培訓(xùn)，還是一個能進入名校的資格。

嚴(yán)格說，張女士現(xiàn)在住的房子也有劃片的小學(xué)，雖不是名校，可也不是大伙兒口中的“渣小”?？伤⒉粷M意，入得了她眼的至少得是崇文小學(xué)。于是，她拿出夫妻倆6年省吃儉用攢下的200萬元，想在崇文門買套學(xué)區(qū)房。然而，只問了一套房，張女士就被嚇住了。一套新景家園的68平方米二手房，業(yè)主表示因為有稅愿意降價20萬元，但總價還要580萬，折合單價85000元/平方米，她的200萬元連首付都不夠。

堅挺，是經(jīng)紀(jì)人最愛冠在學(xué)區(qū)房之上的字眼。4月，市場的看房熱情普遍降溫，可能劃入好學(xué)校的學(xué)區(qū)房，還是有看房人。崇文門區(qū)域的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，一套新景家園的兩居，17日一天就有7組看房人。“無論市場如何變動，上學(xué)是剛需，學(xué)區(qū)房自然不會降。”

推手1

每輪上漲前都有一套“天價房”

“如果真要歸結(jié)，我認(rèn)為中介機構(gòu)是推動每一輪學(xué)區(qū)房價格波動的先鋒隊。”一位研究學(xué)區(qū)房市場多年的專家告訴記者，二手學(xué)區(qū)房表面看是買家和賣家的交易，可背后實際還站著一個“中介機構(gòu)”，而它們扮演著更關(guān)鍵的角色。

專家給記者舉出的例證之一，就是每一輪的學(xué)區(qū)房價格波動前，總會巧合地先驚現(xiàn)一套“天價”掛牌房源。2013年，是五道口的華清嘉園一套37平方米的二手房，中介機構(gòu)網(wǎng)站的報價顯示是350萬元，折合94594元/平方米，接近當(dāng)時主流成交價的2倍。五道口也在一瞬間被網(wǎng)友封為“宇宙中心”。2016年，則變成了西城文華胡同的平房，6平方米，報價380萬元，折合單價63萬元/平方米。“作為從業(yè)者，明眼一看，就知道這種脫離市場行情的價格不會有買家。沒人要、惹爭議的房子干嗎還要掛？這是為了傳遞一種信號，房價已經(jīng)這么高了，之后再推出幾套價格稍微便宜的房子，大家就會搶了。”

例證之二，就是一些成交價已超過10萬元/平方米、有熱點名校入學(xué)資格的公產(chǎn)平房。“北京符合這些條件的平房，其實就集中在特定區(qū)域，這些房源全掌握在中介機構(gòu)手中。你會發(fā)現(xiàn)，在付完錢辦理所謂過戶之前，買家?guī)缀跻姴恢恐鳌?rdquo;該專家說，從政策上，僅具有使用權(quán)的公產(chǎn)平房是不可以公開買賣的，只有小部分中介機構(gòu)在做，而他們報出的價格中，也包含著“灰色”部分。

“中介機構(gòu)就是通過這種不動聲色的方法，在市場行情向好時，助推了價格的變動幅度。”

推手2

家長論壇上的分析預(yù)測

也有買過學(xué)區(qū)房的父母向記者表達，常在家長論壇中發(fā)布各種改革政策并添油加醋進行趨勢分析的人，也是推動學(xué)區(qū)房價格的“潛伏”力量。這些被封為專家的意見領(lǐng)袖，有的甚至本身就在炒學(xué)區(qū)房。

在“家長幫”社區(qū)，隨意搜索，就能看到很多家長在討論“聞風(fēng)”和“無言”，既有發(fā)出求教的帖子，也有發(fā)出質(zhì)疑的帖子。“聞風(fēng)”和“無言”，是活躍在社區(qū)的兩位專家，一位是培訓(xùn)機構(gòu)的負(fù)責(zé)人，一位是從家長鉆研成了高手。

多位家長都表示，在入手學(xué)區(qū)房前，曾研究過“聞風(fēng)”的觀點，甚至是去參加了他開辦的講座。

一位曾經(jīng)聽過講座的孩子家長就介紹，他的特點是分析一些教育政策，然后會預(yù)測哪些區(qū)域和學(xué)校好，比如，他一直唱高西城。“他的觀點，有些是對的，有些后來也被證偽了。”據(jù)其介紹，“聞風(fēng)”在教育論壇中的影響力，相當(dāng)于現(xiàn)在所說的“網(wǎng)紅”，不少家長都是跟著他的預(yù)測去購買學(xué)區(qū)房，而他本人也在炒學(xué)區(qū)房。當(dāng)然，如果想要具體詢問些個性化信息，則是收費的。“我覺得，某些區(qū)域的房價，他還是有助推作用的。”

不僅僅是經(jīng)紀(jì)人，已經(jīng)入手學(xué)區(qū)房的家長，在嘖嘖于價格波動之時，也多接受了學(xué)區(qū)房價格堅挺的看法。在多數(shù)家長看來，學(xué)區(qū)房與所在區(qū)域普通二手商品房的價差，就是教育的資源溢價。只要資源保持稀缺性，優(yōu)質(zhì)學(xué)校的入學(xué)名額就是一個持續(xù)性增值的過程，因此學(xué)區(qū)房才能成為最增值保值抗跌的風(fēng)險投資品。

可是，大家似乎忘記了教育政策向公平化推進的這個“變數(shù)”，或者即使注意到這個“變數(shù)”，也覺得短期內(nèi)難以撼動局勢。盡管從沒有實踐證明，在市場經(jīng)濟下，還沒有一樣商品的價格是只漲不跌的。