案情描述：

2016年12月X日，上海A女士同上海XX置業(yè)有限公司簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》一份，約定XX公司將位于嘉定區(qū)的商鋪一套出售給A女士。協(xié)議對(duì)商鋪的位置、價(jià)格、面積、付款方式等主要內(nèi)容進(jìn)行了約定，當(dāng)天A女士交納了10萬(wàn)元定金，作為7天后簽訂合同的擔(dān)保。接下來(lái)幾天，A女士陸續(xù)接到周邊朋友的通知，主要是說(shuō)這個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)存在問(wèn)題，并且提供了相關(guān)資料予以證實(shí)，A女士很苦惱，想要回10萬(wàn)元定金但擔(dān)心被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收，咨詢(xún)了周邊朋友后，又找到本所律師尋求幫助。

律師分析：

第一：本案中交納的10萬(wàn)元定金是立約定金，也叫訂約定金，是指是當(dāng)事人在訂立主合同之前為擔(dān)保以后正式訂立主合同而約定交付的定金。若A女士拒絕訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；若開(kāi)發(fā)商拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

第二：具體到本案因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商手續(xù)、證件齊全，并且尚未到簽訂正式合同時(shí)間，因此，以合同條款沒(méi)有達(dá)成一致，最終沒(méi)有簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同為由，要求退還定金是最佳方案。

律師建議：

第一：合同約定簽約時(shí)間必須到開(kāi)發(fā)商處來(lái)簽訂合同；

第二：構(gòu)成正式合同主要條款的內(nèi)容，包括定金合同約定的合同條款和開(kāi)發(fā)商承諾的條款都要寫(xiě)入合同，反復(fù)磋商的過(guò)程也要保留證據(jù)。

第三：若因主要條款雙方?jīng)]能取得一致意見(jiàn)，而導(dǎo)致沒(méi)有簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將交納的定金如數(shù)退還。

法律依據(jù)：

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

作者：王俊偉  上海歐澤律師事務(wù)所