由于熱點(diǎn)國家政策發(fā)生變化，或者政治經(jīng)濟(jì)方面的不確定性因素增多，使得海外房產(chǎn)投資難度加大。但專家認(rèn)為，在遵循理性投資的前提下，只需針對不同的變化采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，則能夠化解風(fēng)險，并實現(xiàn)投資收益。

海外購房政策生變

最近一段時間以來，海外房產(chǎn)投資因為政策的變化而面臨諸多變數(shù)。諸如加拿大和澳洲新的稅收政策，以及英國脫歐等變化，都讓海外房產(chǎn)投資的前景蒙上了一層陰影。

8月2日起，加拿大英屬哥倫比亞?。˙ritish Columbia）政府對外國購房者征收15%的房屋轉(zhuǎn)移稅。對于出臺政策的原因，該省財政部長麥德永（Mike de Jong）直言不諱，作為系列政策之一，這項稅收政策旨在解決英屬哥倫比亞省南部地區(qū)高房價問題。

其實，加拿大并非對外國購房者額外征稅的唯一國家。本刊不動產(chǎn)研究中心了解到，澳大利亞熱門地區(qū)紛紛出臺新規(guī)，針對國外購房者加收懲罰性稅收。新南威爾士州在今年6月便出臺了一則新規(guī)，在6月21日新財年的財政預(yù)算中，向外國購房者多征收4%的印花稅，并將于2017年1月1日起向已在澳洲擁有房產(chǎn)的海外購房者征收0.75%的附加土地稅。此前，維多利亞州于4月將海外購房印花稅由3%提升至7%，并征收1.5%的土地稅。昆士蘭州（樓盤）也宣布上調(diào)印花稅3個百分點(diǎn)。同時，從今年3月份起，澳洲四大銀行紛紛收緊了面向海外購房者的貸款政策，如澳洲ANZ銀行、NAB均規(guī)定海外收入人士貸款不超過7成；澳洲聯(lián)邦銀行、澳洲西太銀行則暫停了非澳洲居民或公民的海外收入貸款項目。

此外，還有部分熱點(diǎn)國家則是經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生了變化，使其住房市場發(fā)展前景蒙上了一層陰影。如早在今年6月下旬，英國就是否留在歐盟舉行全民公投，投票結(jié)果顯示支持“脫歐”的票數(shù)以微弱優(yōu)勢戰(zhàn)勝“留歐”票數(shù)，英國將不再屬于歐盟成員國。萊坊國際有關(guān)人士表示，英國脫歐的投票結(jié)果會很快改變住宅市場的狀況。至于影響程度到底有多大，尤其是中長期影響則需取決于英國脫歐的談判結(jié)果。

海外投資受到影響

政策的變化，以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生巨大變化，都會影響到國內(nèi)投資者配置海外房產(chǎn)的計劃。

專家分析指出，當(dāng)前國內(nèi)投資者配置海外資產(chǎn)，其目的主要包括資產(chǎn)配置、分散投資等方面的需要。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從中國人海外置業(yè)熱潮的背景來看，現(xiàn)階段國外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體正處復(fù)蘇奇，由于房地產(chǎn)價值仍被低估，所以海外置業(yè)剛好處于抄底階段。同時，中國房地產(chǎn)市場需求趨于飽和，短期內(nèi)來看房產(chǎn)的投資價值在逐步降低，分散風(fēng)險和子女教育是當(dāng)前高凈值人群進(jìn)行海外投資的主要原因。

從海外置業(yè)群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學(xué)和投資三大類。而現(xiàn)階段來國內(nèi)推銷的海外地產(chǎn)項目，其賣點(diǎn)也主要集中在移民、留學(xué)、投資和休閑旅游幾個方面。國內(nèi)龍頭房企在海外投資開發(fā)房產(chǎn)，也是看準(zhǔn)了國內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來的房地產(chǎn)市場需求的機(jī)會。

但政策的變化，顯然不利于國內(nèi)投資者在海外國家購房。以加拿大英屬哥倫比亞省政府對外國購房者征收15%的房屋轉(zhuǎn)移稅為例，出臺這項懲罰性稅收政策的意圖很明顯，就是要降低包括中國等在內(nèi)的外國購房者的購房意愿，抑制投資性需求，從而穩(wěn)定本地房價。根據(jù)該省目前的法律，房價的前20萬加元部分要繳稅1%，20萬到200萬加元之間部分繳稅2%，超出200萬加元的部分繳稅3%。對于總價在200萬加元以內(nèi)的房產(chǎn)，外國購房者則需支付15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，相當(dāng)于加拿大國內(nèi)購房者稅率的7.9倍。舉例說明，比如出售一套價值200萬加元的房屋時，外國購買者要額外繳納30萬加元的稅款。

此外，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，也使得不確定性因素增加，從而增加投資難度。如英國脫歐公投之后，房價開始下跌。據(jù)世邦魏理仕（CBRE）近日公布的月度數(shù)據(jù)顯示，自從英國6月底投票脫離歐盟以來，該國倫敦地區(qū)7月的商業(yè)地產(chǎn)價格驟降6.1%，而在整個英國，7月商業(yè)地產(chǎn)價格的降幅是3.3%。

此外，包括澳洲等國家出臺新的信貸政策來抑制國外人士投資房產(chǎn)，也增加了投資門檻。此前澳洲大多數(shù)商業(yè)銀行可為國外購房者提供8成貸款，甚至首付1成便可簽訂購房合同，但目前首付提高到3成的做法，甚至完全停止提供商業(yè)貸款，使得購房難度大大增加。

降低杠桿理性投資

專家分析指出，政策趨嚴(yán)導(dǎo)致投資難度加大，或者經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)變化，這都會影響到投資收益。但這并非意味著投資機(jī)會的喪失，只需針對不同的變化采取相應(yīng)的措施，就能夠化解風(fēng)險，并實現(xiàn)投資收益。當(dāng)然，前提是遵循理性投資原則。

首先要做到的就是優(yōu)選投資目的地。萊坊國際投資部副董事俞俊表示，應(yīng)該投資房地產(chǎn)市場處于上升期的國家和地區(qū)。因為只有前往這類國家投資，才能通過房價的上漲獲得收益。他舉例說，澳大利亞樓市仍然處于一個長期的房產(chǎn)升值周期中，隨著澳洲和中國的貿(mào)易活動增加，預(yù)計將進(jìn)一步帶動中國投資者及企業(yè)將資金注入澳大利亞。美國紐約的豪宅價格也隨著美元資產(chǎn)的增值而水漲船高，價格雖然昂貴，但不乏問津者。

此外，政策面仍然寬松的國家也能作為重點(diǎn)關(guān)注對象。張宏偉分析指出，對于政策面仍然有寬松“窗口期”的發(fā)達(dá)國家來講，可優(yōu)先選擇經(jīng)濟(jì)正在持續(xù)復(fù)蘇，房產(chǎn)的價值正處于上行通道的國家進(jìn)行布局，比如美國。

而對于政策收緊國家來說，則應(yīng)該根據(jù)政策的變化靈活采取應(yīng)對策略。比如針對澳洲大型銀行提高商業(yè)貸款首付比例的做法，投資者如果仍然想申請更高比例的貸款，可考慮監(jiān)管較松的中小銀行。而如果自有資金比較充足，且目前暫時沒有別的投資去向，則可提高現(xiàn)金支付比例，減少貸款。

另外，對于經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化的市場，則應(yīng)該謹(jǐn)慎觀望。比如英國，雖然“脫歐”造成的影響較2008年的金融危機(jī)事件要溫和，但由于政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性將導(dǎo)致個人買家謹(jǐn)慎情緒蔓延，繼而對脫歐初期的市場活動形成抑制。市場行情的短期走弱，或許導(dǎo)致全國房價上漲放緩。另外，“脫歐”會導(dǎo)致家庭財政壓力的增加以及貸款標(biāo)準(zhǔn)的收緊，將再次拖累房價上漲。因此對于英國市場，投資者應(yīng)該采取謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，進(jìn)一步觀察市場走勢，等待市場趨勢明朗之后再做出投資決策。