【開(kāi)欄語(yǔ)】

樓市和房?jī)r(jià)是永恒的熱門(mén)話(huà)題，進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，大數(shù)據(jù)不可或缺：信息越對(duì)稱(chēng)，掌握的信息量越大，在做決策和把握時(shí)機(jī)時(shí)才越有利，這正是大數(shù)據(jù)產(chǎn)生的實(shí)際效益。今起本報(bào)開(kāi)設(shè)“數(shù)讀樓市”欄目，聚焦大數(shù)據(jù)，關(guān)注新生態(tài)，解讀房地產(chǎn)業(yè)大勢(shì)，洞悉泉城樓市，把脈房?jī)r(jià)走向。

“你說(shuō)這套房?jī)r(jià)格高不高?”來(lái)濟(jì)南買(mǎi)房的吳磊顯得很不淡定，上周他剛從中介簽下了陽(yáng)光100小區(qū)一套三居室。相信這種出手前的糾結(jié)和疑惑，每位購(gòu)房者都有。

房?jī)r(jià)高不高?上周中央“權(quán)威人士”在人民日?qǐng)?bào)《開(kāi)局首季問(wèn)大勢(shì)》的文章中給出了答案：房地產(chǎn)泡沫、股市、匯市、非法集資等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增多……

官方首提“房地產(chǎn)泡沫”，這是對(duì)中國(guó)樓市的大勢(shì)把脈。作為二線(xiàn)城市的濟(jì)南，房地產(chǎn)泡沫有嗎?有多大?且讓我們邊分析邊看吧。

[錯(cuò)誤的建議] 買(mǎi)房省了3400元的稅，卻多花了2.7萬(wàn)元

“你說(shuō)這套房這個(gè)價(jià)格高不高?”同樣的話(huà)，今年1月份，吳磊也曾經(jīng)問(wèn)過(guò)記者。

吳磊是記者的高中同學(xué)，專(zhuān)科畢業(yè)后一直在老家打拼。前年，他來(lái)濟(jì)南在二七南路開(kāi)了一家特產(chǎn)店，專(zhuān)營(yíng)阿膠和玫瑰產(chǎn)品。去年，眼看孩子到了上小學(xué)的年齡，便有在濟(jì)南買(mǎi)房的打算。他四處看房，最終看中了這套陽(yáng)光100小區(qū)的三居室，107㎡售價(jià)113萬(wàn)。

訂房之前他咨詢(xún)記者，當(dāng)時(shí)記者答復(fù)說(shuō)：等等營(yíng)改增吧，能少交一些稅!之后，稅果然降了，按照五一營(yíng)改增后的新算法，他少繳了3400元的稅。不過(guò)，這套房?jī)r(jià)格也從113萬(wàn)漲到了116萬(wàn)。

“早知道不聽(tīng)你的了，還能少花2萬(wàn)多。”開(kāi)玩笑的話(huà)，卻讓記者有些無(wú)地自容。作為媒體工作者和樓市剛需者，記者一直關(guān)注樓市政策和房?jī)r(jià)走向，但很多事情往往這樣：作為購(gòu)房者，即便我們是樓市舞臺(tái)的主角，即便如何入戲，也決定不了樓市的劇本走向，于是經(jīng)常“猜中了開(kāi)頭，卻猜不中結(jié)局”。

[嚇人的數(shù)據(jù)] 濟(jì)南三口之家想買(mǎi)房，至少不吃不喝7.4年

5月9日出版的《人民日?qǐng)?bào)》頭版刊登了《開(kāi)局首季問(wèn)大勢(shì)》的文章，“權(quán)威人士”再度發(fā)聲談中國(guó)經(jīng)濟(jì)：房地產(chǎn)泡沫、過(guò)剩產(chǎn)能、不良貸款、地方債務(wù)、股市、匯市、債市、非法集資等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增多……“房地產(chǎn)泡沫”對(duì)中國(guó)樓市和房?jī)r(jià)給出了定位，值得一提的是，這是1998年中國(guó)住房分配制度改革以來(lái)，官方第一次將“房地產(chǎn)”和“泡沫”放在一起。

“房地產(chǎn)泡沫”有多大?來(lái)看一則消息：上周上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2015年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》數(shù)據(jù)，深圳以27.7的指數(shù)高居首位，濟(jì)南房?jī)r(jià)收入比為7.4，位列第28位。

衡量房?jī)r(jià)高不高，主要看房?jī)r(jià)收入比。什么是房?jī)r(jià)收入比呢?舉個(gè)例子，你年收入是8萬(wàn)，買(mǎi)一套100㎡的房子是80萬(wàn)，那房?jī)r(jià)收入比就是80/8= 10。7.4是什么概念?這意味著，濟(jì)南三口之家想買(mǎi)套房，至少不吃不喝7.4年。

[同類(lèi)的比較] 比比省會(huì)城市，濟(jì)南算是“幸福寶寶”

全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜中，深圳、上海、北京數(shù)值均超18列前三，這三大城市不用說(shuō)，房?jī)r(jià)高得全世界人民都知道。二線(xiàn)城市中，僅成都(29名)、青島(30名)、沈陽(yáng)(32名)、長(zhǎng)沙 (35名)排在濟(jì)南后面，買(mǎi)房壓力比濟(jì)南小。

一樣是副省級(jí)省會(huì)城市，杭州、南京同為11.3排名并列第8，西安排名第26位，也在濟(jì)南前面。就連經(jīng)濟(jì)不如山東發(fā)達(dá)的省份省會(huì)城市也比濟(jì)南買(mǎi)房壓力大，比如山西太原、河南鄭州、新疆烏魯木齊、江西南昌、安徽合肥、河北石家莊、廣西南寧、陜西蘭州、吉林長(zhǎng)春、廣西西寧等。

總的來(lái)看，在全國(guó)直轄市、省會(huì)城市和副省級(jí)城市中，濟(jì)南房?jī)r(jià)收入比排名倒數(shù)第8;省會(huì)城市中排名倒數(shù)第7。這個(gè)排名不光讓北上廣的“寶寶們”羨慕不已，也足以讓大多數(shù)省會(huì)城市的購(gòu)房者嫉妒。

如果按照全球通用的標(biāo)準(zhǔn)，濟(jì)南房?jī)r(jià)依然不容樂(lè)觀。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比在3—6之間。根據(jù)中國(guó)的實(shí)際，房?jī)r(jià)收入比保持在6—7屬合理區(qū)間。放眼全球，濟(jì)南的“7.4”已超過(guò)泡沫界定線(xiàn)，但在中國(guó)虛火的樓市下，比深圳的“27.7”更靠譜一些，盡管這是“五十步笑百步”。

專(zhuān)家把脈

“濟(jì)南樓市還很健康”

“濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我覺(jué)得現(xiàn)在還是很健康。”國(guó)際五大房產(chǎn)顧問(wèn)行之一的戴德梁行香港區(qū)高級(jí)董事總經(jīng)理陶汝鴻回答道。除了房?jī)r(jià)收入比和租售比等標(biāo)準(zhǔn)，還有城鎮(zhèn)化率這一標(biāo)準(zhǔn)可衡量樓市泡沫。“我覺(jué)得中央政府的把控還是做得非常好的。在過(guò)去幾年，過(guò)快的時(shí)候就做一些宏觀的調(diào)控把它調(diào)慢一點(diǎn)，這個(gè)調(diào)控就是防止泡沫出現(xiàn)或增大。”陶汝鴻認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展期，平均城鎮(zhèn)化率在56%左右，但遠(yuǎn)未飽和。“山東發(fā)展快一些，也不過(guò)57%”。陶汝鴻說(shuō)，中國(guó)香港和日本的樓市泡沫均產(chǎn)生在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以上，并且經(jīng)濟(jì)增速較慢的情況下，而中國(guó)城鎮(zhèn)化仍有發(fā)展空間，且經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)，因此出現(xiàn)崩盤(pán)的可能性不大。

■在濟(jì)南買(mǎi)房，算算攢幾年?

假若濟(jì)南3口之家想買(mǎi)套100㎡左右的新房(2015年濟(jì)南人均住宅面積為35㎡)[房?jī)r(jià)]濟(jì)南3月份新建商品房

均價(jià)8008元/㎡8008元/㎡×100㎡=800800元

[收入](去年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù))濟(jì)南市城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入38763元38763元×3(人)=116289元

[年數(shù)] 想買(mǎi)房至少不吃不喝：800800元÷116289元=6.88

剔除可售型保障性住房后濟(jì)南房?jī)r(jià)收入比：7.4

■算房?jī)r(jià)別忘了這個(gè)因素

[房?jī)r(jià)漲幅與收入漲幅] 收入漲幅若超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅，買(mǎi)房會(huì)越來(lái)越輕松[數(shù)據(jù)] 濟(jì)南一季度人均可支配收入漲幅為8.1%，明顯高于房?jī)r(jià)漲幅[舉例] 按智聯(lián)招聘數(shù)據(jù)，濟(jì)南一位普通白領(lǐng)去年平均月薪為5331元，按一套100㎡新房計(jì)算，不吃不喝要12.5年，但5年之后月薪可能漲到8000元。