前不久，各地陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策讓一些購(gòu)房者“措手不及”，尤其在首付比例提高的前提下，幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)資金缺口讓很多購(gòu)房者無(wú)力購(gòu)買，甚至可能出現(xiàn)違約情況。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，明令禁止的場(chǎng)外配資又“重現(xiàn)江湖”，并出現(xiàn)了新變種。
今年9月初，眼看著房?jī)r(jià)“一天一個(gè)價(jià)”的徐博終于按捺不住。他計(jì)劃“賣小買大”，換一個(gè)三居室。徐博看房、訂房都很順利，但9月30日北京出臺(tái)的“京八條”調(diào)控新政讓其“措手不及”。
“認(rèn)房又認(rèn)貸，我賣的房子還沒(méi)辦過(guò)戶，再買這套就得算二套，首付要提高至50%。”以北京的房?jī)r(jià)，按照最新的政策要求，徐博需要多掏上百萬(wàn)的首付款。由于賣掉的房子尾款到賬遙遙無(wú)期，處于“連環(huán)單”中的徐博顯得有些進(jìn)退兩難。
“我正發(fā)愁差的錢怎么湊呢，我的中介經(jīng)紀(jì)人就給我出了主意，說(shuō)他們能做‘尾款墊資’，先借我一筆錢湊齊買房那邊的首付，等我賣方尾款到賬之后再還。”徐博告訴記者，雖說(shuō)這筆錢看似解了燃眉之急，但一算，接近1.6%的月利息，還是再次增加了購(gòu)房成本。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種所謂“尾款墊資”的方式和此前被監(jiān)管機(jī)構(gòu)叫停的“首付貸”類似，其流程是平臺(tái)把它包裝成帶有年化收益率的P2P產(chǎn)品，然后對(duì)外發(fā)售。
在當(dāng)前的房地產(chǎn)交易中，部分加杠桿其實(shí)不是從商業(yè)銀行系統(tǒng)進(jìn)入，而是從其他互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)進(jìn)入。包括一些中介為了擴(kuò)大平臺(tái)的利用效益，可能進(jìn)行低利率甚至零利率的房貸優(yōu)惠，這使各類加杠桿操作變得頻繁，此類加杠桿背后的擔(dān)保機(jī)制并不健全，增大各類風(fēng)險(xiǎn)。
在記者調(diào)查中，9月30日晚天津市限購(gòu)限貸政策出臺(tái)后，一些人無(wú)力支付高額首付不得不放棄購(gòu)買計(jì)劃。但中介隨即聯(lián)合有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，針對(duì)一手新住宅推出購(gòu)房分期付款服務(wù)。
“購(gòu)房者購(gòu)買新開樓盤，交付10%至20%首付即可辦理過(guò)戶手續(xù)，剩余房款可以分期再支付給房地產(chǎn)開發(fā)公司，支付周期可達(dá)半年，其間零利率零手續(xù)費(fèi)。”一名中介人員表示，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在著急賣房，希望繞過(guò)限購(gòu)限貸政策，通過(guò)分期付款、自己扮演放貸角色，激活一些潛在交易需求。
盈燦咨詢數(shù)據(jù)顯示，2016年1至8月，涉及房地產(chǎn)抵押貸款的平臺(tái)約有200家。一些小額信貸公司通過(guò)扣押房產(chǎn)證，或者用其他的擔(dān)保品比如汽車等抵押欠款。業(yè)內(nèi)人士指出，場(chǎng)外配資完全突破了房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高首付款比例會(huì)因此失去調(diào)控效果。
就在今年2月份，上海市住建委要求上海鏈家下線金融產(chǎn)品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨(dú)家代理等事項(xiàng)，可以看出，政府部門也已經(jīng)看到中介公司和部分購(gòu)房者“場(chǎng)外配資”和高杠桿行為的危險(xiǎn)。
今年8月，央行等多部委曾聯(lián)合發(fā)文，定性“首付貸”為違法違規(guī)金融產(chǎn)品。國(guó)務(wù)院也在日前發(fā)文收緊房地產(chǎn)金融政策，再次重點(diǎn)點(diǎn)名首付貸，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展相關(guān)性質(zhì)的業(yè)務(wù)。
分析此輪房?jī)r(jià)的瘋狂背后，除了信貸規(guī)模的擴(kuò)張外，主要的一個(gè)原因就是一些不合規(guī)的資金進(jìn)入了購(gòu)房領(lǐng)域，其中就包括違規(guī)的“首付貸”資金。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投機(jī)性購(gòu)房將房?jī)r(jià)推上去以后，短時(shí)間內(nèi)容易使自住性購(gòu)房的消費(fèi)者買不到或者買不起房子。一旦價(jià)格下行，將會(huì)帶來(lái)很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
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