海通證券發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)報告稱，根據(jù)過往政府表態(tài)和當(dāng)前行業(yè)發(fā)展階段，構(gòu)建多層次供應(yīng)體系，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進(jìn)仍是趨勢。
受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控影響，11月，全國土地平均購置價格環(huán)比明顯下滑。
12月13日，國家統(tǒng)計局公布了11月全國房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2個百分點(diǎn)；土地成交價款7777億元，增長21.4%，增速提高4.7個百分點(diǎn)。
其中土地購置面積降幅持續(xù)收窄，價格增長則進(jìn)一步擴(kuò)大，一些機(jī)構(gòu)分析，土地市場仍處在量價齊漲局面。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，在防止土地市場泡沫進(jìn)一步推升房地產(chǎn)泡沫的政策思路下，尤其在熱點(diǎn)城市，土地供應(yīng)政策和機(jī)制正在發(fā)生改變。
土地市場降溫仍未夠
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，作為調(diào)控重點(diǎn)的土地市場，降溫趨勢明顯。
根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降速連續(xù)第三個月收窄，比1-10月份收窄1.2個百分點(diǎn)。土地成交價款7777億元，增長21.4%，漲幅創(chuàng)下年內(nèi)新高。
而就11月當(dāng)月而言，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計，土地購置面積達(dá)到2173萬平方米，為今年6月份以來的新高。同時，當(dāng)月土地成交價款為1013億元，環(huán)比略有下滑。
根據(jù)上述數(shù)據(jù)測算，11月當(dāng)月土地平均購置價格為4661.8元/平方米，比10月的6109.4元/平方米，下降了約23.7%。這與10月份當(dāng)月土地購置價格環(huán)比增長約30.1%，形成較大落差。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，10、11兩月土地購置價格出現(xiàn)這樣的波動，主要是由于各熱點(diǎn)城市地方政府近期在拿地方面進(jìn)行了積極有效的政策管控，抑制了地價上漲趨勢。但這也導(dǎo)致部分熱點(diǎn)一二線城市的土地價格，上漲預(yù)期加大，如何從長效發(fā)展機(jī)制進(jìn)行土地價格的管控，值得各地土地交易和房企等部門的思考。
同時，一些機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場分化現(xiàn)象依舊明顯。
同策咨詢研究部發(fā)布的12月全國土地市場月報顯示，11月，除二線城市外，一線，三四線城市的宅地溢價率均呈現(xiàn)不同程度的上揚(yáng)。其中，一線城市本月溢價率為38%，二線城市本月雖下滑11個百分點(diǎn)至61%，仍處于高位，已連續(xù)9個月高于50%，遠(yuǎn)超一線城市；三四線城市的溢價水平較上個月也有所上揚(yáng)，本月達(dá)29%。
對此，新城控股高級副總裁歐陽捷在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，如果不能增加商品住宅的土地供應(yīng)，就難以避免房企拼命爭搶土地，土地的高溢價率也無法避免。
土地市場調(diào)控分化
全國不同地區(qū)樓市的進(jìn)一步分化，也使得各地的調(diào)控思路有所不同，在加大土地供應(yīng)、改善土地供應(yīng)模式和收緊土地出讓政策等手段中，各有側(cè)重。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，新一輪調(diào)控中，一些過去曾希望通過增大供地規(guī)?？刂频貎r的城市，在企業(yè)非理性拿地的逼迫下，開始采取行政手段，收緊土地出讓政策。
以合肥為例。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌介紹，今年上半年，合肥樓市火爆，為了防止地價泡沫進(jìn)一步推高房價，當(dāng)?shù)卣?月曾出臺加大住宅用地供應(yīng)計劃，提出下半年每月推出1000畝住宅用地，10月又提出年內(nèi)再供應(yīng)5000畝。
不過，住宅用地供應(yīng)兩度加碼，都未能抑制市場拿地?zé)崆椋虼耍?1月，合肥開始采取并聯(lián)拍賣、最高限價、搖號拍地的組合方式。規(guī)定多塊土地出讓同時進(jìn)行，且開發(fā)商只能參與其中1宗居住用地的競買；地塊價格不得高于或等于地塊所在區(qū)域歷史最高成交價，最高有效報價者有相同的，直接通過電子搖號的方式?jīng)Q出最后的競得房企。
這一政策效果顯著，11月30日，合肥拍賣8宗地塊，其中6宗在最高限價前結(jié)束拍賣。
而對于一直以來，就存在著土地供應(yīng)嚴(yán)重不足、高價地頻出導(dǎo)致土地出讓政策偏緊的一線城市來說，在新一輪調(diào)控后，其住宅用地供應(yīng)，節(jié)奏明顯加快。
上述同策咨詢報告顯示，11月，一線城市住宅用地成交26宗、172萬平米，成交塊數(shù)較上個月增加19宗，成交面積環(huán)比大幅上揚(yáng)5.35倍。
以2016年住宅用地市場已實際落幕的北京為例，9月份以來，北京陸續(xù)成交了6宗含住宅用地的建設(shè)用地，面積達(dá)到了39.93萬平方米，接近全年此類用地面積的一半。
同時，北京年末推出企業(yè)自持商品住房地塊，探索長租模式和住宅供地體制改革，也被認(rèn)為是土地市場調(diào)控政策轉(zhuǎn)變的信號。
12月11日，海通證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)報告稱，根據(jù)過往政府表態(tài)和當(dāng)前行業(yè)發(fā)展階段，構(gòu)建多層次供應(yīng)體系，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進(jìn)仍是趨勢。
報告認(rèn)為，目前絕大部分購買者的購房需求和購買能力均不屬于高端市場，對于中端和低端要堅持市場和行政保障并存的調(diào)控形式。未來可嘗試采取增加保有環(huán)節(jié)成本，或者是加大交易稅等手段增加高端需求的潛在成本，間接補(bǔ)貼租賃房市場。與此同時，加大普通住房和保障房市場土地供應(yīng)，滿足市場正常的剛性需求和改善需求。對于本身已經(jīng)無能力進(jìn)入商品化市場的購買者，通過保障房、公租房等非市場化手段解決其居住問題。
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