10月前后，全國多地陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，至本月初，這些調(diào)控政策在新房與二手房市場已經(jīng)相繼發(fā)威，京城的新房、二手房成交量紛紛進(jìn)入谷底，都創(chuàng)下了春節(jié)后的新低。

在這樣的背景下，出現(xiàn)了部分多房業(yè)主轉(zhuǎn)售為租的情況，新租房源的數(shù)量明顯增加，加上冬季租房淡季的到來，使得房租市場也出現(xiàn)了明顯地調(diào)整，租金價(jià)格持續(xù)走低。

租金下降 租房處于淡季

樓市調(diào)控的冷風(fēng)讓新房、二手房進(jìn)入“冬歇期”后，也開始波及租房市場。

上周末，在昌平區(qū)天通苑南路的一家房產(chǎn)中介店內(nèi)，北京青年報(bào)記者以租房者身份調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，整個店鋪內(nèi)都十分冷清，十幾名中介員工坐在工位上不停地打著電話介紹房源，半個小時內(nèi)，并未有客戶上門。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴北青報(bào)記者，現(xiàn)在無論買賣還是租賃，都是淡季，要到年后才能有所回暖。

隨后，北青報(bào)記者又來到位于立水橋北站地鐵不遠(yuǎn)的一家“我愛我家”中介機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)租房的一位經(jīng)紀(jì)人向記者介紹，區(qū)域內(nèi)兩居室主要是明天第一城、溪城家園、佳運(yùn)園等小區(qū)，整租的均價(jià)在5000元/套左右，合租的話，價(jià)格大概在2500元到3000元一間屋。在記者表示太貴想再看看以后，該經(jīng)紀(jì)人表示，“因?yàn)楝F(xiàn)在是淡季，租金價(jià)格已經(jīng)下跌過了。以前合租3000都找不到房子，現(xiàn)在2500左右甚至能找到南向大主臥，而整租的話調(diào)控前都是5000元/套，現(xiàn)在聊得好，4500元左右就能租下來。”

此外，隨后探訪的幾家中介門店都表示，房租價(jià)格已經(jīng)有所下跌了，因?yàn)榕R近元旦和春節(jié)，很多出租的房子都面臨到期退房，而不少人準(zhǔn)備回老家過完年再去找房子租，因此這批到期的房子租金都比較合算。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了中介經(jīng)紀(jì)人的說法。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2016年10月，北京區(qū)域通過我愛我家達(dá)成的住宅租賃交易量環(huán)比9月同期下降了15.4%，月租金為4412元/套，均價(jià)環(huán)比9月下滑了3.8%，自7月以來已是連續(xù)三個月下滑。

對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，歷年7月都是北京的暑期租賃高峰，租金價(jià)格通常屬于年內(nèi)最高，之后，8-10月逐漸走低，年底則趨穩(wěn)。他表示，四季度直到第二年春季租賃旺季來臨之前，為北京的租賃淡季，租房市場的主力人群則為換租人群和買賣市場置業(yè)升級的過渡性租房人群。

調(diào)控后出租房源增加

造成租金下滑的因素除了傳統(tǒng)淡季以外，出租房源的增加也是重要因素。尤其是樓市執(zhí)行更嚴(yán)格的調(diào)控后，新房、二手房成交遭遇“腰斬”，不少多房戶選擇將房子出租。

小陳是中原地產(chǎn)的一位租賃經(jīng)紀(jì)人，進(jìn)入10月后，他的工作要比以往都要忙碌一些，原因不是租房的房客多了，而是掛牌出租的房子突然增加，“要比9月新增了兩三成。”

之所以突然出現(xiàn)租房掛牌量的增多，在小陳看來，與樓市9·30調(diào)控有重要關(guān)系。他表示，在與房主接觸中發(fā)現(xiàn)，不少人都是因?yàn)樵庥稣{(diào)控，房子賣不到理想的價(jià)位，但又急于出手，于是便先出租，等待樓市回暖。“我11月剛接待的客戶，一半以上都是這類情況。既然賣不了高價(jià)，又不急于用錢，就將房子出租。”

對此，胡景暉表示，總的說來，租賃市場還是有著它自身的規(guī)律，影響房主調(diào)整租金的主要因素還是租賃市場的需求狀況、房屋所在區(qū)域的交通狀況以及房屋本身的裝修及配套設(shè)施等等。9·30新政并非針對租賃市場，所以影響有限。但另一方面，確實(shí)使得買賣市場降溫，一定程度上對租賃市場帶來了溢出效應(yīng)，部分業(yè)主由售轉(zhuǎn)租，客觀上增加了租賃房源。

北京南城租金相對較低

不難發(fā)現(xiàn)，租賃市場也跟隨樓市新政出現(xiàn)了調(diào)整，房租的止?jié)q下滑，讓租房有了更多的選擇。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前，北京東南西北四個方向中，東、北、西三個方向的整體租金更高，南部相對較低，尤其是在四環(huán)以內(nèi)，南部豐臺區(qū)的租金價(jià)格較其他區(qū)域低出不少。

以10月份精裝修的兩居室為例，國貿(mào)、大望路等東三四環(huán)區(qū)域平均每套房的月租金價(jià)格在1萬元左右，呼家樓區(qū)域也在4500元/套左右；北三四環(huán)之間的惠新、花園路、安貞西等區(qū)域的月租金價(jià)格在5000-6000元/套左右；西三四環(huán)間的萬壽路、定慧寺、六里橋等區(qū)域的月租金價(jià)格在4500-5500元/套左右，南三四環(huán)間的宋家莊、角門等區(qū)域則在4000元/套左右，遠(yuǎn)低于平均值。

除此之外，四五環(huán)間也是南城的租金價(jià)格相對較低。還是以10月份精裝修的兩居室為例，東四五環(huán)間的四惠、青年路區(qū)域價(jià)格在5500-6000元/套左右；北四五環(huán)間的亞運(yùn)村、大屯區(qū)域價(jià)格在5000-6000元/套左右；西四五環(huán)間稍低，玉泉路、青塔、魯谷區(qū)域價(jià)格在4000-4500元/套左右；而南四五環(huán)間的舊宮、南苑等區(qū)域的租金價(jià)格則僅有3000元/套左右。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，目前北京的南部地區(qū)，尤其是豐臺區(qū)的不少區(qū)域租金價(jià)格相比北京的其他三個方向是較低的。這主要是因?yàn)槟铣墙?jīng)濟(jì)發(fā)展的成熟度相比北京其他三個方向略有不足，其房地產(chǎn)開發(fā)、教育、醫(yī)療、購物等相關(guān)配套，交通出行的便捷度還趕不上北京其他三個方向，所以租金價(jià)格整體也相對較低。

業(yè)內(nèi)稱遠(yuǎn)郊地鐵旁租房性價(jià)比更高

而對于如何選擇租賃區(qū)域，胡景暉建議到，南城及鄰近地鐵的遠(yuǎn)郊區(qū)性價(jià)比更高。

整體來看，北京目前租賃價(jià)格較低的區(qū)域基本都在五環(huán)附近及以外，數(shù)據(jù)顯示，北五環(huán)的天通苑10月租金均價(jià)在3300元/套左右。東五環(huán)外從雙橋、定福莊到通州北苑、果園、梨園、北關(guān)環(huán)島基本都在3000-3500元/套之間。這些區(qū)域也是租賃最為密集的區(qū)域

胡景暉認(rèn)為，由于地鐵是北京租賃人群的主要通勤方式，所以地鐵的發(fā)展對北京租賃市場的影響最大，主要的租賃區(qū)域也都集中在地鐵沿線。當(dāng)然，房屋本身的裝修配套以及周圍的生活配套也對租金有重要影響。

從五環(huán)內(nèi)來看，北京南部區(qū)域的租賃價(jià)格相比而言是較低的。五環(huán)外北部、東部由于地鐵發(fā)展較早，小區(qū)更成熟，所以目前也聚集了大量的租賃人群，但北部的租賃價(jià)格相對更低。如今，南部區(qū)域因地鐵的貫通也在逐步發(fā)展?？偟恼f來，在遠(yuǎn)郊的一些新興區(qū)域，小區(qū)開發(fā)成熟度高、周邊配套較為完善，租金相對更低，地鐵通勤也較為方便，其租賃的性價(jià)比相比五環(huán)內(nèi)的很多區(qū)域反而更高。