近日，短短兩天之內(nèi)發(fā)生的兩起收購(gòu)案例引發(fā)了業(yè)界關(guān)注。一是綠城陽(yáng)光收購(gòu)中投發(fā)展94%股權(quán)，另一宗則是一天后中民投出資30.14億元收購(gòu)億達(dá)中國(guó)53%股權(quán)?？此苾善鸩煌氖召?gòu)，但背后卻又有著共同點(diǎn)，中投發(fā)展和億達(dá)中國(guó)均為國(guó)內(nèi)知名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，業(yè)內(nèi)人士分析，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的到來(lái)，房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將是一個(gè)新的方向。

交易不斷

11月16日，中投發(fā)展作價(jià)26.8億元向公司原股東綠城陽(yáng)光出售94%股權(quán)，成交價(jià)格與12.04億元的起始價(jià)相比，也實(shí)現(xiàn)了122.59%的溢價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示，溢價(jià)率正顯示了中投發(fā)展的含金量。統(tǒng)計(jì)顯示，中投發(fā)展目前正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有7個(gè)，其中不少項(xiàng)目位于京津冀區(qū)域，屬于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，存在不小增值空間。

另一家收購(gòu)則是與大連知名園區(qū)開(kāi)發(fā)商億達(dá)中國(guó)有關(guān)。11月18日下午，億達(dá)中國(guó)控股有限公司和中民投旗下嘉佑（國(guó)際）投資有限公司聯(lián)合發(fā)布公告，因?qū)O蔭環(huán)為要約人最終控股公司董事且賣(mài)方由孫蔭環(huán)全資擁有，故要約人嘉佑及一致行動(dòng)人已持有億達(dá)中國(guó)62.36%的股份，同時(shí)，匯豐銀行代表要約人發(fā)出全面要約收購(gòu)，擬收購(gòu)億達(dá)中國(guó)全部股份。

資料顯示，被收購(gòu)的億達(dá)為國(guó)內(nèi)知名園區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商。該公司從2003年以來(lái)，在北京、上海、天津、深圳、武漢、蘇州、成都、大連等地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)了多個(gè)軟件園和科技園。

資本新風(fēng)口

一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人士表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值正在被眾多大型房企以及資本市場(chǎng)所關(guān)注。尤其是隨著近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，住宅需求逐漸回歸理性，開(kāi)發(fā)商亟須新的企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。由此，借助較低成本即可取得大量土地開(kāi)發(fā)權(quán)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入龍頭房企的視野。包括綠地、萬(wàn)科、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、首創(chuàng)、中糧、復(fù)星、華潤(rùn)等各大房企也都紛紛從住宅市場(chǎng)進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一時(shí)間幾乎成為行業(yè)的新風(fēng)口。

“華夏幸福的成功經(jīng)驗(yàn)也是讓眾多企業(yè)涌向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要原因。”一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家分析，作為行業(yè)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP開(kāi)發(fā)模式的代表公司，華夏幸福在2015年全年銷(xiāo)售額達(dá)723.53億元，較2014年大幅上漲41.17%；公司2016年前9月共完成銷(xiāo)售額892.87億元，比2015年同期增長(zhǎng)91.44%，已超過(guò)其全年870億元目標(biāo)。該公司今年很可能成為首家突破千億的以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為房企輸出過(guò)剩產(chǎn)能或轉(zhuǎn)移過(guò)剩產(chǎn)能的一個(gè)平臺(tái)。對(duì)于企業(yè)而言，能否產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的收益是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否成為開(kāi)發(fā)商將其列為企業(yè)多元戰(zhàn)略重要支點(diǎn)的關(guān)鍵因素。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式與傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)不同，土地和融資的低成本是先天優(yōu)勢(shì)。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能給地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)明顯效益，地方政府通常采取激勵(lì)態(tài)度，因此，低價(jià)或免費(fèi)土地出讓都并不少見(jiàn)。其次，在目前銀根有所收緊的預(yù)期下，流入住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的貸款正在被收緊，開(kāi)發(fā)商面臨融資成本上漲的風(fēng)險(xiǎn)，但園區(qū)類(lèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的融資渠道則相對(duì)寬松，而且明顯低于傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資成本。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在盈利模式上也比較多元，可以通過(guò)一二級(jí)開(kāi)發(fā)收益、成本+利潤(rùn)的補(bǔ)償以及園區(qū)出租、服務(wù)、金融等取得收益。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之困

即便如此，迎來(lái)風(fēng)口的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍然面臨風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，無(wú)論是中投發(fā)展還是億達(dá)中國(guó)，兩家知名園區(qū)開(kāi)發(fā)商如果發(fā)展順利也不會(huì)淪落到出讓企業(yè)股權(quán)。中投發(fā)展今年1-7月的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，其營(yíng)業(yè)收入約21.04億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5975萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為虧損約2409萬(wàn)元；億達(dá)集團(tuán)2015年的資本負(fù)債率則高達(dá)137.3%。

相關(guān)人士指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)是政府和企業(yè)。他們的投資與普通住宅客戶(hù)相比更為理性，對(duì)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)的要求更高，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度大，而且相比普通住宅開(kāi)發(fā)，還涉及融資、開(kāi)發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收等眾多因素，進(jìn)入的門(mén)檻比較高。尤其是對(duì)于缺乏產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商而言，項(xiàng)目的前期定位立項(xiàng)更是個(gè)難題，定位準(zhǔn)確與否甚至能決定項(xiàng)目未來(lái)的生死。

此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分化的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從業(yè)人員的熟識(shí)度和專(zhuān)業(yè)化程度上仍面臨起步階段的不足。目前來(lái)看，大型專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)定位研發(fā)人員都達(dá)到數(shù)百人，而剛進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可能只有十幾個(gè)人的團(tuán)隊(duì)。由此，借助收購(gòu)有經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的股權(quán)，采取借船出海的策略才是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)行業(yè)探索轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)短期見(jiàn)效的最直接手段。