長(zhǎng)期以來(lái)，華潤(rùn)置地秉持“總部、大區(qū)、城市公司”的三級(jí)管控，大區(qū)權(quán)限極大，在大區(qū)轄內(nèi)各城市精耕細(xì)作，此次大區(qū)的調(diào)整意在強(qiáng)化區(qū)域策略。
華潤(rùn)萬(wàn)科股權(quán)紛爭(zhēng)之際，華潤(rùn)集團(tuán)旗下的華潤(rùn)置地業(yè)務(wù)和區(qū)域變革也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。
2014年，傅育寧執(zhí)掌華潤(rùn)后，華潤(rùn)集團(tuán)動(dòng)作頻頻，而作為華潤(rùn)旗下最重要的板塊之一，華潤(rùn)置地也正在經(jīng)歷大幅度的調(diào)整。
6月21日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，華潤(rùn)置地旗下九大區(qū)將調(diào)整為六大區(qū)，同時(shí)也將帶來(lái)管理團(tuán)隊(duì)的重整。
長(zhǎng)期以來(lái)，華潤(rùn)置地秉持“總部、大區(qū)、城市公司”的三級(jí)管控，大區(qū)權(quán)限極大，在大區(qū)轄內(nèi)各城市精耕細(xì)作，此次大區(qū)的調(diào)整意在強(qiáng)化區(qū)域策略。
2016年首五個(gè)月，華潤(rùn)置地及其附屬公司合同銷售額總額為428.6億元人民幣，
這意味著華潤(rùn)置地已完成全年960億銷售目標(biāo)的44.65%，有望提前完成銷售目標(biāo)并向千億挑戰(zhàn)，成為第八個(gè)進(jìn)入千億軍團(tuán)的房企。
大區(qū)之變
在此次調(diào)整之前，華潤(rùn)置地共有北京、上海、深圳、福建、沈陽(yáng)、山東、江蘇、成都、武漢九個(gè)大區(qū)，其中北京大區(qū)將和山東大區(qū)合并、上海大區(qū)和江蘇大區(qū)合并、深圳大區(qū)和福建大區(qū)合并，成都、沈陽(yáng)、武漢大區(qū)不變。也即目前的九大區(qū)將調(diào)整為六大區(qū)。
此次大區(qū)調(diào)整的同時(shí)，也伴隨著人事的調(diào)整。知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，華潤(rùn)置地山東大區(qū)總經(jīng)理張大為、沈陽(yáng)大區(qū)總經(jīng)理李欣（均為華潤(rùn)置地高級(jí)副總裁）同時(shí)升任置地聯(lián)席總裁，但他們各自的分管區(qū)域還未定。這一調(diào)整預(yù)計(jì)最快將于6月底正式宣布。
目前，華潤(rùn)置地董事局副主席、總裁為唐勇。華潤(rùn)集團(tuán)總經(jīng)理助理吳向東分管華潤(rùn)置地業(yè)務(wù)。
在華潤(rùn)置地的三級(jí)管控模式下，主要依賴副總裁或助理總裁對(duì)于各區(qū)域公司進(jìn)行大區(qū)分管，因而各區(qū)域公司第一負(fù)責(zé)人的授權(quán)非常大。這讓各大區(qū)域公司都有著自己的風(fēng)格，對(duì)于區(qū)域有著不同的經(jīng)營(yíng)策略。
接近華潤(rùn)的人士表示，此次大區(qū)調(diào)整其實(shí)謀劃已久，只是在最近基本確定；華潤(rùn)意在加強(qiáng)區(qū)域深耕、聚焦核心城市，尤其是一二線城市。
2015年年報(bào)顯示，華潤(rùn)置地已布局53個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備面積達(dá)4126萬(wàn)平方米，其中 85%的土地位于一二線城市，基本完成從三四線城市回歸一二線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。
從業(yè)績(jī)來(lái)看，深圳大區(qū)銷售額貢獻(xiàn)率為27%，上海大區(qū)為10.2%，北京大區(qū)為9.3%，亦即一線城市貢獻(xiàn)率接近50%。
過(guò)去幾年，由于在城市布局上曾有過(guò)短暫的戰(zhàn)略失誤，華潤(rùn)置地在向千億邁進(jìn)的路途一度停滯。年報(bào)顯示，華潤(rùn)置地2013年、2014年的銷售額分別為663億元和692億元，增長(zhǎng)幅度較小。
原招商局集團(tuán)董事長(zhǎng)傅育寧執(zhí)掌華潤(rùn)之后，對(duì)華潤(rùn)置地提出了新的要求。2015年，華潤(rùn)置地銷售額達(dá)851.5億元，同比增長(zhǎng)23%。
高盛高華報(bào)告顯示，2015年華潤(rùn)置地新增的350億元人民幣權(quán)益土地儲(chǔ)備有61%位于一線城市，一二線城市占整體土儲(chǔ)比為10%及59%。
克而瑞分析師朱一鳴等認(rèn)為，華潤(rùn)置地的拿地力度變化表明，房地產(chǎn)屬于傅育寧眼中盈利性強(qiáng)、前景好的板塊，尤其在央企間整合力度加強(qiáng)的大背景下，不排除“大刀闊斧”進(jìn)行并購(gòu)和改革的可能。
在近日的華萬(wàn)之爭(zhēng)中，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)深鐵入股萬(wàn)科提出異議，有分析認(rèn)為華潤(rùn)置地和萬(wàn)科存在整合的可能性。不過(guò)目前，華潤(rùn)集團(tuán)并沒(méi)有提出可行性方案。
金融助力地產(chǎn)
要實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的“買買買”，進(jìn)入千億軍團(tuán)，資金是關(guān)鍵，而華潤(rùn)置地在這方面的優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)高于其他房企。
2015年，為增加土地儲(chǔ)備，公司先后通過(guò)配股、發(fā)債、票據(jù)兌現(xiàn)、出售股票、短期融資等手段，在資本市場(chǎng)融資超過(guò)270億元。
今年5月底，華潤(rùn)置地在中國(guó)銀行間債券市場(chǎng)成功發(fā)行50億元人民幣中期票據(jù)，成為首家在中國(guó)債券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行熊貓債券（國(guó)際多邊金融機(jī)構(gòu)在華發(fā)行的人民幣債券）的房企。
華潤(rùn)置地認(rèn)為，熊貓債券的成功發(fā)行有效拓寬了低成本人民幣融資渠道，對(duì)華潤(rùn)置地繼續(xù)保持融資成本優(yōu)勢(shì)及進(jìn)一步優(yōu)化有息負(fù)債結(jié)構(gòu)均具有重要意義。
另一方面，華潤(rùn)置地在總價(jià)較高的項(xiàng)目上，合作項(xiàng)目明顯增加，通過(guò)與華發(fā)、九龍倉(cāng)、華僑城、平安等“合體”來(lái)減輕資金壓力。
而更重要的是產(chǎn)融結(jié)合。傅育寧4月初在華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部講話中提出，將加快建立產(chǎn)業(yè)基金，“集團(tuán)已經(jīng)決定組建大健康、商業(yè)地產(chǎn)、華創(chuàng)消費(fèi)品、能源、微電子等9個(gè)產(chǎn)業(yè)基金。”
早在2月，華潤(rùn)置地深圳公司便與華潤(rùn)信托、吳驥年、吳霏蘭、新豐樂(lè)及新豐宏就成立基金簽訂了合作協(xié)議。其中SPV出資1億元，LP份額計(jì)劃募集資金47.98億元，募集資金將用于華潤(rùn)置地在珠海橫琴自貿(mào)區(qū)的國(guó)際化商貿(mào)綜合體“萬(wàn)象世界”，總建面100萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資超過(guò)170億元。
這是華潤(rùn)首次在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中引入基金?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心研究員朱一鳴、傅一辰指出，對(duì)于華潤(rùn)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上資金充裕、成本低，如果能采用引入基金、資產(chǎn)證券化等手段，將能“解放”華潤(rùn)沉淀的資金，投入到新的項(xiàng)目中，增加流動(dòng)性。
在華潤(rùn)集團(tuán)的金融板塊中，還有銀行、信托、基金等業(yè)務(wù)，能與房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生協(xié)同作用，這與恒大、綠地進(jìn)入金融領(lǐng)域，形成“地產(chǎn)＋金融”的協(xié)同模式類似。隨著金融板塊的壯大，華潤(rùn)置地未來(lái)可能利用母公司其他板塊的資源，向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域拓展和延伸。
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