中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至昨日，今年以來(lái)全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過(guò)10億的地塊300宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的高價(jià)地達(dá)到了150宗。包括信達(dá)地產(chǎn)、融信中國(guó)等在內(nèi)的房企頻繁制造高價(jià)地。

上市房企紛紛發(fā)布半年報(bào)，這些制造高價(jià)地的房企業(yè)績(jī)?nèi)绾?？激進(jìn)的買(mǎi)地策略是否給這些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)壓力？對(duì)此，北京青年報(bào)記者通過(guò)分析多家上市公司的中期報(bào)告，試圖解讀高價(jià)地背后的企業(yè)拿地邏輯。

典型：信達(dá)地產(chǎn)五年來(lái)凈利潤(rùn)首次為負(fù)

在制造高價(jià)地的房企中，一家此前并不太出名的房企信達(dá)地產(chǎn)大出風(fēng)頭。公開(kāi)資料顯示，2015年至今，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)拿地新增9宗地塊，其中7宗是高價(jià)地，分別是廣州天河高價(jià)地、合肥濱湖高價(jià)地、上海新江灣城高價(jià)地、深圳坪山高價(jià)地、杭州南星高價(jià)地、杭州濱江高價(jià)地和上海顧村高價(jià)地。其中，最引人矚目的是上半年摘得上海顧村“高價(jià)地”，為此，信達(dá)地產(chǎn)共耗費(fèi)58.05億元，溢價(jià)率306.53%。信達(dá)地產(chǎn)幾乎一戰(zhàn)成名。

公開(kāi)資料顯示，信達(dá)地產(chǎn)是四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司之一中國(guó)信達(dá)旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作平臺(tái)，實(shí)際控制人為國(guó)家財(cái)政部。對(duì)于其大舉拿地的舉動(dòng)，信達(dá)地產(chǎn)曾公開(kāi)表示，加大一二線(xiàn)城市拿地，主要是根據(jù)十二五規(guī)劃的戰(zhàn)略安排，正視當(dāng)前區(qū)域布局中的局限性，結(jié)合既有區(qū)域深耕的要求，密切關(guān)注城市市場(chǎng)分化加劇的趨勢(shì)。

但近日信達(dá)地產(chǎn)公布的中期報(bào)告卻引發(fā)了市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)。報(bào)告顯示，今年上半年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約30.7億元，同比增幅41.8%；上市公司股東應(yīng)占凈利1.3億元，同比下滑44.66%，而扣除非經(jīng)常性損益，信達(dá)地產(chǎn)凈利虧損逾7000萬(wàn)元，同比下滑131%。

這是信達(dá)地產(chǎn)自2008年上市以來(lái)罕見(jiàn)的凈利虧損，而且也是近五年來(lái)利潤(rùn)唯一一次出現(xiàn)凈利潤(rùn)為負(fù)的情況。凈利潤(rùn)大幅下跌，與信達(dá)地產(chǎn)上半年成本的大幅增加相關(guān)，其中，除了管理費(fèi)用有所下降之外，營(yíng)業(yè)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用都大幅增加，值得注意的是，財(cái)務(wù)費(fèi)用同比上年同期激增193.26%達(dá)到2.6億元。

東興證券在其上半年的研究報(bào)告中稱(chēng)，“本期內(nèi)，由于公司加大了在一二線(xiàn)城市的拿地力度，土地成交較為集中，故而融資產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加193.26%。

行業(yè)：激進(jìn)房企的高杠桿拿地策略

信達(dá)地產(chǎn)中期報(bào)告顯示，截至今年6月底，公司合并口徑下的授信總額為478.57億元，其中已消耗授信接近300億元，可使用余額182.64億元。

另外，債券市場(chǎng)是信達(dá)地產(chǎn)上半年融資最重要的渠道之一，其報(bào)告顯示，上半年信達(dá)共發(fā)行公司債券規(guī)模達(dá)到90億元，資產(chǎn)負(fù)債率上升至85.6%。

8月23日，另一家今年以來(lái)因激進(jìn)拿地而被市場(chǎng)廣泛關(guān)注的融信中國(guó)也發(fā)布了中期報(bào)告。該房企因近期在上海以110億的價(jià)格拿下一塊高價(jià)地而成了輿論關(guān)注的中心，市場(chǎng)對(duì)融信中國(guó)的負(fù)債也產(chǎn)生了質(zhì)疑。

8月17日，上海拍出一塊百億級(jí)的高價(jià)地震驚了全國(guó)樓市。該地塊位于上海靜安中興社區(qū)，經(jīng)過(guò)400多輪競(jìng)價(jià)，融信中國(guó)打敗了包括保利、融創(chuàng)、萬(wàn)科在內(nèi)的17家知名房企，以110.1億元的高價(jià)拿下。該地塊可售樓面價(jià)高達(dá)14.3萬(wàn)元每平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)其未來(lái)保本售價(jià)將超15萬(wàn)元。這一數(shù)字創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上最貴單價(jià)紀(jì)錄。

資料顯示，2015年融信中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率247%，但資本成本在10.5%左右，均遠(yuǎn)高于同類(lèi)房企，其中，負(fù)息債務(wù)為163.7億元。而其上市的招股書(shū)顯示，從2012年到2015年上半年，融信的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別約為：170%、500%、1540%和640%。其杠桿之高超出許多市場(chǎng)人士的想象。

然而，剛剛發(fā)布的融信中國(guó)中報(bào)顯示，截至6月，融信凈資產(chǎn)負(fù)債率同比下降63.6%至90%，資產(chǎn)負(fù)債率更比上年同期下降550.41個(gè)百分點(diǎn)至89.83%。

業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，融信首席財(cái)務(wù)官曾飛燕否認(rèn)了做高土地估值以降低凈資產(chǎn)負(fù)債率的做法。曾飛燕解釋?zhuān)卸喾N辦法可以增加凈資產(chǎn)。融信通過(guò)上市進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化、在項(xiàng)目層面引入合作方資本投入，同時(shí)，公司物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)沉淀進(jìn)一步增厚了公司權(quán)益。

融信中國(guó)董事局主席歐宗洪稱(chēng)，他并不重視凈負(fù)債率的高低，他只關(guān)注兩個(gè)指標(biāo)：營(yíng)業(yè)收入和有息負(fù)債。“負(fù)債率可以通過(guò)財(cái)務(wù)手段調(diào)節(jié)，比如拿地的時(shí)候不并表，在賣(mài)的時(shí)候并表，可以把負(fù)債率降下來(lái)。”

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，在1349家上市公司中，有132家公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。在132家資產(chǎn)負(fù)債率高于70%的上市公司中，按照行業(yè)來(lái)分的話(huà)，有23家上市公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)，在行業(yè)占比中高居榜首。而12家房企的資產(chǎn)負(fù)債率已超過(guò)80%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，前期投資非常大，正常的范圍在60%至70%之間，如超過(guò)80%，負(fù)債比例則有些過(guò)高，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)將面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。“一般來(lái)說(shuō)，負(fù)債率超于70%的公司說(shuō)明公司在經(jīng)營(yíng)上和現(xiàn)金流方面出現(xiàn)問(wèn)題，可以表現(xiàn)出公司在舉債過(guò)日子”。

分析：市場(chǎng)風(fēng)向調(diào)整或引發(fā)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

雖然融信中國(guó)方面否認(rèn)其高杠桿拿地存在風(fēng)險(xiǎn)，但部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)此有不同的看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，融信可以說(shuō)是2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的代表，拿地激進(jìn)，超常規(guī)發(fā)展，利用足杠桿。但風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，如果一旦市場(chǎng)出現(xiàn)輕微調(diào)整，這類(lèi)型企業(yè)很可能面臨包括資金鏈在內(nèi)的各種風(fēng)險(xiǎn)。

中信證券一名地產(chǎn)項(xiàng)目分析人士指出，很多高價(jià)地項(xiàng)目因?yàn)榈貎r(jià)高所以利潤(rùn)率都偏低，后期銷(xiāo)售才是對(duì)房企的考驗(yàn)，而且高地價(jià)也會(huì)對(duì)房企的融資產(chǎn)生影響，比如一些房企會(huì)借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過(guò)高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)。但由于未來(lái)市場(chǎng)充滿(mǎn)不確定性，一旦市場(chǎng)風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)，高地價(jià)將為此類(lèi)激進(jìn)房企的發(fā)展埋下重大隱患。

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上海連續(xù)“下架”三塊擬拍賣(mài)地

8月22日，上海宣布中止浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊出讓。加上此前8月18日公告的浦東新區(qū)上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)20-10、21-10地塊中止出讓?zhuān)虾Ｔ谖逄熘畠?nèi)中止了三幅地塊的出讓。

自今年5月以來(lái)，上海土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，高價(jià)地頻現(xiàn)。7月上海經(jīng)營(yíng)性用地共成交12幅，成交金額合計(jì)為235.7億元，環(huán)比上漲27.5%，同比上漲46.6%，創(chuàng)下今年新高。而每當(dāng)“高價(jià)地”一出，周邊房?jī)r(jià)即應(yīng)聲上漲。

對(duì)此，市場(chǎng)觀察人士指出，上海暫停土地出讓是為了防止再產(chǎn)生高價(jià)地，上?；蛟S將出臺(tái)新的土地拍賣(mài)政策來(lái)控制地王頻出。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上海3月份出臺(tái)滬九條之后，上海樓市沉寂一段時(shí)間后再度火熱，反映出本輪調(diào)控效果較弱。因此各方預(yù)期上?？赡茉俪稣{(diào)控政策。這也是市場(chǎng)對(duì)上海此次叫停出讓如此敏感的原因。

本版文/本報(bào)記者 朱開(kāi)云