前幾天，財(cái)經(jīng)作家李德林撰文稱：“大家應(yīng)該感謝高房?jī)r(jià)，這聽(tīng)上去很媒刺耳，可想想，如果不是有錢人把錢砸進(jìn)房地產(chǎn)，150萬(wàn)億的貨幣在市面上漂著，那豈不到處是錢，太危險(xiǎn)了。”
說(shuō)句實(shí)話，央媽畢竟不是親媽，親媽會(huì)想盡一切辦法讓你的錢包鼓鼓的，而不是變相讓你口袋里的錢貶值。貨幣超發(fā)已經(jīng)不是什么新鮮事了，在貨幣供應(yīng)過(guò)剩情況下物價(jià)沒(méi)怎么漲，樓市確實(shí)起到了蓄水池的作用。
實(shí)際上，這輪房地產(chǎn)“牛市”是貨幣放水、低利率及多輪政策刺激下的結(jié)果。而不斷刺激樓市的主要目的有二，一是加快地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)去庫(kù)存，以穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)；二是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上漲，將那些想出逃海外的錢留在國(guó)內(nèi)。
可以說(shuō)，想方設(shè)法把錢留在國(guó)內(nèi)，比樓市去庫(kù)存更為急迫。因?yàn)槿?kù)存可采用“以時(shí)間換空間”的策略，逐步實(shí)現(xiàn)，而外匯儲(chǔ)備大幅流失后，再賺回來(lái)可謂難上加難。
著名的蒙代爾三角理論顯示，獨(dú)立的貨幣政策、資本項(xiàng)目自由流動(dòng)和穩(wěn)定匯率不可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)。換句話說(shuō)，人民幣國(guó)際化和匯率穩(wěn)定不可兼得。
去年8月11日，央行出乎意料地啟動(dòng)匯改，人民幣開(kāi)始步入貶值通道。不得不說(shuō)，這一時(shí)間點(diǎn)選擇得并不明智。彼時(shí)，股災(zāi)風(fēng)暴尚未平息，除深圳之外，各地樓市仍處低迷期，當(dāng)局被迫在股市、匯市和樓市三線作戰(zhàn)。
人民幣忽然貶值之后，資本外逃的速度遠(yuǎn)超預(yù)期，外匯儲(chǔ)備消耗巨大。讓我們看看央行的公開(kāi)數(shù)據(jù)：2015年中國(guó)外匯儲(chǔ)備共減少5127億美元，至3.33萬(wàn)億美元。其中，8月至年底的5個(gè)月，外匯儲(chǔ)備就大降近3200億美元。
不少機(jī)構(gòu)都指出，在逾3萬(wàn)億美元的外匯儲(chǔ)備中，可動(dòng)用的外匯儲(chǔ)備僅為1萬(wàn)多億美元。如果這種流出速度常態(tài)化，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備將面臨枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家提議將人民幣一次性貶值到位，以消除人民幣持續(xù)貶值的預(yù)期，但央行采用了另外一種辦法，讓人民幣階梯式貶值。
這是關(guān)鍵一役，漸進(jìn)貶值的分寸如何把握，并非易事。在人民幣貶值背景之下，“限外令”的存在已經(jīng)沒(méi)有必要，因此這一實(shí)行近十年的政策在去年8月被廢除。但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，將大筆大筆的錢沉淀在國(guó)內(nèi)，最簡(jiǎn)單的辦法是形成資產(chǎn)價(jià)格的上漲預(yù)期。
去年堪稱慘烈的股災(zāi)發(fā)生后，股市已被人們拋棄，惟有樓市可擔(dān)此重任。密集的樓市政策刺激一直持續(xù)到今年2月，在各種利好的疊加效應(yīng)之下，房?jī)r(jià)上漲的接力棒由深圳傳到上海，再傳到北京、廣州，進(jìn)而傳遞給更多的二線熱點(diǎn)城市。
不得不說(shuō)，這是一場(chǎng)頗為危險(xiǎn)的游戲。如果房?jī)r(jià)溫和上漲，會(huì)具備上漲的可持續(xù)性，資金將長(zhǎng)期看好中國(guó)樓市；如果房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)加速趕頂，將會(huì)透支未來(lái)的增長(zhǎng)空間，令那些此前預(yù)期房?jī)r(jià)還有一漲的資金，紛紛選擇在高點(diǎn)拋售房產(chǎn)套現(xiàn)，并在人民幣尚未大幅貶值時(shí)兌換成美元等外幣，通過(guò)各種渠道流出中國(guó)。
也就是說(shuō)，如果節(jié)奏把控不好，非但不能將錢留在國(guó)內(nèi)，反而會(huì)因不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)飆漲，促使資本的進(jìn)一步外流。
而今年部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)如脫韁野馬，幾近失控。為了抑制泡沫，也為了抑制資金在高點(diǎn)大規(guī)模套現(xiàn)，不少二線城市重新啟動(dòng)了限購(gòu)。
最近，在勉強(qiáng)支撐3個(gè)月后，人民幣匯率中間價(jià)跌破了6.7的重要關(guān)口，并一路貶到6.77。盡管今年外匯儲(chǔ)備流失的速度較去年有所放緩，但美聯(lián)儲(chǔ)12月再啟加息周期已無(wú)多大懸念，人民幣貶值壓力遠(yuǎn)未釋放完畢。這對(duì)中國(guó)樓市不是什么好消息，尤其對(duì)那些泡沫迅速膨脹的城市，是一大考驗(yàn)。
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