萬(wàn)科的信用評(píng)級(jí)展望遭到標(biāo)普下調(diào)，揭開(kāi)了中國(guó)開(kāi)發(fā)商上半年業(yè)績(jī)飄紅的另一面。
一向穩(wěn)健的國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)，今年以來(lái)下調(diào)了多家中國(guó)房企的信用評(píng)級(jí)或展望，包括綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等超大型房企。
與此同時(shí)，今年上半年卻是中國(guó)開(kāi)發(fā)商“最好的半年”，龍頭房企半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史新高，全年銷(xiāo)售目標(biāo)也指向更高水準(zhǔn)。
不過(guò)，與萬(wàn)科受到非經(jīng)營(yíng)性因素的影響不同，大部分評(píng)級(jí)或展望遭遇下調(diào)的房企，均是因?yàn)槠浼みM(jìn)的融資、并購(gòu)或拿地策略，為財(cái)務(wù)狀況增加了風(fēng)險(xiǎn)。
穆迪和惠譽(yù)在評(píng)級(jí)報(bào)告中均表示，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及拿地成本是其調(diào)低中國(guó)房企評(píng)級(jí)的重要原因。
一面是國(guó)內(nèi)樂(lè)觀昂揚(yáng)的地王頻出，一面是國(guó)際評(píng)級(jí)和投資機(jī)構(gòu)紛紛看淡，共同構(gòu)成了中國(guó)房地產(chǎn)的AB面。
多家房企評(píng)級(jí)遭下調(diào)
目前，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期評(píng)級(jí)均分為投資級(jí)和投機(jī)級(jí)，劃分九至十一個(gè)級(jí)別，在該級(jí)別下又分若干子級(jí)。此外，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)信用評(píng)級(jí)給予展望評(píng)價(jià)，以顯示其對(duì)有關(guān)評(píng)級(jí)的在未來(lái)半年至兩年時(shí)間內(nèi)中期走勢(shì)看法。
從今年以來(lái)國(guó)際機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)情況來(lái)看，中國(guó)房企被整體看淡，下調(diào)、負(fù)面等動(dòng)作明顯增加。
除龍湖集團(tuán)在近期被穆迪逆勢(shì)提升評(píng)級(jí)展望，由穩(wěn)定調(diào)升為正面，給予Ba1評(píng)級(jí)外，包括萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、綠地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等均被列入下調(diào)的復(fù)評(píng)名單，或者其展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，這也是自2012年以來(lái)穆迪調(diào)低房企展望數(shù)量最多的一次。
而標(biāo)普也創(chuàng)下近四年來(lái)，下調(diào)房企評(píng)級(jí)次數(shù)的最高紀(jì)錄。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，標(biāo)普共調(diào)低了11家房企的評(píng)級(jí)。
受累股權(quán)之爭(zhēng)，萬(wàn)科被調(diào)低評(píng)級(jí)展望，盡管它的財(cái)務(wù)狀況、銷(xiāo)售狀況和穩(wěn)定的杠桿水平依然支持目前評(píng)級(jí)，但在標(biāo)普看來(lái)，201年3月的董事會(huì)重選是一個(gè)近期的風(fēng)險(xiǎn)，寶能要求罷免董監(jiān)事的提議增加了2017年3月重選后董事會(huì)構(gòu)成改變的可能性。
倘若未來(lái)2-3年，萬(wàn)科的策略變得越來(lái)越激進(jìn)，可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑或財(cái)務(wù)杠桿降低，標(biāo)普將調(diào)低萬(wàn)科和萬(wàn)科香港的評(píng)級(jí)。
而除了萬(wàn)科、龍湖之外，一位大型房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人指出，大量的房企評(píng)級(jí)遭到調(diào)低無(wú)非是兩個(gè)原因。一個(gè)是像綠地一樣負(fù)債率、財(cái)務(wù)杠桿不斷上升；二是受到中國(guó)主權(quán)評(píng)級(jí)負(fù)面展望影響，導(dǎo)致部分國(guó)企評(píng)級(jí)遭到下調(diào)。
像恒大、綠地這樣評(píng)級(jí)連降兩個(gè)級(jí)別的房企，原因在于財(cái)務(wù)杠桿和負(fù)債。標(biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)資深董事葉翱行指出，“這兩家企業(yè)均面臨流動(dòng)性收緊、杠桿不斷上升的風(fēng)險(xiǎn)。”
以綠地為例，標(biāo)準(zhǔn)普爾全球評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事孔磊表示，全面下調(diào)綠地控股、綠地香港及相關(guān)債務(wù)信用評(píng)級(jí)主要有兩個(gè)原因，綠地財(cái)務(wù)狀況惡化以及上海市政府對(duì)綠地及時(shí)充分支持的可能性下降。
在標(biāo)普看來(lái)，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品配置大部分側(cè)重商業(yè)和寫(xiě)字樓，資金回籠較慢，與此同時(shí)，綠地控股仍在大力度拿地，可能會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)造成持續(xù)壓力。
融創(chuàng)中國(guó)也由于2016年上半年匯兌損失增加、從合營(yíng)聯(lián)營(yíng)收益減少、資本化利息減少導(dǎo)致利息費(fèi)用增加等狀況，被發(fā)出盈利預(yù)警，讓穆迪展望可能調(diào)至負(fù)面。
近期在保利地產(chǎn)完成非公開(kāi)發(fā)行股票后，穆迪仍維持保利地產(chǎn)Baa2的發(fā)行人評(píng)級(jí)和負(fù)面的評(píng)級(jí)展望，僅在該Baa2評(píng)級(jí)中給予一個(gè)子級(jí)提升。
接近保利地產(chǎn)的人士對(duì)此指出，穆迪認(rèn)為保利集團(tuán)支持保利地產(chǎn)的力度可能會(huì)變小，因此態(tài)度偏謹(jǐn)慎，實(shí)際上他們對(duì)保利低于3個(gè)點(diǎn)的利率發(fā)債也是積極看待的。
風(fēng)險(xiǎn)上升的隱憂
對(duì)于房企而言，寬松的貨幣和信貸環(huán)境，讓其迎來(lái)了進(jìn)一步發(fā)展的空間。今年上半年部分熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售狀況火爆，樓市單價(jià)不斷攀升，部分區(qū)域甚至在過(guò)去的一年中樓價(jià)翻倍。這也讓包括恒大、萬(wàn)科、碧桂園在內(nèi)的五家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)今年上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超過(guò)千億，其他房企也業(yè)績(jī)大增。
而與此同時(shí)，“地王”頻出也進(jìn)一步刺激了這個(gè)市場(chǎng)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)，全國(guó)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過(guò)10億元的地塊共有300宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王達(dá)到150宗。
不僅僅是一線城市和強(qiáng)二線城市，包括武漢、濟(jì)南、石家莊、南寧、福州等在內(nèi)的二線城市也開(kāi)始成為地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域。
這讓房企紛紛調(diào)整自身的戰(zhàn)略部署，進(jìn)入一二線城市拿地，并融資發(fā)債。
由于信貸政策寬松，今年上半年，中國(guó)房企在國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)融資情況大增，房企的境內(nèi)發(fā)債期數(shù)和規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，2015年至2016年上半年，50家房企公司債的發(fā)行規(guī)模為4606.95億。
其中，以3~5年居多，發(fā)行數(shù)量達(dá)到了100筆，發(fā)行額度為2940.75億元，占公司債融資總量的63.83%，平均融資成本為4.85%。
而各房企之間分化較大，國(guó)企和規(guī)模性房企優(yōu)勢(shì)明顯。對(duì)于央企、國(guó)企和部分具備良好聲譽(yù)和較強(qiáng)綜合實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其融資成本較低。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，2015年房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平保持高位運(yùn)行，凈負(fù)債率平均值為96.09%，較2014年上升7.23%。
標(biāo)普在一份關(guān)于中國(guó)房企整體狀況的報(bào)告中指出，開(kāi)發(fā)商在追求增長(zhǎng)的同時(shí)，維持穩(wěn)定的擴(kuò)張步伐和審慎的資本結(jié)構(gòu)將至關(guān)重要。
房企在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，獲益于政府、母公司或股東提供的不同程度的外部支持，但其個(gè)體信用狀況是影響其整體信用質(zhì)量的重要因素。在標(biāo)普看來(lái)，受政府刺激政策推動(dòng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇或難持久。
標(biāo)普表示，從長(zhǎng)期看，國(guó)內(nèi)債券不會(huì)替代境外債券發(fā)行。開(kāi)發(fā)商能否在國(guó)內(nèi)發(fā)債取決于政府政策，同時(shí)需經(jīng)歷較長(zhǎng)且不太確定的監(jiān)管批準(zhǔn)程序，發(fā)行規(guī)模也存在限制。
標(biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事黃馨慧表示，其已注意到由于境內(nèi)債券市場(chǎng)出現(xiàn)的一些違約案例，投資者避險(xiǎn)情緒有所上升。相比去年下半年，中資開(kāi)發(fā)商在境內(nèi)發(fā)債的熱情已有所消退。
前述大型房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，近期調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的信號(hào)，上海和一些二線城市明顯收緊，接下來(lái)部分房企可能面臨債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)在增大。
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