“十一”前后，國(guó)內(nèi)20余個(gè)城市相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策，出臺(tái)了涉及限貸、限購(gòu)、土地供應(yīng)、行業(yè)監(jiān)管等一系列措施，近期，上海、天津等城市再次升級(jí)調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從調(diào)控政策本身來看，“出手”調(diào)控的城市還將繼續(xù)增多，一些已出臺(tái)政策的城市還將繼續(xù)“打補(bǔ)丁”進(jìn)行升級(jí)。
不過，記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，部分城市調(diào)控力度仍顯不足，有的被認(rèn)為止于“蜻蜓點(diǎn)水”，顯示出這些地方調(diào)控主動(dòng)性較弱，更多是在中央施壓之后的被動(dòng)行為。
一是除一線城市和少數(shù)二三線城市外，不少城市調(diào)控強(qiáng)度有限。二是有的城市在政策執(zhí)行區(qū)域上留有不少“余地”。三是有的政策看似收緊，實(shí)則在個(gè)別細(xì)節(jié)有所松動(dòng)。
也有專家認(rèn)為，二線及以下城市總體力度不及上一輪，也為觀察調(diào)控效果留下了充足的“窗口期”，預(yù)留出了繼續(xù)從嚴(yán)“空間”，是本輪調(diào)控的特點(diǎn)之一。
同時(shí)，從調(diào)控效果來看，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)漲幅過快的城市的樓市交易量將逐步回落，房?jī)r(jià)也將在政策和預(yù)期的雙重影響下逐步企穩(wěn)并回落。
但也有不少受訪專家持“強(qiáng)效果、短周期”看法，認(rèn)為樓市出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌的可能性極小，更多的是引起購(gòu)房者策略轉(zhuǎn)變。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，樓市的市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)在明年，預(yù)計(jì)2017年第二季度部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。“但此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性的下跌。”
此外，一些城市尤其是三四線城市在去庫(kù)存壓力下，仍有望出臺(tái)寬松政策。“新政對(duì)樓市預(yù)期的影響巨大，一二線熱點(diǎn)城市迎來市場(chǎng)拐點(diǎn)后，有利于三四線城市加速去庫(kù)存。但一二線城市的資金有多少會(huì)實(shí)際流向三四線城市還有待觀察。”南京林業(yè)大學(xué)教授孟祥遠(yuǎn)說。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為，三四線城市還要進(jìn)一步提升城市吸引力。其中，提高農(nóng)民工等新市民進(jìn)城購(gòu)房意愿，推進(jìn)戶籍制度改革，提升公共服務(wù)將是三四線城市把握此次有利時(shí)機(jī)的關(guān)鍵。
專家還認(rèn)為，在細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，亟待完善長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
一是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。“房產(chǎn)中介的立法工作，我們呼吁了很多年，但一直很難推進(jìn)。” 深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)張媛說，在沒有法規(guī)法則的情況下，中介市場(chǎng)的混亂確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)起了推波助瀾的作用。
專家建議，加快推進(jìn)房產(chǎn)中介行業(yè)立法進(jìn)程，加強(qiáng)二手房掛牌的“房源編碼制度”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在加大打擊虛假宣傳的同時(shí)，從制度層面減少虛假房地產(chǎn)信息的操作空間。
二是加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)金融等金融創(chuàng)新的監(jiān)管力度，設(shè)置房地產(chǎn)與金融業(yè)的“防火墻”。不少業(yè)界人士認(rèn)為，要加強(qiáng)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)涉足金融產(chǎn)品的監(jiān)管，建議在后期調(diào)控中，警惕首付貸、房產(chǎn)眾籌的“變形”產(chǎn)品，避免投資者通過新興金融創(chuàng)新規(guī)避監(jiān)管。
三是創(chuàng)新土地供給模式，增大土地供應(yīng)、穩(wěn)定樓市供求關(guān)系。專家認(rèn)為，在城市更新土地供應(yīng)的方式方面，建議簡(jiǎn)化操作流程，減少審批時(shí)間，同時(shí)采用違建房改造成人才住房等方式，多措并舉加大土地供應(yīng)。
北京一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于具有一定規(guī)模的開發(fā)企業(yè)而言，最希望看到的是政策的持續(xù)穩(wěn)定。市場(chǎng)的大起大落，對(duì)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展百害無一利。
上述開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人表示，近幾年來北京的土地供應(yīng)十分緊張，導(dǎo)致的結(jié)果就是企業(yè)不惜成本搶地，也造就了一批“地王”。近期，北京“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊入市，雖然抑制了地王的誕生，但一些大型開發(fā)企業(yè)為了保持在一線城市的開發(fā)規(guī)模，為了生存發(fā)展，也會(huì)竭盡所能去拿地。在抑制“地王”的同時(shí)，保證供地規(guī)模才是穩(wěn)定市場(chǎng)的根本之策。
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