“930”樓市新政轉(zhuǎn)眼已近滿月，喧囂沸騰了快一年的房?jī)r(jià)話題漸漸進(jìn)入“冰河期”。成交量意料之中出現(xiàn)了明顯下滑，成交價(jià)格也在沖上頂峰之后開始難以為繼。在市場(chǎng)由瘋狂陷入觀望的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，樓市供應(yīng)也出現(xiàn)了明顯的萎縮，一批原本將入市的項(xiàng)目刻意放緩了腳步，等待更清晰的市場(chǎng)信號(hào)。而一些宣傳了許久的高端豪宅則因?yàn)橛绊戄^小，仍將按計(jì)劃開盤。

根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京僅有13個(gè)新盤項(xiàng)目可能入市。并且，由于市場(chǎng)仍在持續(xù)降溫，實(shí)際供應(yīng)的新盤數(shù)量甚至可能小于13個(gè)。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也預(yù)計(jì)，樓市價(jià)格也將出現(xiàn)一定的回落，但整體仍將以平穩(wěn)為主，隨著明年大量政策房的入市，成交結(jié)構(gòu)的變化將導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)更明顯的回調(diào)。

市場(chǎng)

11月僅13個(gè)項(xiàng)目入市 多個(gè)項(xiàng)目主動(dòng)延期開盤

剛剛經(jīng)歷了“金九銀十”的北京住宅市場(chǎng)，在供應(yīng)段已經(jīng)率先體驗(yàn)到了寒冬。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京住宅市場(chǎng)僅有13個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中包括華潤(rùn)昆侖域、綠地·海珀云翡等7個(gè)純新盤，以及萬科翡翠公園、金地未未來等在內(nèi)的6個(gè)老項(xiàng)目后期。并且，很多項(xiàng)目并未敲定最終入市時(shí)間，由于樓市觀望情緒加重，實(shí)際入市的項(xiàng)目數(shù)量甚至可能會(huì)低于13個(gè)。

數(shù)據(jù)顯示，自從“930”新政之后，北京商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)就一落千丈。截至10月25日，整個(gè)10月份僅有9個(gè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)全月開盤項(xiàng)目數(shù)量也僅在10-12個(gè)左右。

一些原本打算開盤的項(xiàng)目，也因?yàn)樾抡挠绊?，主?dòng)延期。像位于門頭溝的某商品住宅項(xiàng)目，本打算在10月推出二期產(chǎn)品，但因?yàn)樾抡P(guān)于二套房貸的新要求，導(dǎo)致不少原先積累的客戶由首套房變成了二套房，首付比例大幅提升，使得項(xiàng)目不得不延緩開盤，重新篩選積累購(gòu)房人。大興一位住宅項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人告訴北京青年報(bào)記者，觀望情緒濃厚導(dǎo)致購(gòu)房人開始猶豫，而多數(shù)項(xiàng)目都在前三季度中有過推盤，并取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，因此并不著急賣房，主動(dòng)延期的“情緒”也將延續(xù)至2016年年底。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，此輪大范圍的收緊調(diào)控之后，不管是首付提升帶來的購(gòu)房壓力的驟增，還是未來供地增多帶來的市場(chǎng)預(yù)期的改變，都使得短期內(nèi)購(gòu)房意愿出現(xiàn)停滯。而對(duì)于房企來說，一方面要重新進(jìn)行有效客戶的篩選，另一方面也要憂慮推盤價(jià)格的市場(chǎng)接受度，多重的不確定性使得房企的入市意愿減弱，因此也造成了10月、11月連續(xù)兩個(gè)月僅有10余項(xiàng)目開盤的供應(yīng)低迷現(xiàn)象，而這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)將至少持續(xù)到明年春節(jié)前后。

看點(diǎn)

蓄勢(shì)許久 多個(gè)高價(jià)盤不得不發(fā)

仔細(xì)查看11月將要入市的新盤，不難發(fā)現(xiàn)，除了兩個(gè)商住項(xiàng)目主打小戶型以外，只有密云的首創(chuàng)·禧悅府有中小戶型的產(chǎn)品。其余的10個(gè)新盤全部為高總價(jià)的大戶型豪宅產(chǎn)品，并且不乏像中駿·天宸、龍湖·景粼原著、華潤(rùn)·昆侖域這樣單價(jià)沖上10萬元的頂級(jí)豪宅。

之所以調(diào)控后，豪宅入市勢(shì)頭不減，一方面是因?yàn)?ldquo;930新政”，對(duì)于頂級(jí)豪宅的影響有限，另一方面，這些項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的宣傳與蓄客，像龍湖·景粼原著、昆侖域和中駿·天宸都早在今年7月份就舉行了聲勢(shì)浩大的亮相儀式，也經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的客戶積累，都到了不得不開盤發(fā)布的階段。

除此之外，從入市項(xiàng)目特征來看，目前市場(chǎng)當(dāng)中仍有動(dòng)力入市的多為“高地價(jià)”項(xiàng)目，這些樓盤也因?yàn)楦叩貎r(jià)，需要開盤回款。其中包括純新盤華潤(rùn)·昆侖域、綠地·海珀云翡等，前者實(shí)際樓面價(jià)在45000元/平方米左右，而后者實(shí)際樓面價(jià)更是高達(dá)47000元/平方米。另外還包括一些新政前首次入市，并在新政后繼續(xù)加推貨量的項(xiàng)目，以萬科翡翠公園與翡翠長(zhǎng)安為代表，這兩個(gè)項(xiàng)目在調(diào)控之前剛以純新盤的姿態(tài)入市，并取得不錯(cuò)銷量，因此在經(jīng)過一段時(shí)間的客戶發(fā)酵之后，這兩個(gè)項(xiàng)目也預(yù)計(jì)在11月繼續(xù)加推。

郭毅認(rèn)為，從調(diào)控后實(shí)際預(yù)售許可證的發(fā)放來看，雖然有關(guān)于價(jià)格的管控條款，但相關(guān)部門仍然會(huì)考慮到地塊的成本因素，受成本所限的“高地價(jià)”純新盤項(xiàng)目，如果定價(jià)相對(duì)合理，取得預(yù)售許可的可能性反而更高。而這些高價(jià)新盤項(xiàng)目在價(jià)格被“架高”之后，不得不在產(chǎn)品力上苦下工夫，無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)，相比周邊二手房，甚至是新房中的在售老盤均高出不止一個(gè)等級(jí)，因此仍然能夠獲得一些追求品質(zhì)升級(jí)的改善型客戶的追捧。另外。從預(yù)期來看，未來不管是自住房等政策房供應(yīng)的增多，還是“90/70”政策之下小戶型產(chǎn)品的增多，與當(dāng)前的高價(jià)盤并無直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此上述被地價(jià)成本推高的豪宅或準(zhǔn)豪宅，也逐漸發(fā)展成為相對(duì)封閉的小眾市場(chǎng)，從前端的產(chǎn)品到后端的服務(wù)打造，均針對(duì)性地面向部分高端客戶，價(jià)格不但不會(huì)因?yàn)檎{(diào)控而出現(xiàn)震蕩，反而會(huì)保持穩(wěn)中小幅上漲的態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)

業(yè)內(nèi)稱樓市價(jià)格短期將觸頂回落

截至10月25日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交5700套左右，單周成交套數(shù)約1900套，不但遠(yuǎn)低于9月同期的13600套，也同樣低于今年以來北京商品住宅2272套的周度成交均值，不難看出，調(diào)控政策開始在逐漸發(fā)揮威力。

另外，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京商品住宅成交均價(jià)高達(dá)40231元/平方米，這也是周度成交均價(jià)歷史首度站上4萬元/平方米的峰位。

郭毅分析認(rèn)為，部分改善型項(xiàng)目的集中成交將成交價(jià)推升至歷史高點(diǎn)，但這也將成為今年商品住宅價(jià)格走勢(shì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。受到新政影響，市場(chǎng)預(yù)期改變，轉(zhuǎn)簽周期增長(zhǎng)，成交量持續(xù)下滑。尤其是土地市場(chǎng)當(dāng)中增加自住房供應(yīng)，以及“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”規(guī)則的重提，使得未來市場(chǎng)當(dāng)中低價(jià)位樓市占比增多，對(duì)整體房?jī)r(jià)水平將起到稀釋作用，因此從中長(zhǎng)期來看，在短暫觸頂之后，房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)入回落周期。

不過郭毅同時(shí)認(rèn)為，對(duì)于純商品住宅市場(chǎng)，尤其是改善型市場(chǎng)來說受到的沖擊相對(duì)較小。對(duì)于改善型客群來說，二手房不能滿足其對(duì)居住品質(zhì)的要求，而未來新增住宅用地外延傾向明顯，因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數(shù)不多的選擇。新開盤的翡翠公園項(xiàng)目，雖然受到了新政的波及，但仍舊成為10月簽約量最多的商品住宅，就是因?yàn)橹鞔蚋纳祁惍a(chǎn)品，并未因新政而出現(xiàn)明顯的棄購(gòu)和退房。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，新房網(wǎng)簽量的持續(xù)下降正是新政政策效力的展現(xiàn)。新政實(shí)施后，購(gòu)房人心態(tài)逐步恢復(fù)冷靜，許多人開始觀望等待。同時(shí)，近兩年北京新房供應(yīng)偏高端化、豪宅化，適合中低收入人群的中低價(jià)位普通住宅并不多。在非普通住宅首付比例大幅提高的情況下，高價(jià)位住宅的交易受限，市場(chǎng)整體交易量也將因此下滑。

信貸

房貸需求明顯下降

除了成交量以外，另一個(gè)最能體現(xiàn)樓市冷暖的就是購(gòu)房貸款的申請(qǐng)。貸款機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”就指出，目前各大銀行都已執(zhí)行新政并出臺(tái)具體細(xì)則，二手房市場(chǎng)中的購(gòu)房貸款申請(qǐng)數(shù)量大幅減少，銀行也響應(yīng)政策調(diào)整了房貸資金投放節(jié)奏，放慢了審批速度，市場(chǎng)觀望情緒較濃。此前較為火熱的樓市在邁入四季度后出現(xiàn)了明顯的“降溫”。

此前二手房市場(chǎng)中，大量的換房需求導(dǎo)致 賣小買大的“連環(huán)單”增多 ，即便在當(dāng)前二手房市場(chǎng)中，將名下房產(chǎn)賣掉一套再買一套的二次置業(yè)人群占比依舊很高，這部分人群按原先的政策被算作首套房，首付比例僅為30%。而在“930”新政以后，根據(jù)普通與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，很多人換房只能被算作二套，首付比例變成了50%或70%，換房成本明顯加大，也導(dǎo)致大批改善置業(yè)的購(gòu)房人擱置了換房的想法。

另外，“偉嘉安捷”也指出，從今年一季度開始，各家銀行對(duì)于房貸的投放配比就一直處于高位，根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元，個(gè)人住房類貸款增量較快。而在“930”新政出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)的需求量呈現(xiàn)了明顯的下降態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)到年底，銀行將收緊房貸發(fā)放速度，收回部分房貸優(yōu)惠，樓市成交節(jié)奏或?qū)⒎啪彙?/div>