新華網(wǎng)北京9月9日電(黃博陽)兩年前,萬科總裁郁亮在《人民日報(bào)》刊文稱,房地產(chǎn)行業(yè)不再是彎腰即可拾黃金,錢不再那么好賺,樓市正式進(jìn)入了“白銀時代”。
其后,市場紛紛用“白銀時代”來形容當(dāng)時房地產(chǎn)市場銷售降、庫存高、價格卻低不下來的尷尬格局,以示與“黃金時代”的告別。
郁亮當(dāng)時并沒說白銀時代能持續(xù)多久,但2016年,樓市這一“時刻”卻再度熱了起來。恍惚間,許多人仿佛又找到了“黃金時代”的感覺。
兩年前“庫存之重”,如今“存銷不足”
南京、蘇州、合肥、廈門四個二線熱點(diǎn)城市,今年來房價漲幅和銷售可以媲美四大一線城市,被冠以樓市“四小龍”之稱。
梳理國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)不難看出,從今年4月份開始,廈門、合肥、南京三城牢牢占據(jù)新房價格漲幅前三甲,蘇州未被納入70城市房價統(tǒng)計(jì),但漲幅亦是驚人。
不僅如此,今年樓市去庫存的步伐明顯加快,以至于房價漲幅前三甲的去庫存周期縮短到半年甚至2個月以內(nèi)——從數(shù)據(jù)上出現(xiàn)“存銷不足”的境況。
回望兩年前,“存銷不足”簡直是如夢一樣的詞匯。
2015年1月15日,廈門全面取消限購,成為除三亞外,最后一個取消限購措施的非一線城市。數(shù)據(jù)顯示,截至截至2014年底,廈門商品住宅庫存總量達(dá)到了1083萬平方米,同比增加了22萬平方米。當(dāng)時有人按照年均銷售370萬平方米來計(jì)算,廈門需要35個月時間才能完成去庫存周期。
然而35個月才過了一半,2016年8月31日廈門再次宣布限購。事實(shí)上,在取消限購的同年后半段,廈門房價開始新一輪快速上漲行情,到了2016年更曾登上房價漲幅榜首,與南京、合肥、蘇州一較“高下”。當(dāng)時370萬平方米一年的成交量標(biāo)準(zhǔn)也已動搖,雖然2015年全年廈門市全年銷售量為350萬平方米,但這一數(shù)字僅在2016上半年就刷到了280萬平方米。
——如果說2014全年和2015上半年的去庫存之路是用“走”的,無疑2016年是“一路小跑”,兩年前房地產(chǎn)市場的低迷猶如過眼云煙。
調(diào)控周期正在縮短?
南京,2014年9月22日取消限購,2016年8月1日南京上調(diào)首付比例;
合肥,2014年8月1日取消限購,2016年7月份開始實(shí)行“限貸”;
蘇州,2014年9月26日取消限購,2016年8月12日起亦發(fā)布通知開始“限貸”;
廈門,2015年1月15日取消限購,2016年8月31日重啟限購,完全回歸18個月前。
從2014年三季度紛紛取消限購,到近三個月“限貸”、“限購”再度收緊,中國房地產(chǎn)以往的調(diào)整周期,在被稱為二線“四小龍”的身上似乎被縮短至不足兩年。
早在2015年尾便有包括中金地產(chǎn)、中信建投等多家調(diào)研機(jī)構(gòu)認(rèn)為,由于政策的相對寬松和一線城市的“溢出效應(yīng)”,釋放了除剛需之外更多樣的需求,2016年“類一線”城市會呈現(xiàn)量價齊升。今日的火爆雖然驗(yàn)證了當(dāng)時的判斷,但這是否可以說明房地產(chǎn)在時隔不到兩年又將進(jìn)入新的周期呢?
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,從未來的庫存去化周期來看,截至6月底,70個城市新建商品住宅存銷比為11.0,說明市場需要用11個月的時間消化這些庫存。
盡管上半年一線城市熱的發(fā)燙,二線火的不行,但在70個統(tǒng)計(jì)城市中仍有26個城市的庫存規(guī)模不降反升。包括沈陽、大連等區(qū)域經(jīng)濟(jì)陷入困境的部分二線城市雖然庫存去化有所進(jìn)展,但消化周期仍高達(dá)20個月乃至更高。對于產(chǎn)業(yè)吸引力較低、人口凈流出的三、四線城市來說,房地產(chǎn)的去庫存依舊是一個艱難的課題。
不再為“房”焦慮的夢想
對于老百姓而言,剛剛以為進(jìn)入了“買家市場”,誰知才時隔多久便又要為了“買不買房”而焦慮不已。“為房領(lǐng)證、為房離婚,皆真愛也”的哭笑表情在真實(shí)世界上演。歸根結(jié)底,還是老百姓對因?yàn)殄e過購房時點(diǎn)而導(dǎo)致未來貧富差距的深深不安。
在整體樓市冷熱不均、部分困局地區(qū)積重難返的情況下,各級部門、政府及時出手,希望通過行政和市場之手,讓住房市場實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。
近期,住建部發(fā)布了貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要(2015-2020年)》實(shí)施方案,強(qiáng)調(diào)根據(jù)房地產(chǎn)市場分化實(shí)際,堅(jiān)持分類調(diào)控,因城施策,完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。
從信貸數(shù)據(jù)和投資流向來看,資金的熱情或許還會傳染到更多具備崛起能力城市的房地產(chǎn)市場中去。大家買房不買房、哪個時點(diǎn)買房、買不到房、買不起房的“老糾結(jié)”也隨著這股熱流向更多“新城市”擴(kuò)散。
銀河證券首席總裁顧問左小蕾近期便指出,中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在較大的風(fēng)險(xiǎn)就是不夠“實(shí)”,這會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化,帶來資本市場的泡沫。
因此,施什么策、怎樣施策,考驗(yàn)著各地政府的智慧。如何在完成樓市去庫存的同時,帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,避免經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”,避免樓市再度回歸到狂熱時代,是許多城市面臨的棘手現(xiàn)狀,而每個地區(qū)的答案也有所不同。
“熱火時刻”正值,但“白銀時代”其實(shí)并未真正走遠(yuǎn)。樓市“四小龍”的出現(xiàn),只是在去庫存的大背景下的一節(jié)“樂曲”。樓市周期性調(diào)整仍將繼續(xù),百姓的焦慮仍在,不曾更改。
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