今年6月初，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），其中規(guī)定支持租賃住房建設，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。這一新規(guī)定在地產圈引發(fā)熱議，業(yè)內專家為此新規(guī)操作把脈。
幫助房企回籠資金
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅說：“部分城市在偏遠地段推出商業(yè)用地，以便提升當地商業(yè)配套，但由于當地店存在人口不足、消費力不足、缺乏商業(yè)氛圍的情況，商業(yè)用房難以對外出售，所以開發(fā)商才將商業(yè)用房建為帶有住宅性質的房子對外出售。此類‘商改住’產品不符合相關規(guī)定。”
《意見》允許將商業(yè)用房改建為租賃住房，可以幫助開發(fā)商換一種形式經營庫存物業(yè)?！兑庖姟愤€規(guī)定支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品，穩(wěn)步推進房地產投資信托金試點，可以促進企業(yè)盤活積壓土地、實現資金回籠。
有利于商業(yè)用房去庫存
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，截至今年6月11日，全國商品住宅的去庫存周期大概在20個月左右。但全國商業(yè)用房的去庫存周期要超過30個月，全國商業(yè)用房去庫存的壓力是更大的?！兑庖姟吩试S將商業(yè)用房改建為租賃住房對外出租，有利于解決部分滯銷商業(yè)用房的去庫存問題。
可以平抑房租上漲
中原地產市場研究部經理靳瑞欣認為，按照國務院出臺《意見》的有關規(guī)定，被合理改建成租賃住房的商業(yè)用房對外出租，有利于盤活商業(yè)存量房源，增加市場上租賃房源的供應，這樣可以平抑租金的上漲。商業(yè)用房原本是使用商水商電，成本比較高；一旦商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房對外出租，可以使用民水民電，這樣降低了租客的生活成本，減輕了租客的租房費用。
可售商業(yè)用房改建可能性低
中原地產首席分析師張大偉認為，對于一二線城市來說，閑置商業(yè)用房非常少，即使部分過去閑置商業(yè)用房改建為租賃住房，也存在出租收益是否能彌補改建費用的問題。舉例來說，以北京東四環(huán)為例，改建一個商業(yè)用房成為單間租賃住房，每平方米改建成本在2000元以上。一套50平方米空間改建成本10萬元，就需要出租兩年以上收回成本。所以新規(guī)對自持物業(yè)有利好，但對于可售物業(yè)來說，嘗試改建租賃住房的可能性較低。
后續(xù)配套措施要跟上
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，在商業(yè)用房改建為租賃住房后，仍然需要按照運營的思路來操作，那么，對于開發(fā)商來講就陷入了“重資產”運營的境地。開發(fā)商仍然要尋求金融化的手段把此類項目變輕，用“輕資產”的思路操作，這樣才能增加成功盤活資產的可能性。
在《意見》中明確提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。但是，從房地產投資信托基金推進力度來看是比較緩慢的。如果在商業(yè)用房改建租賃住宅后，后續(xù)沒有配套稅費優(yōu)惠、金融化手段的支持，部分此類項目也難以活得很好。
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