戰(zhàn)略布局和價(jià)值判斷,是房企產(chǎn)業(yè)鏈中重要的環(huán)節(jié)，由此延伸出投資拿地、開發(fā)、產(chǎn)品銷售、現(xiàn)金回籠、物業(yè)管理，直至新一次拿地，閉環(huán)完成。

近年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，城市分化加劇，核心一二線城市房地雙高輪番領(lǐng)漲，而三四線城市去化老大難。核心城市價(jià)值回歸左右房企的戰(zhàn)略布局，使后者的投資價(jià)值趨同，回歸一二線、遠(yuǎn)離三四線城市幾乎成為所有品牌房企的共同選擇。

2016年此狀況尤甚，房企的選擇往往意味深長(zhǎng)。有房企重倉(cāng)深圳、冒險(xiǎn)拿價(jià)格比自身市值更高的土地，也有房企公開宣布全面退出三四線城市的土地開發(fā)。

三四線城市的銷售魔咒

2016年上半年，國(guó)內(nèi)信貸款凈寬松，房地產(chǎn)銷售情況總體良好。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國(guó)商品住宅銷售面積、金額分別為5.7億平方米和4.2萬(wàn)億元，同比分別上升28.6%和44.4%。 自2014年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)大中城市商品住宅銷售回升已持續(xù)20個(gè)月，全國(guó)整體成交回暖也已持續(xù)15個(gè)月。

萬(wàn)科(000002.SZ)是國(guó)內(nèi)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)最有心得的房企。在其長(zhǎng)期觀察的北上廣深莞佛等14個(gè)一二線及環(huán)一線城市中，1-6月商品住宅銷售面積同比上升了45.0%，而新房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比僅增長(zhǎng)9.2%。至6月底，上述城市的新房庫(kù)存下降至1.1 億平方米(2015年底為1.4 億平方米)，去化周期由2015年底的8.4個(gè)月縮短至6.6 個(gè)月。但與此同時(shí)，此前土地供應(yīng)較多、人口增長(zhǎng)較慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的三四線城市，庫(kù)存壓力仍然較大，情況并沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)。

價(jià)格是更加直觀的因素，一線城市、二線城市和三線城市之間漲幅有別。數(shù)據(jù)顯示，上半年一線城市累計(jì)上漲12.79%，二線城市累計(jì)上漲5.33%，三線城市累計(jì)上漲4.27%，而環(huán)一線城市東莞、中山、惠州漲幅超過(guò)25%，居全國(guó)前列。

城市基本面差、土地供應(yīng)多、人口增長(zhǎng)慢、房?jī)r(jià)可調(diào)節(jié)空間少、利潤(rùn)率低、庫(kù)存去化慢，三四線城市的銷售問(wèn)題成為房企們難解的魔咒。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“三四線城市的市場(chǎng)空間容量有限，在過(guò)去五年中，三四線城市平均每年新房成交面積在200萬(wàn)平方米左右，假若開發(fā)商拿了一個(gè)建面20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，要賣好幾年，庫(kù)存難以去化，開發(fā)商也很難展示身手。”

對(duì)于曾在早年囤貨三四線的房企而言，主旋律仍是結(jié)構(gòu)調(diào)整。減少甚至完全退出三四線城市的土地開發(fā)是多個(gè)品牌房企的共同選擇。

深圳控股[-0.91%](00604.HK)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)朱國(guó)強(qiáng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)，除了環(huán)一線城市如東莞、惠州等城市外，公司今后將不再在三四線城市拿地，目前已有的項(xiàng)目中設(shè)法與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商退地。據(jù)深圳控股中報(bào)顯示，今年上半年，公司已退還河源市和泰州土地，下半年將繼續(xù)推進(jìn)泰州、三水、馬鞍山等項(xiàng)目的處置工作。

房企投資選擇趨同

在2010年前后，三四線城市曾是開發(fā)商的大愛。彼時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，一二線城市受到嚴(yán)格的調(diào)控，開發(fā)商以為三四線城市會(huì)是新的市場(chǎng)，紛紛投身而進(jìn)，參與者包括華潤(rùn)置地、碧桂園等。

但很快，三四線城市項(xiàng)目相對(duì)較低的毛利率使房企們后悔。國(guó)泰君安[0.00%]證券分析師劉斐凡對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，從碧桂園，華潤(rùn)，中海，深圳控股等房企的數(shù)據(jù)披露來(lái)看，一二線項(xiàng)目毛利率明顯高于三四線。綜合來(lái)看，一線大多數(shù)項(xiàng)目毛利都能在30%以上，二線城市項(xiàng)目也多能保持25%以上毛利率，三四線項(xiàng)目普遍毛利差異一二線項(xiàng)目。

朱國(guó)強(qiáng)道出真相，“20個(gè)城市不如深圳一個(gè)城市賺的多，未來(lái)將聚焦深圳大本營(yíng)。”國(guó)泰君安證券分析師劉斐凡告訴記者，深圳控股其深圳項(xiàng)目毛利高達(dá)50%，而其三四線項(xiàng)目的毛利率僅為25%左右。

由于市場(chǎng)容量有限，價(jià)格指數(shù)低，購(gòu)房群體對(duì)價(jià)格敏感，整體而言三四線城市對(duì)銷售金額的貢獻(xiàn)度低于一二線城市。以華潤(rùn)置地為例，2010年銷售面積只有218萬(wàn)平，同比2009年只上漲1.3%，而銷售金額只有222.6億元，同比下降11.3%。當(dāng)時(shí)，吳向東等管理層認(rèn)為，因2010年比2009年多了更多二三線城市項(xiàng)目。

為了更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，房企不得不收心回歸一二線城市。劉斐凡認(rèn)為，在市場(chǎng)分化的行情下，一二線城市樓市火爆，三四線城市樓市不溫不火，因此一二線項(xiàng)目銷售更有保障，房企在一二線拿地?zé)崆闀?huì)高于三四線。加之，這一年多的去化，房企在一二線城市土地儲(chǔ)備也會(huì)下降，有在一二線城市補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需求，兩者相加，房企扎堆在一二線拿地。

一二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)雙高。在萬(wàn)科監(jiān)測(cè)的14 個(gè)城市中，住宅(含商住)土地供應(yīng)面積、成交面積同比分別增長(zhǎng)15.3%和47.5%，1季度土地溢價(jià)率上升至1.41，2季度則進(jìn)一步攀升至1.93，地價(jià)貴過(guò)周邊房?jī)r(jià)的地王頻頻出現(xiàn)。

房企對(duì)一二線城市土地的熱衷和追求在深圳體現(xiàn)得淋漓盡致。6月8日，其時(shí)市值僅為150億港元的龍光地產(chǎn)拿下深圳光明的一宗商住地，大眾嘩然。而房企豪賭深圳房?jī)r(jià)上漲的背后仍是毛利率在作怪。

大部分房企已對(duì)布局和項(xiàng)目結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并在拿地過(guò)程中有意向一二線城市傾斜。根據(jù)各家房企公布的中報(bào)可知，今年上半年萬(wàn)科一共獲取了70個(gè)新項(xiàng)目，除了南通等少數(shù)幾個(gè)三線城市外，其他全部為一二線城市和環(huán)一線城市；華潤(rùn)置地4209萬(wàn)平方米總土儲(chǔ)中，一二線城市土儲(chǔ)占比達(dá)72%，能滿足3-5年的發(fā)展需求；深圳控股2016年全年可售貨值將近290億元，其中80%的貨值均位于深圳；中海外主席兼行政總裁郝建民則表示，公司將繼續(xù)關(guān)注中國(guó)一二線城市。