在內地融資渠道日益收緊的背景下，房企海外融資窗口似乎又已開啟。
今年三季度晉身銷售前三的千億房企碧桂園，剛剛發(fā)行了一筆美元優(yōu)先票據(jù)，這與今年以來房企紛紛贖回美元債的情況形成顯著對比。
事實上，在當前美元升值、人民幣匯率波動還未結束的背景下，發(fā)行美元債并非最優(yōu)之選。但對房企來說，國內融資收緊已成定局，部分公司不得不轉向海外。
是在境內融資還是出海發(fā)債？房企融資路徑已發(fā)生了明顯分化。碧桂園此舉，折射了房地產行業(yè)資金狀況仍然緊張，在一定程度上，也代表了擁有多個海外項目的開發(fā)商的選擇。
房企轉向海外融資
12月7日，碧桂園（2007.HK）公告稱，發(fā)行3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，10年期，票息為5.625%。創(chuàng)碧桂園美元10年期優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的歷史最低成本。
碧桂園方面表示，目前美國進入加息周期，10年期國債利率持續(xù)上揚，導致長年期債券收益率攀升，市場波動性達歷史新高，投資者風險溢價偏好提高，在相對惡劣的高收益?zhèn)袌銮闆r下，公司完成此次美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行，并獲得投資人超額認購。
據(jù)悉，發(fā)行所得款項將用于為碧桂園若干現(xiàn)有債務再融資及作一般營運用途。
中原地產首席分析師張大偉指出，碧桂園此次發(fā)債和以前比利率的確低了，前幾年內地房企發(fā)10年期美元債利率基本都是7%-8%以上，但在人民幣匯率波動行情下，這個表面的利率不代表所有成本，5.6%綜合來算并不低。
對比碧桂園2015-2016年在國內發(fā)行的公司債，利率在3.2%-4.75%之間，此次美元債成本也確實不低。
不過除此之外，碧桂園12月8日還與13家中、外、港資銀行簽訂一筆相當于15億美元的港元及美元雙幣4年期的俱樂部貸款協(xié)議。該筆貸款綜合財務成本為港元同行拆息（HIBOR）或倫敦美元同行拆息（LIBOR）加3.20%，要比美元債低。
張大偉認為，碧桂園發(fā)美元債利率遠高于國內發(fā)債，選擇發(fā)債的主要原因還是海外有項目，以及現(xiàn)在國內發(fā)債難度越來越大。
在碧桂園之前，12月2日，同在香港上市的融信中國（3301.HK）也發(fā)行了年息6.95%、期限兩年的1.75億美元債券，并在新加坡交易所上市。
盡管融信中國的發(fā)債利率高于碧桂園，也高于其在國內發(fā)債，但依然比2015年之前的美元債要低，算上匯率因素，可能接近于兩年前的美元債利率。
碧桂園和融信，一個擁有諸多海外開發(fā)項目，一個資金鏈較緊，基本代表了當前兩類去海外發(fā)債的房企。
深圳一位大型開發(fā)商內部人士認為，碧桂園和融信的做法，是否代表了房企海外發(fā)債重啟，以及后續(xù)是否有其他公司跟進，還需要繼續(xù)觀察。不過其告訴21世紀經濟報道記者，該公司目前沒有去海外發(fā)債的打算，美元債成本太高，而該公司在內地仍有融資途徑可以選擇。
資金鏈吃緊
一面是碧桂園等重啟美元債，一面是房企不斷贖回美元債，以規(guī)避匯率損失。
11月28日，龍湖地產披露，其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據(jù)，所有于贖回日期償付的票據(jù)贖回價累計為4.17億美元，利率為6.875%。
瑞景控股于11月14日以2190萬美元的總代價，贖回本金總額為2050萬美元的部分2018年票據(jù)；合景泰富也在11月贖回本金總額4億美元的所有未償還2012年票據(jù)，另加贖回日期的適用溢價約1723.19萬美元及利息約706.67萬美元。
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅11月來，房企提前贖回美元債務已經超過10億美元。從趨勢看，隨著美元走強，房企贖回的速度還在加快。
在過去5年中，內地房企海外發(fā)債規(guī)模驚人，21世紀經濟報道記者統(tǒng)計顯示，除去中海外、華潤、萬科、龍湖這幾家，美元債利率一般在7%-13%。
隨著美元升值，以美元計價的債務成本不斷提高。按照目前匯率水平計算，發(fā)債利率較高的房企實際資金成本將上升至15%以上；即使是原本利率較低的房企，其融資成本也將上升至10%以上。所以大部分房企要提前贖回這些美元債。
數(shù)據(jù)顯示，內地房企美元債的償還壓力將在未來四年內出現(xiàn)，2016年將有約63億美元債券到期，將是2015年到期債券規(guī)模的兩倍。
與此同時，房企面臨的整體融資環(huán)境已發(fā)生巨大變化，尤其是資金成本低廉的公司債大幅收緊。
從資金成本看，支持2016年房地產市場火熱的主要原因，就是房企的各種渠道低價格資金，在內地發(fā)行債券是其中成本最低的資金來源。
但9月底以來，滬深交易所重申了房企發(fā)債條件，實行監(jiān)管升級。根據(jù)方案，發(fā)債主體評級須達到AA級及以上，且滿足其他四類條件的其中之一；此外，發(fā)債房企還將實行分類管理，正常類、關注類可正常發(fā)行，風險類企業(yè)發(fā)債將受限。
這意味著，房企發(fā)債用于購置土地、到H股上市等融資渠道都將行不通了。
頻繁發(fā)債也令房企負債率普遍升高。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，房地產行業(yè)的資產負債率已升至81.33%，相比去年末上升3.87%。有息負債方面，恒大以3812.61億元成為Top10排名中有息負債最高的房企，有息負債占總債務額接近50%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，房企境內發(fā)債遇阻，短期償債壓力加大，后期投融期限錯配風險將會暴露。
多位房企人士告訴21世紀經濟報道記者，現(xiàn)在國內發(fā)公司債已經很難。尤其9月底至10月調控之后，房企債券融資難度明顯加大。10月發(fā)債684億，11月降到288.3億，10-11月的發(fā)債融資額，相比8-9月下調了57%。在此之前的三季度，房企單月發(fā)債都在千億以上。
一名投資機構人士透露，多家房企擬于11月初在境內發(fā)債，均沒有通過滬深交易所審核。
“未來根據(jù)信用評級，將有一部分房企可以繼續(xù)在國內相對低成本發(fā)債，一部分房企將不得不轉尋海外融資或信托、資管等更高成本的融資。”上述人士指出。
張大偉認為，從各地樓市調控看，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，預計房企資金還會繼續(xù)受到壓力。對房企來說，未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，加快銷售回籠資金將成為大部分房企的選擇。
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