如何看待今天城市房產的存量負擔？就像我國當年成功地將“人口負擔”變?yōu)?ldquo;人口紅利”一樣，“存量負擔”亦可以變?yōu)?ldquo;存量紅利”。

這幾天，一則2014年初就曾爆出的“全國規(guī)劃新城新區(qū)將裝下34億人”的舊聞，再次成為輿論熱點。媒體報道援引的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年5月，全國縣及縣 以上的新城新區(qū)有3500多個，這些新城新區(qū)規(guī)劃人口達到34億。這意味著，可以把一半地球人都裝進來，的確聳人聽聞。

這一數(shù)字是怎么得來 的呢？我國對于規(guī)劃用地有1萬人/平方公里的標準，一般可由規(guī)劃用地規(guī)模倒推出人口規(guī)模。需要說明的是，這種算法只適用于“建設區(qū)”規(guī)劃。而對于大多屬于 “政策區(qū)”的新區(qū)來說，并不適用。如果混淆“建設區(qū)”和“政策區(qū)”，那么占地1.68萬平方公里的北京市，規(guī)劃人口將要達到1.68億，這顯然不符合事 實。從這個角度，新城新區(qū)規(guī)劃人口達到34億之所以可能是“神仙數(shù)”，原因也在于此。

雖然“34億人舊聞”的命題不真，但它再次引發(fā)的輿論 關注，還是提醒我們要關注城市發(fā)展中的真問題。我們都知道，過去的20多年，中國城市的發(fā)展一定程度上依賴于土地財政，它對緩解地方財力不足、公共品供給 融資難，創(chuàng)造就業(yè)機會和提升城鎮(zhèn)化水平等，都曾有不小的促進作用。但隨著經濟社會的發(fā)展，土地財政在缺少必要制度約束的情況下，手段往往成了目的，不僅不 利于優(yōu)化經濟結構，還加大了金融風險、透支了未來收益。從2015年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全國城市存量房產創(chuàng)歷史新高，而房地產開發(fā)投資增速創(chuàng)歷史新低，作為 曾經的制度創(chuàng)新的土地財政亟待轉型。

在這樣一個發(fā)展階段，大規(guī)模的“造城運動”恐怕已經難以持續(xù)——這也是“34億人舊聞”引發(fā)公眾焦慮的原因，人們意識到了盲目“造城”增量變存量的后果。

習近平總書記講“問題意識”，“有什么問題就解決什么問題”。在中國城市發(fā)展的過程中，認清真問題，解決真問題，才能帶來真正的變革發(fā)展。如何看待今天城市 房產的存量負擔？就像我國當年成功地將“人口負擔”變?yōu)?ldquo;人口紅利”一樣，“存量負擔”亦可以變?yōu)?ldquo;存量紅利”。在2015年11月的中央財經領導小組會 議上，習近平總書記就提出“要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展”。而隨后召開的中央城市工作會議，更是為城市建設進行了頂層設計，提出了盤活存量、 緊湊集約、高效綠色等發(fā)展目標。

可以說，未來中國的城市發(fā)展，不是大干快上，而是深耕挖潛；不是圈地蓋樓賣房，而是盤活存量。通過盤活存 量，為城市居民提供更高品質的城市空間，進而為居民增加生活便利、提升生活品質、創(chuàng)造消費條件。換句話說，今天的城市居民，不是沒有更豐富的生活需求，而 是缺乏這些新需求的載體。為什么上海的迪士尼生意如此紅火？為什么北京的798藝術區(qū)游人如織？為什么一些城市的健身場所、文化藝術區(qū)開一個火一個？原因 就在于此。今年5月印發(fā)的《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015—2020年)》之所以提出，要通過建設用地“減量瘦身”，倒逼城市功能提升，原則 上新增建設用地嚴控，鼓勵存量轉化、存量挖潛，不宜再進行高強度大規(guī)模建設，原因也在于此。

目前，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已超過56%，相比改革開放之初不足20%的城鎮(zhèn)化率，有了巨大進步。國際經驗表明，城鎮(zhèn)化率在30%到 70%之間是城市快速發(fā)展階段。目前我們的城市發(fā)展所面臨的問題，并不是中國獨有的，發(fā)達國家也經歷過同樣的問題。發(fā)展的問題要在發(fā)展中解決，我們可以從 發(fā)達國家經歷中總結經驗、吸取教訓，通過“框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提高質量”，實現(xiàn)城市新舊發(fā)展動力的轉換，真正實現(xiàn)以人為本、以經濟 規(guī)律為基礎、以促進發(fā)展為目標的城市發(fā)展。這既是城市發(fā)展的必然要求，也是供給側結構性改革的重要內容。