記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信用貸、消費(fèi)貸部分已經(jīng)異化為“首付貸”

南都記者實(shí)地采訪鏈家、中原地產(chǎn)等多家房產(chǎn)中介獲悉，現(xiàn)在監(jiān)管正嚴(yán)，中介已經(jīng)普遍停止了首付貸業(yè)務(wù)。但在部分地區(qū)首付貸并未完全銷聲匿跡。

在此輪樓市調(diào)控中，各地出臺(tái)的樓市新政手段之一，便是通過(guò)限購(gòu)等方式降低購(gòu)房者從銀行渠道的資金杠桿，即業(yè)內(nèi)看做“樓市場(chǎng)內(nèi)配資”。而實(shí)際上，除了正常的商業(yè)按揭貸款、住房公積金貸款之外，房貸場(chǎng)外加杠桿的情況仍屢禁不止。繼今年年初，上海嚴(yán)打各種形式的“首付貸”之后，近日，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同多部門聯(lián)合下文要求各地嚴(yán)查“贖樓貸”、“尾款貸”以及“首付貸”等產(chǎn)品。不過(guò)，南都記者近日走訪滬廣深三地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市場(chǎng)外配資仍花樣百出，在廣州增城地區(qū)，被明令禁止的首付貸業(yè)務(wù)也被地產(chǎn)中介熱情推銷。此外，商業(yè)銀行的消費(fèi)貸、信用貸被異化為首付資金的情況也不少見(jiàn)。

仍有中介力推首付貸

除了多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了限購(gòu)限貸新政外，樓市的場(chǎng)外配資也被正式叫停。10月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布的《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》中要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

而同日，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同部門聯(lián)合下文，將重點(diǎn)整頓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用互聯(lián)網(wǎng)從事金融業(yè)務(wù)、與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)合作開展金融業(yè)務(wù)及以“股權(quán)眾籌”等名義從事非法集資活動(dòng)，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展“墊資”、“首付貸”性質(zhì)業(yè)務(wù)以及違規(guī)開展眾籌炒樓業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、關(guān)聯(lián)公司或第三方金融機(jī)構(gòu)等為交易雙方提供“贖樓貸”、“尾款貸”以及“首付貸”等產(chǎn)品。

在滬廣深三地，南都記者實(shí)地采訪鏈家、中原地產(chǎn)等多家房產(chǎn)中介獲悉，現(xiàn)在監(jiān)管正嚴(yán)，中介已經(jīng)普遍停止了首付貸業(yè)務(wù)。但在部分地區(qū)首付貸并未完全銷聲匿跡，普通購(gòu)房者仍有多種渠道可以獲得場(chǎng)外配資產(chǎn)品，甚至房地產(chǎn)中介會(huì)熱心幫你推銷相關(guān)產(chǎn)品。

“如果首付資金不夠，你們有沒(méi)有辦法可以解決？”當(dāng)南都記者以購(gòu)房者身份詢問(wèn)時(shí)，廣州領(lǐng)冠地產(chǎn)公司增城區(qū)中介人士汪經(jīng)理主動(dòng)推薦了一款無(wú)*押的首付貸產(chǎn)品。

汪經(jīng)理介紹稱，這款無(wú)*押的首付貸產(chǎn)品，在增城大部分樓盤都可以做，最高可貸首付的一半，而貸款利率、年限等則與購(gòu)買的樓盤有關(guān)。“比如廣鋁的一個(gè)樓盤能做的首付貸產(chǎn)品，年利率約為4.32%，貸款年限必須為5年；其他一些樓盤貸款年限只有1-2年，年利率要9%”，汪經(jīng)理表示。

另一家中介機(jī)構(gòu)宜居地產(chǎn)的工作人員也向南都記者證實(shí)，增城區(qū)確實(shí)多個(gè)樓盤可以使用首付貸。對(duì)于使用首付貸一旦被查將造成的后果，該中介人士并不擔(dān)心：“增城現(xiàn)在執(zhí)行不嚴(yán)格，如此操作的并非個(gè)別中介而是普遍現(xiàn)象。”

那么，該中介介紹的首付貸產(chǎn)品，其資金來(lái)源是哪呢？據(jù)汪經(jīng)理和前述宜居地產(chǎn)工作人員所述，主要是與第三方公司合作，如汪經(jīng)理的合作方就是近兩年業(yè)績(jī)狂飆的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)交易平臺(tái)———房多多。不過(guò)，隨即南都記者致電房多多官方服務(wù)熱線，客服表示根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，首付貸屬于違規(guī)產(chǎn)品，其否認(rèn)房多多在增城區(qū)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。

銀行消費(fèi)貸被異化為首付貸

隨著南都記者調(diào)查的深入，樓市場(chǎng)外配資各類模式進(jìn)一步浮出水面。除了地產(chǎn)中介介紹的第三方機(jī)構(gòu)首付貸產(chǎn)品外，銀行資金也被套取到房貸市場(chǎng)上，各類銀行的信用貸、消費(fèi)貸在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，部分已經(jīng)異化為“首付貸”。

事實(shí)上，信用貸、消費(fèi)貸不得用于購(gòu)房，是監(jiān)管的要求。如2013年12月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于個(gè)人消費(fèi)貸款領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，其中明確規(guī)定消費(fèi)信用貸款不能用于購(gòu)房，而且要嚴(yán)格貸前交易背景真實(shí)性調(diào)查，加強(qiáng)貸中受托支付審查和資金流向監(jiān)測(cè)，強(qiáng)化貸后貸款用途驗(yàn)證和后續(xù)管控工作。

多家國(guó)有行基層網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人向南都記者表示，為了嚴(yán)控信用貸、消費(fèi)貸的貸款額30萬(wàn)(含)以上資金去向，監(jiān)管要求必須受托支付，也就是說(shuō)錢不能直接打到客戶賬戶，而是要到第三方賬戶。

但在實(shí)際操作中，市場(chǎng)仍找到了相應(yīng)的“變通辦法”。一位不愿具名的資深房貸人士向南都記者表示，其實(shí)只要跟第三方賬戶戶主(如裝修公司、旅行社)事先約定好，貸款人是可以借此“通道”進(jìn)行提現(xiàn)。

“不過(guò)通常不會(huì)采用轉(zhuǎn)賬，而是在第三方賬戶上取現(xiàn)再用于購(gòu)房，這樣就可以避開銀行對(duì)消費(fèi)記錄的監(jiān)測(cè)”，前述資深房貸人士進(jìn)一步表示，這種操作是明文禁止的，但銀行與客戶間心照不宣。

此外，套現(xiàn)大額信用卡，也成為部分購(gòu)房者的首付資金來(lái)源之一。去年才來(lái)到深圳工作的小張眼看著這一波房?jī)r(jià)上漲的行情，也有心加入買房大潮。但因?yàn)榉績(jī)r(jià)高企，光是首付已經(jīng)讓當(dāng)時(shí)的小張倍感苦惱，他打算向爸媽借一部分錢，還差的一部分錢，就把自己的15萬(wàn)額度的信用卡套現(xiàn)出來(lái)，再做分期。

“我知道套現(xiàn)是違法的，但是當(dāng)時(shí)眼看著房?jī)r(jià)一天一個(gè)樣，急起來(lái)就只能一試了”，小張如是說(shuō)到。不過(guò)，到了現(xiàn)在小張還是沒(méi)能買下自己看中的南山區(qū)兩居室，因?yàn)榫退憧欣稀⑿庞每ㄌ赚F(xiàn)等辦法都用上，他還是沒(méi)能湊夠首付款。

贖樓貸變相降低二套房首付

除了湊足首付款，以“贖樓貸”、“墊資”在內(nèi)的產(chǎn)品，則成為購(gòu)買二套房中被常用的場(chǎng)外配資方式。

廣州白領(lǐng)王曉今年年初買了自己的第二套房。短短半年的時(shí)間，這套房子的價(jià)格已經(jīng)漲了20%，而其購(gòu)買第二套房正是使用了贖樓貸。據(jù)其介紹，在買二套前，他已經(jīng)有一套按揭中的房產(chǎn)。按照廣州現(xiàn)行的有差別化住房信貸政策，認(rèn)貸不認(rèn)房，即首套房結(jié)清貸款則二套首付3成，未結(jié)清貸款者則二套首付7成。

王曉算了筆賬，如果先把首套結(jié)清了，那么二套房就可以省下4成的首付款。為此，他做了一筆贖樓貸額操作：先借了一筆80萬(wàn)貸款結(jié)清第一套，接著以第一套為*押，再貸出60萬(wàn)加上存款用作第二套的首付。

什么渠道可以找到贖樓貸？小王告訴記者，他的貸款是在銀行做的。而南都記者從業(yè)內(nèi)獲悉，小貸公司、擔(dān)保公司等也能提供類似的過(guò)橋墊資、贖樓貸、尾款貸產(chǎn)品。

調(diào)查中，一位銀行合作按揭公司業(yè)務(wù)員就向南都記者推薦了一款贖樓貸產(chǎn)品，該產(chǎn)品年化利率5.88%(可能上浮)，最長(zhǎng)可貸款30年，但審批需要1個(gè)月，該公司還將從中抽取1%-2%的手續(xù)費(fèi)。

而根據(jù)南都記者從上海某知名做房屋交易類墊資產(chǎn)品的小貸公司獲得的一份資料顯示，該公司提供的墊資產(chǎn)品包括換房貸、全款貸、掛牌貸、贖樓貸等。利率為1.8%，而手續(xù)費(fèi)則在0 .3%-1%不等。據(jù)前述墊資公司人士介紹，這種貸款一般期限較短，1- 4個(gè)月，可以貸出20萬(wàn)-500萬(wàn)不等。