史上最嚴(yán)“土地出讓令”突擊南京 開發(fā)商面臨洗牌

未來新房上市量或不容樂觀

就在上周，南京市政府正式發(fā)布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見》，就商品住房貸款首付比例及土地出讓條件作出了較大調(diào)整。其中涉及商品房首付比例上調(diào)的政策，被諸多業(yè)內(nèi)人士解讀成較為溫和的限貸新政。而即將執(zhí)行的新土地出讓規(guī)則，則被外界指為南京史上最嚴(yán)“土地出讓令”。

現(xiàn)房銷售 申領(lǐng)銷許門檻或被動提高

本次南京出臺的土地出讓新規(guī)，除了“經(jīng)營性用地公開出讓實(shí)行網(wǎng)上交易”“競價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計(jì)入房價(jià)準(zhǔn)許成本”“超過最高限價(jià)改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者”幾項(xiàng)之外，還在于出讓價(jià)格超過一定標(biāo)準(zhǔn)后，項(xiàng)目需以準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房銷售：當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上；當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

有業(yè)內(nèi)人士指出，此次南京土地出讓新政十分嚴(yán)格，申領(lǐng)銷許門檻的提高，將會對房企的資金流回轉(zhuǎn)速度產(chǎn)生比較大影響，甚至?xí)诙唐趦?nèi)影響新房上市量。

壓力倍增 回款周期至少延長2~3倍

對于此次較為嚴(yán)格的“土地出讓令”，南京一家大型房地產(chǎn)公司營銷負(fù)責(zé)人表示，此次土地出讓新政的主要目標(biāo)在于提高開發(fā)商申領(lǐng)銷許門檻，同時(shí)確保不出地王。而對于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，又將是一輪新的洗牌。“原先申領(lǐng)銷許的條件是建筑主體完工達(dá)至3層以上即可，但對于絕大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該沒有人能‘Hold’住現(xiàn)房銷售這一條。而對于國企、央企開發(fā)商來說，銷許申領(lǐng)條件的大幅提高，也必定會對資金回流造成壓力”。

南京酈城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理闞霖介紹，像萬達(dá)、恒大、中南這樣的大型房地產(chǎn)公司，從拿地到銷售回款，速度最快可能半年就達(dá)到。如果要求現(xiàn)房或主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，其建筑工程周期都至少要在一年半左右，銷售回款周期將至少增加2~3倍。

闞霖同時(shí)表示，目前國內(nèi)的開發(fā)商對南京市場依舊看好，拿地?zé)崆椴粫档?，且現(xiàn)在大部分宅地容積率都是2.5~3.0的高層建筑，預(yù)計(jì)今后將會有一大批新上市的項(xiàng)目，需要按照新政要求進(jìn)行銷售。

開發(fā)商

已開始研究對策，該拿的地還是要拿

南京一家開發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，其內(nèi)部已開始商討對策，有一個(gè)方法是對地塊進(jìn)行“細(xì)拆”，分批報(bào)建、分批申領(lǐng)銷許。“例如一塊10萬方的地塊，原本是A、B兩個(gè)組團(tuán)各占5萬方，每個(gè)組團(tuán)有5幢樓，總共只需報(bào)建兩次規(guī)劃、銷許即可。但現(xiàn)在為了減少新政帶來的初期資金沉淀量，開發(fā)商可將這塊地分為5個(gè)組團(tuán)，每次只申報(bào)2萬方（兩幢樓）的建設(shè)規(guī)劃。由于單次報(bào)批的體量較小，每次的資金投入量也會小很多，從而會減少一定前期資金壓力”。

南京河西南一家開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人也告訴記者，盡管南京的土地出讓新政比較嚴(yán)格，但集團(tuán)對南京的市場依舊看好，該拿的地還是要拿的。

業(yè)內(nèi)專家

需看政策持續(xù)性，對購房者有一定益處

同策咨詢南京分公司副總經(jīng)理?xiàng)钿J表示，接下來開發(fā)商拿地，網(wǎng)上競價(jià)超過最高限價(jià)80%以及90%的可能性較大，應(yīng)該會對新房上市量產(chǎn)生一定影響。

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究院執(zhí)行所長吳翔華表示，除非開發(fā)商在拿地之前達(dá)成一致，土拍競價(jià)的最終報(bào)價(jià)能卡在“限價(jià)區(qū)間”之前，否則新出臺的土地政策，肯定會影響新房供應(yīng)量。而新房上市量減少，勢必會增加二手房市場的活躍度，從而造成二級市場漲價(jià)。

南京藍(lán)風(fēng)機(jī)構(gòu)常務(wù)副總經(jīng)理翁忠平表示，新政給開發(fā)商拿地增加了復(fù)雜性和不確定性，增加開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)際效果還需要看政策的持續(xù)性和執(zhí)行細(xì)則。“對于購房者，現(xiàn)房銷售所存在的配套、房屋質(zhì)量、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)則會大大降低，側(cè)面也會督促開發(fā)商注重品質(zhì)的打造，從這一點(diǎn)上來說，對購房者是很有幫助的。”