從住了多年的破舊老樓里搬入設施齊全的高檔花園小區(qū)，僅用了不到3個月時間。居民們在描述這一幸福過程時用得最多的一個詞兒是：喜出望外。
避險搬遷與房地產去庫存相結合，讓撫順市采沉區(qū)居民心中裝滿新政帶來的獲得感。
頂層設計是方向，但不再有通用的“藥方”，我省14個城市因城施策打響去庫存“陣地戰(zhàn)”。
連日來，本報記者在各地采訪時看到：沈陽市，在全國率先提出加大貨幣補償力度;撫順市，積極爭取國家最優(yōu)惠政策，將采沉區(qū)避險搬遷納入棚改;丹東市，用活公積金政策……
效果顯而易見：1至7月份，全省房地產市場呈現企穩(wěn)回升態(tài)勢;住宅類商品房去化周期進一步縮短到19個月左右，正在接近我省確定的去庫存目標。
借力避險搬遷一舉三贏
9月5日，撫順市望花區(qū)演武街道居民任寶英老人和孫子搬進了臨河的82平方米新居。“這就像做夢一樣，哪想到能從那么個破破爛爛的小房子搬到這么寬敞亮堂還帶電梯的大樓房里。”任寶英老人說。
任寶英一家從6月份與政府簽搬遷協議到政府幫助選房再到裝修入住，僅用了不到3個月的時間。
今年，撫順對3個區(qū)采煤沉陷區(qū)居民實施本地史上規(guī)模最大一次避險搬遷。
為讓居民實現安居夢，撫順市結合本地房地產去庫存，決定實行貨幣化安置，但這需要得到國家層面的支持。
記者在采訪中了解到，為了這件事，撫順市政府主要領導先后十余次進京溝通對接，終于將采煤沉陷區(qū)居民避險搬遷納入國家2016年城市棚戶區(qū)改造計劃。同時，還獲得了中央預算內投資和專項建設基金支持——全國目前城區(qū)棚戶區(qū)改造的最優(yōu)政策。
撫順市住建委開發(fā)管理處處長孫秀艷說，為居民找新家，我們以招投標方式確定了19693套入圍房源，并要求開發(fā)商降價，保證避險搬遷居民購房低于市場價格。
今年6月24日8時30分，政府與居民簽署了搬遷協議，6月27日9時，入圍樓盤統(tǒng)一開盤。
截至目前，搬遷居民購買商品房5012套，這同時也使撫順的商品房去化周期降到了11.8個月。
如果爭取不到將避險搬遷納入今年的棚改計劃，并實行貨幣化安置，像以往那樣，動遷就要一兩年，然后還要建回遷安置樓，動遷戶要四處租房子，政府還要花大筆的費用，折騰下來怎么也要三四年。
撫順市政府相關負責人表示：“向國家爭取到了好政策，不僅讓動遷戶在幾個月內住上了好房子，同時有效地實現去庫存，更讓我們圓滿地完成了國家和省政府交給我們的避險搬遷任務，可謂一舉三贏。”
房地產去庫存，各地都在嘗試各種新辦法，但若想打贏這場戰(zhàn)役，光靠政府一時在需求側出招，顯然不能根本解決問題，需要調動各方的積極性，即在市場環(huán)境下每一方都作出自愿而理性的決策。
棚改貨幣化為商品房找出路
今年，在沈陽的棚戶區(qū)改造拆遷現場，人們經?？梢钥吹蕉噍v掛著展板的宣傳車，那是開發(fā)商在向動遷戶們推介自家的樓盤。
沈陽市棚戶區(qū)改造工作領導小組辦公室副主任盧丹告訴記者：“這都是各區(qū)政府組織的，如果動遷戶看中哪個樓盤并與開發(fā)商達成意向，再由政府出面與開發(fā)商砍價，組織團購。”
如何消化數量不小的庫存，沈陽市先后出臺了30余條房地產新政，這其中，棚戶區(qū)改造貨幣化安置為最大亮點。
其實，沈陽市從前年就嘗試著棚改貨幣化安置了，去年，在全國率先提出加大貨幣補償力度，原則上不再統(tǒng)一建設回遷安置用房，以政府組織棚改居民自主購房等方式，使居民住上了商品房，同時化解房地產庫存。
為了吸引棚改居民選擇貨幣化安置，沈陽市大幅提高了貨幣補償及獎勵標準，補償價格在市場評估價基礎上上浮20%至30%;對面積不足50平方米的住宅按50平方米給予補償;并對按時動遷者給予獎勵。
貨幣化安置，調動了棚改戶、政府和開發(fā)商的積極性。
記者在法庫縣建委采訪中得知，今年，法庫縣的棚改任務為2464套，為了加速去庫存，加大了對城中村和城邊村棚戶區(qū)改造力度，并采取直接貨幣補償再自主選擇購買商品房、政府購買商品房安置、政府組織棚改居民購買商品房安置三種貨幣化安置方式，完成了3761套棚改任務，使全縣50萬平方米存量商品房消化了一半。
至于沈陽市，貨幣化安置棚改戶的比例已超過90%，高于全省70%及全國28%的平均水平，受到了國家住建部的肯定。
就當前來說，僅靠棚改，無法為去庫存畫上圓滿句號，而農民市民化則是一條重要路徑。讓未來市民成為買房的主力人群，必須在戶籍制度、在中小城市的產業(yè)發(fā)展和公共服務上著力改進，只有農民工在一個城市里享受的就業(yè)、子女教育、醫(yī)療等公共服務能夠跟上，買房對他們才有意義。
公積金政策一轉盤活市場
今年4月，丹東市出臺的房產新政中，有一條引起了大學畢業(yè)后雙雙留在丹東工作的孟超和妻子的關注：購房可提取本人及配偶公積金賬戶余額支付首付款。
得知政府出臺了這樣的優(yōu)惠政策，孟超和妻子立刻行動起來，最終在振興區(qū)濱江西路看中了一套100平方米、兩居室的房子，首付12萬元。小兩口在市住房公積金管理中心用雙方的公積金賬戶余額，很順利地交了首付款并貸了50萬元。
“其實5年前我們就想買房了，但那時剛畢業(yè)，一套房子首付即使是20%也要十幾萬，我們哪兒拿得出啊。”說起當年的困窘，孟超這樣感嘆。
丹東市住房公積金管理中心辦公室閆主任告訴記者，以前，提取公積金買房是要你先買了房子，待一年或者幾年拿到房產產權證之后才能提取。因此制約了很多年輕人購房。去年以來，丹東市8次調整公積金政策，出臺住房公積金新政23項，公積金余額支付首付款政策實施僅一年，就有1000多個職工家庭用公積金賬戶余額支付首付款購買了房子。
丹東萬達廣場有限公司上半年購房簽約量大幅增加，銷售回款2.65億元，與去年同期相比上升了20%，成為全省7家公司的第一位。財務總監(jiān)楊勇對此深有感觸，在房地產市場低迷的形勢下，購房的主力就是那些工作穩(wěn)定、收入較高的機關、事業(yè)單位和一些企業(yè)職工，因此，能有效地釋放住房公積金的能量，對激活市場至關重要。
而據省住建廳住房公積金監(jiān)管處有關同志介紹，目前，我省的大連、鞍山、營口、盤錦等10個城市，都已經取消了必須拿到房屋產權證才能提取住房公積金的規(guī)定，并且簡化了審批環(huán)節(jié)，大部分住房公積金管理中心實現當日到賬。
1至8月，全省約有8.8萬個家庭申請住房公積金貸款。住房公積金真正發(fā)揮了支持住房消費、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極作用。
房地產去庫存既是一場“陣地戰(zhàn)”，更是一場艱難的持久戰(zhàn)。只有讓開發(fā)商、金融機構等市場主體學會適應市場，才能真正去庫存。若急功近利，后果可能是“摁下葫蘆起了瓢”。
房地產是區(qū)域差異明顯的市場，“分化”是一個不能忽視的關鍵詞。因此，需要因城施策，不能一刀切，而要有彈性，要給地方留出空間，讓他們去積極探索適合本地實際、行之有效的新辦法。
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