人民網(wǎng)北京8月29日電 （余燕明）歌斐資產(chǎn)的王雪泉近兩年開(kāi)始注意到中國(guó)房地產(chǎn)投資的微妙變化：之前總是發(fā)展商和地產(chǎn)項(xiàng)目主動(dòng)找他尋求融資機(jī)會(huì)，但現(xiàn)在這些發(fā)展商和地產(chǎn)項(xiàng)目反而向他詢(xún)問(wèn)，歌斐資產(chǎn)是否有一些適合投資的項(xiàng)目，他們可以拿錢(qián)一起跟投。

“一是這些發(fā)展商現(xiàn)在手上回流了充裕的資金，加上銀行貸款和發(fā)債融資的渠道、成本都更加便利。”王雪泉這樣解釋?zhuān)?ldquo;二是核心城市找到合適的項(xiàng)目資源非常困難，所以這也是許多城市‘地王’頻現(xiàn)的原因之一。”

王雪泉是歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金的合伙人，這家房地產(chǎn)投資基金累計(jì)管理規(guī)模達(dá)到了750億元，2014年基金存量規(guī)模達(dá)到高峰，接近400億元，近兩年開(kāi)始主動(dòng)做“減法”，今天基金存量規(guī)模已經(jīng)不到200億元。

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商能夠更加便利地獲得銀行貸款和發(fā)債融資，并且成本更低，現(xiàn)在歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金的房地產(chǎn)項(xiàng)目債權(quán)融資業(yè)務(wù)已經(jīng)大幅收縮，即便開(kāi)展一些項(xiàng)目融資，投資收益也已經(jīng)降到了個(gè)位數(shù)。

實(shí)際上，今年上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)投資整體呈現(xiàn)萎縮。清科研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)披露，上半年房地產(chǎn)私募股權(quán)投資（PE）新募集基金數(shù)量只有32個(gè)，2015年達(dá)到了182個(gè)，新募基金金額143億元，去年全年為631億元，不到去年的23%。

上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)投資上，共計(jì)發(fā)生了26起，投資金額106億元，去年全年房地產(chǎn)私募股權(quán)投資案例則分別達(dá)到了126起，累計(jì)投資金額306億元。

王雪泉觀察到的這些房地產(chǎn)投資現(xiàn)象微妙變化的背后，他理解，其實(shí)反映了中國(guó)核心城市房地產(chǎn)行業(yè)的深刻變化。

“在一些核心城市，無(wú)論是住宅市場(chǎng)，還是商業(yè)地產(chǎn)，都在從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)渡，接下來(lái)存量市場(chǎng)交易會(huì)成為主流，所以要開(kāi)始做一些城市更新。”王雪泉說(shuō)，“既然要開(kāi)始做城市更新，那么就要重視資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力，運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值。”

發(fā)現(xiàn)了核心城市存量市場(chǎng)城市更新的機(jī)會(huì)，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金開(kāi)始在主要一線城市與強(qiáng)二線城市展開(kāi)了對(duì)低效資產(chǎn)的收購(gòu)。

“核心城市找到低效資產(chǎn)并不容易，我們得擅長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)那些地段不錯(cuò)，但是運(yùn)營(yíng)能力欠缺導(dǎo)致價(jià)值被低估的低效資產(chǎn)，收購(gòu)以后對(duì)這些資產(chǎn)重新改造和運(yùn)營(yíng)以后，提升價(jià)值。”王雪泉告訴人民網(wǎng)記者。

在一線城市和強(qiáng)二線城市如何選擇商業(yè)資產(chǎn)，在歌斐資產(chǎn)有著嚴(yán)格的收購(gòu)與收益條件篩選。

首先，歌斐資產(chǎn)收購(gòu)的標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格必須低于重置成本（重置成本又稱(chēng)現(xiàn)行成本，是指按照當(dāng)前市場(chǎng)條件，重新取得同樣一項(xiàng)資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金代價(jià)），“只有收購(gòu)代價(jià)低于商業(yè)資產(chǎn)重置成本時(shí)，歌斐資產(chǎn)才會(huì)進(jìn)行收購(gòu)。”

另外則是測(cè)算這些低效資產(chǎn)收購(gòu)并完成改造以后，重新投入運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)期收益要求。歌斐資產(chǎn)對(duì)這些低效資產(chǎn)進(jìn)行改造以后，一般是半年到一年左右的改造周期（視改造難度而定），項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)并產(chǎn)生現(xiàn)金流，歌斐資產(chǎn)會(huì)確定新的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

“進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期我們要求經(jīng)營(yíng)租期的收益率要達(dá)到6%以上。”王雪泉說(shuō)，只有滿(mǎn)足上述兩個(gè)測(cè)算要求，歌斐資產(chǎn)才會(huì)進(jìn)行收購(gòu)?fù)顿Y。

對(duì)一家房地產(chǎn)投資基金來(lái)說(shuō)，完成對(duì)這些商業(yè)資產(chǎn)收購(gòu)、改造和運(yùn)營(yíng)以后，如何實(shí)現(xiàn)退出，不僅是技術(shù)問(wèn)題，也仰賴(lài)于退出時(shí)機(jī)上的選擇。

“歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金投資的改造增值商業(yè)項(xiàng)目，一般在第一輪租約結(jié)束就會(huì)實(shí)現(xiàn)退出。”王雪泉告訴記者，“第一輪租約時(shí)間長(zhǎng)的話(huà)，可能是十多年，租約較短的話(huà)，可能是兩年時(shí)間。在第二輪租約開(kāi)始時(shí)，租金已經(jīng)會(huì)有提升。”

在房地產(chǎn)投資基金存量規(guī)模上主動(dòng)做起減法的歌斐資產(chǎn)，在商業(yè)資產(chǎn)的管理與運(yùn)營(yíng)能力上又主動(dòng)做起了加法。

歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金改變了長(zhǎng)期以來(lái)只是定期收取租金的業(yè)務(wù)模式，他們開(kāi)始更加重視商業(yè)資產(chǎn)的改造、招商、運(yùn)營(yíng)和管理能力的建立。

王雪泉介紹，歌斐資產(chǎn)已經(jīng)組建起了自己的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)門(mén)從事商業(yè)資產(chǎn)的招商與運(yùn)營(yíng)，他評(píng)價(jià)歌斐資產(chǎn)的商管團(tuán)隊(duì)甚至要優(yōu)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，并且其中一些團(tuán)隊(duì)成員就是來(lái)自商業(yè)運(yùn)營(yíng)見(jiàn)長(zhǎng)的中糧地產(chǎn)與萬(wàn)達(dá)商業(yè)。

“我們?yōu)榇诵略O(shè)立了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，歌斐資產(chǎn)是主要投資人之一，另外還有其他發(fā)展商和合作伙伴，目前平臺(tái)組建基本到位。”王雪泉告訴人民網(wǎng)記者。

作為房地產(chǎn)投資基金，歌斐資產(chǎn)能夠迅速建立起商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，也與這家基金從最早設(shè)立開(kāi)始，就植入了商業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)的基因密不可分。

包括王雪泉在內(nèi)，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金的多位合伙人均有在商業(yè)地產(chǎn)公司供職的深厚背景。王雪泉的職業(yè)履歷里，他擁有16年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，總共開(kāi)發(fā)、管理大型商業(yè)綜合體超過(guò)50萬(wàn)平方米，是國(guó)內(nèi)第一批自主開(kāi)發(fā)大型商業(yè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)管理人之一。王雪泉還擔(dān)任過(guò)CDG Retail（美國(guó)華平投資與紅星美凱龍的合資商管公司）的聯(lián)合創(chuàng)始人及副總裁等，其在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)與管理領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)十足。

歌斐資產(chǎn)對(duì)于建設(shè)起“非常有特色”的商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，其已形成相對(duì)明確的方向，并希望發(fā)揮歌斐資產(chǎn)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。

“用互聯(lián)網(wǎng)術(shù)語(yǔ)來(lái)表述的話(huà)，我們常提從內(nèi)容到場(chǎng)景，其實(shí)今時(shí)今日要做好商業(yè)地產(chǎn)，不光是場(chǎng)景，比如設(shè)計(jì)和體驗(yàn)都非常好，還有更重要的是內(nèi)容，歌斐資產(chǎn)未來(lái)在商管運(yùn)營(yíng)上會(huì)發(fā)展內(nèi)容。”王雪泉說(shuō)。

他為此補(bǔ)充，以前商業(yè)管理只是簡(jiǎn)單收租金，現(xiàn)在要求在內(nèi)容上做好差異化，內(nèi)容上有一些孵化機(jī)制，比如利用歌斐資產(chǎn)強(qiáng)大的VC/PE投資優(yōu)勢(shì)，以及實(shí)現(xiàn)與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)類(lèi)覆蓋，并找到合作伙伴。