房價一天一天上漲，不少剛需客通過貸款的方式先購置一套小戶型，當小戶型已經(jīng)不能滿足家庭成員的居住要求時，則會考慮換個大一點的房子，那么問題來了——沒有還完貸款的小戶型能不能出售，該如何出售？原則上講，有貸款房子因為還處于抵押狀態(tài)，是不能進行交易的，然而在實際生活中，我們可以通過一些方法來實現(xiàn)有貸款的房子的出售。
你想售賣的房子所剩貸款金額不高
應對：賣家用買方的首付款來付清剩余貸款
一般二手房交易房子的首付可以在房產(chǎn)總成交額的30%至40%這個范圍，那么在貸款金額所剩不多的情況下，賣家可以充分的利用買方的首付款來將剩余的房貸還清，然后到銀行等相關部門撤銷房產(chǎn)的抵押登記，從而進行下一步的買賣交易。這是最常見、是最方便，同時也是最安全的交易辦法。
想售賣的房子所剩貸款金額較多
應對一： 向銀行申請抵押貸款來還清剩余房貸
簡單來說，就是通過銀行貸款來繳清剩余的房貸。賣家可以根據(jù)自己的實際情況，用名下的其他抵押物向銀行申請抵押貸款，從而結清房子的按揭貸款。等買家支付放款后再來將銀行的抵押貸款還清。這種方法操作起來會有些麻煩，但是對于想要出售有貸款房子的賣家來說，也不是不可行的方法。
應對二：轉按揭
轉按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉給買方，讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。
二手房市場存在同行轉按揭和跨行轉按揭兩種情況。由于買方的資信狀況、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉按揭的同時，買方可以根據(jù)自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。
但是這種方法在使用中會受到限制，很多銀行的政策對于轉按揭辦理不盡相同，實際操作中也會少有銀行能夠辦理轉按揭業(yè)務，因此，這種方法能夠使用的人很少。
轉按揭流程一般是：
1、買賣家簽訂《房屋買賣合同》;
2、買家、賣家、律師事務所三方簽訂《轉按揭交易安全保證合同》;
3、買家交房子的首付款。
4、賣家的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認函(包括欠資款本息、還款帳號);
5、買家據(jù)前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款(提出貸款申請，律師初審，銀行復審);
6、賣家交房;
7、銀行復審通過后放款，向賣家的銀行劃款;
8、賣家收到錢后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買家、律師一同辦理過戶、并且抵押給買家的貸款銀行;
9、買家的貸款銀行將首付款付給賣家。
看過以上操作方法，相信沒還完貸款的小房將不再讓你頭疼。
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