日前，市場(chǎng)消息稱綠城中國(guó)（03900.HK）宋衛(wèi)平、壽柏年及夏一波實(shí)際控制的綠城物業(yè)正在推進(jìn)赴港上市。
綠城物業(yè)一位人士向人民網(wǎng)記者回應(yīng)，其不清楚綠城物業(yè)赴港上市事宜，公司也暫無進(jìn)一步消息可供披露。
人民網(wǎng)記者了解到，綠城物業(yè)在半年前已經(jīng)向香港聯(lián)交所遞交了上市申請(qǐng)文件，上市主體是“綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司”，并披露了擬定上市公司截至2015年三季度末過去5個(gè)財(cái)務(wù)年度的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。
不過，在香港聯(lián)交所最新披露內(nèi)容里，綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司暫未更新提交上市文件。
大型房地產(chǎn)商中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體上市的包括中海物業(yè)（02699.HK）和彩生活（01778.HK）。
推動(dòng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市，戴德梁行大中華區(qū)物業(yè)及設(shè)施管理部執(zhí)行董事趙振興向人民網(wǎng)記者分析，盡管物業(yè)管理板塊利潤(rùn)率和盈利規(guī)模相對(duì)有限，但對(duì)地產(chǎn)商而言，推動(dòng)上市是拓展融資渠道、做大整體市值及規(guī)范提升物業(yè)管理水平的途徑。
趙振興說，物業(yè)管理服務(wù)其實(shí)屬于半公共物品，房地產(chǎn)商拓展物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)際會(huì)累積大量的客戶資源，這對(duì)地產(chǎn)商發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)及長(zhǎng)期掌握客戶資源大有裨益。另外，趙振興認(rèn)為現(xiàn)在地產(chǎn)商謀求“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理服務(wù)同樣屬于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)范疇，更受重視。
“對(duì)于投資人來說，物業(yè)管理也是值得投資的業(yè)務(wù)板塊。”趙振興說，物業(yè)管理業(yè)務(wù)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，收入風(fēng)險(xiǎn)低，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)小，因此容易在資本市場(chǎng)獲得不錯(cuò)的估值。
截至目前，中海物業(yè)的市盈率超過了31倍，彩生活的市盈率也接近27倍。
另一家國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)人士告訴人民網(wǎng)記者，像中海、綠城這樣的發(fā)展商，都是傳統(tǒng)的住宅物業(yè)開發(fā)商，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)對(duì)于公司主業(yè)會(huì)形成優(yōu)勢(shì)。
截至2015年三季度末，綠城服務(wù)集團(tuán)在管合約建筑面積達(dá)到了7400萬平方米，其中76.8%在管合約建筑面積來自其他房地產(chǎn)開發(fā)商，23.2%的在管合約建筑面積則屬于綠城中國(guó)。
綠城服務(wù)集團(tuán)2015年前三季度的營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)了近20億元的營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)27.6%，其中物業(yè)管理占營(yíng)收比重的72%，物業(yè)咨詢占營(yíng)收比重的20%，園區(qū)增值約占營(yíng)收比重的8%。
另兩家已上市物業(yè)管理公司的營(yíng)收結(jié)構(gòu)里，物業(yè)管理占中海物業(yè)2015年當(dāng)期營(yíng)收約93%，增值服務(wù)約占7%；物業(yè)管理占彩生活2015年當(dāng)期營(yíng)收的71%，工程服務(wù)占比約為16%，社區(qū)租賃、銷售及其他占比為13%。
盡管物業(yè)管理都是三家房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)公司的營(yíng)收主要分項(xiàng)，占比均超過7成，盈利規(guī)模也大致相當(dāng)，凈利潤(rùn)約在1億元上下，但是三家公司的盈利水平相差較大。
綠城服務(wù)集團(tuán)物業(yè)管理、物業(yè)咨詢和園區(qū)增值這三項(xiàng)業(yè)務(wù)分部去年前三季度的毛利率分別為9.8%、36.8%和45.8%，綠城服務(wù)集團(tuán)整體毛利率水平約為18%。中海物業(yè)和彩生活2015年的整體毛利率分別為21%和55%。
綠城服務(wù)集團(tuán)2015年前三季度的凈利潤(rùn)約1.35億元，對(duì)應(yīng)凈利率為6.8%，與上年同期基本持平。中海物業(yè)2015年的凈利潤(rùn)約1億元，凈利率為4.6%；彩生活2015年的凈利潤(rùn)為1.5億元，凈利率則達(dá)到了22%。
趙振興向人民網(wǎng)記者解釋，物業(yè)管理服務(wù)公司彼此之間的毛利率水平差異較大，源于不同物業(yè)管理公司采用包干制管理和酬金制管理比重不同。
所謂物業(yè)管理的包干制，即物業(yè)管理公司全數(shù)收繳物業(yè)管理費(fèi)，承擔(dān)物業(yè)管理的成本及開支，結(jié)余部分為公司利潤(rùn)；酬金制則是物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)的預(yù)定百分比（在中國(guó)一般為10%）確認(rèn)為收益和毛利，余下的物業(yè)管理費(fèi)則用作物業(yè)管理的營(yíng)運(yùn)資金。
“包干制物業(yè)管理毛利率一般較低，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)包含了物業(yè)管理的成本、開支以及自己的結(jié)余收益，所以一般毛利率約在5%上下。”趙振興說，酬金制物業(yè)管理下，業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)在財(cái)務(wù)上并不會(huì)確認(rèn)為物業(yè)管理公司的營(yíng)收，約定百分比的物業(yè)管理費(fèi)是公司的收益，剩余部分則是歸業(yè)主集體所有，所以酬金制中物業(yè)管理公司的毛利率可以達(dá)到100%。
在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)上，按照包干制收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司會(huì)把全部費(fèi)用記錄為收入，而就提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的所有開支則記錄為銷售成本。如果收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足以填補(bǔ)發(fā)生的所有開支，在管物業(yè)的業(yè)主和住戶不會(huì)支付缺口費(fèi)用，物業(yè)管理公司將承擔(dān)損失。
相比之下，按酬金制收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，本質(zhì)上是物業(yè)管理公司擔(dān)任業(yè)主代理，僅將預(yù)定部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)記作收入，其余部分則用作運(yùn)營(yíng)資金，支付提供物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的開支。酬金制下是在管物業(yè)業(yè)主和住戶承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的成本，也不會(huì)記為物業(yè)管理公司的成本及開支，因此酬金制物業(yè)管理相關(guān)的毛利率會(huì)達(dá)到100%。
2015年前三季度，綠城服務(wù)集團(tuán)14.3億元物業(yè)管理服務(wù)收入里，包干制物業(yè)管理所占百分比為99.7%，酬金制物業(yè)管理占比為0.3%，對(duì)應(yīng)綠城服務(wù)集團(tuán)整體毛利率為18%。
中海物業(yè)2015年上市之時(shí)，當(dāng)年前5個(gè)月中海物業(yè)約7.5億元物業(yè)管理服務(wù)收入中，包干制物業(yè)管理占比超過9成，酬金制物業(yè)管理占比只有4%，對(duì)應(yīng)中海物業(yè)的整體毛利率為19%；彩生活2015年實(shí)現(xiàn)的約5.9億元物業(yè)服務(wù)收入中，包干制物業(yè)管理占比為49.2%，彩生活的酬金制物業(yè)管理比重在三家物業(yè)管理公司中最高，達(dá)到了24.5%，因此彩生活對(duì)應(yīng)整體毛利率也高達(dá)55%。
但綠城服務(wù)集團(tuán)在提交的上市文件中指出，公司相信包干制物業(yè)管理是中國(guó)物管市場(chǎng)的主流模式，能為物業(yè)服務(wù)公司提供更大動(dòng)力去實(shí)施節(jié)省成本的措施及提高營(yíng)運(yùn)效率。
與綠城服務(wù)集團(tuán)、中海物業(yè)和彩生活推動(dòng)赴港上市不同，近日同樣有消息稱萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃出售公司的物業(yè)管理板塊業(yè)務(wù)，這些地產(chǎn)公司對(duì)待物業(yè)管理的戰(zhàn)略規(guī)劃形成鮮明對(duì)照。
“不同地產(chǎn)公司對(duì)待物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊采取完全不同的發(fā)展策略，取決于資本的驅(qū)動(dòng)及公司主業(yè)。”趙振興說，“不同公司的業(yè)務(wù)模式和投資方向不同，因此機(jī)會(huì)成本不同，有些地產(chǎn)公司更愿意專注主業(yè)不分散。另外，不同公司的營(yíng)運(yùn)能力、資源整合能力以及客戶利用能力也完全不同，因此在對(duì)待物業(yè)管理業(yè)務(wù)的策略上反差巨大。”
前述國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)人士進(jìn)一步分析，對(duì)于許多傳統(tǒng)住宅物業(yè)發(fā)展商來說，物業(yè)管理行業(yè)也會(huì)存在邊際成本遞減，通過收購(gòu)和上市擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)模，一方面有助于提升物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)水平，另一方面也會(huì)增加物業(yè)管理的利潤(rùn)收益。
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