房地產(chǎn)的政策疏導就是把更多資本疏導到股市，但絕不是簡單地在A股市場再“吹泡沫”，而是擴寬企業(yè)和居民的“類儲蓄”投資渠道。
2016年的中秋和國慶，樓市的火爆再次引發(fā)各界討論。其中，10月13日深圳市對轄區(qū)內(nèi)近20個在售樓盤進行了突擊檢查，搜出大量離婚證和假公章，更是震驚全國。政府對控制房價非理性上漲而做出的努力，除了全面限購和打擊違法違規(guī)，更重要的是從思想上正視房地產(chǎn)上漲背后的資產(chǎn)價格邏輯，從政策層面通過擴寬企業(yè)和居民投資渠道，以平抑過快上漲的“貨幣化”房地產(chǎn)價格。當然，對于幾個月來不溫不火的A股市場，房地產(chǎn)的調(diào)控則帶來了資金面的好轉(zhuǎn)預期，真是“幾家歡樂幾家愁”。
過去三十年，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與經(jīng)濟騰飛相輔相成；但是，隨著居民財富積累和城鎮(zhèn)化進程深入，一二線城市房價已經(jīng)從“經(jīng)濟現(xiàn)象”演化為“貨幣現(xiàn)象”，房地產(chǎn)相關(guān)債務也已經(jīng)成為中國未來金融危機的最大潛在風險。當然，不同于美國次貸危機，中國房地產(chǎn)不良債務風險并不在買房者一端，而是集中于房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府投融資平臺債務，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家都需要轉(zhuǎn)型升級。
2016年加速上漲的中國房價，從根本上依然是一個“貨幣現(xiàn)象”。如果非要找出本輪價格上漲的新特點，無非就是上漲的城市范圍更寬、背后全球流動性泛濫的影響更大。次貸危機后，不僅美國，歐洲和日本以及相當多的負利率國家，都面臨實體經(jīng)濟增長動力不足、工業(yè)產(chǎn)能過剩的窘?jīng)r，被迫通過政府負債的低利率來置換居民或企業(yè)的不良債務問題，導致資本市場出現(xiàn)了大量的廉價資金無處配置，而涌向諸如國債、黃金、中心城市房地產(chǎn)等低風險資產(chǎn)是必然結(jié)果。
2015年12月末廣義貨幣供應量（M2）同比增長13.3%。反映房地產(chǎn)消費者情緒的60樣本城市商品房銷售面積較去年同期上漲15.02%——房價上漲稍高于貨幣發(fā)放速度，但趨勢大體一致。房地產(chǎn)漲幅較快主要因為居民投資渠道的閉塞以及實體經(jīng)濟不振；同時，寬松的貨幣環(huán)境也降低了房地產(chǎn)投資的門檻。截止到今年７月，全國首套房平均貸款利率降至4.44%。銀行業(yè)在資產(chǎn)慌的年代也找不到資產(chǎn)比個人房貸更安全優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)——房地產(chǎn)無奈變成了國人的“存錢罐”。
任何資產(chǎn)價格的高度離不開貨幣的支持，目前全球性的貨幣寬松狀態(tài)有望延續(xù)，國內(nèi)的房地產(chǎn)分化有望向全球延展。以目前房價收入比來看，北京、上海和深圳等一線城市及部分強二線城市的房價水平，已遠遠超過了當?shù)鼐用竦娜司芍涫杖胨?，體現(xiàn)了外來居民購房的門檻過高，不利勞動力要素的自由流動，這確與我國供給側(cè)改革的初衷相違背。
人民幣加入SDR后國際化向資本市場延展，在某種程度上給予了一線城市房價上漲更多動力：過去二十年是全國的高凈值人群想在京滬深有自己的房子，未來二十年更多的世界高凈值人群看到中國政治經(jīng)濟影響力擴大，都希望到中國的世界級城市投資置業(yè)，這是中國經(jīng)濟地位不斷增強以及龐大的市場資源和產(chǎn)業(yè)集聚的結(jié)果。
歸根到底，投資于房地產(chǎn)的企業(yè)和個人更多的還是尋找“類儲蓄”的安全資產(chǎn)，這與中國A股市場散戶為主的資產(chǎn)配置需求并不匹配。從長期資產(chǎn)配置和經(jīng)濟發(fā)展角度看，作為連接實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟的股票市場，如果想吸引到長期的價值投資型資本，還需要更多“自內(nèi)而外”的供給側(cè)改革，形成價廉物美的資產(chǎn)“池子”。
2016年兩會政府工作報告，李克強總理四次提到“完善多層資本市場”，可謂是當前中國股票市場供給側(cè)改革的首要目標。其中，已經(jīng)有近萬家上市公司的新三板市場，以及各省依次建立區(qū)域股權(quán)市場，是中國多層次資本市場的最重要改革領域。近期新三板創(chuàng)新層的企業(yè)定向增發(fā)已經(jīng)超預期“火爆”，說明先知先覺的價值投資者已經(jīng)意識到機遇，轉(zhuǎn)移樓市冗余的流動性。
對于貨幣當局和監(jiān)管機構(gòu)，房地產(chǎn)的政策疏導就是把更多資本疏導到股市，但絕不是簡單地在A股市場再“吹泡沫”，而是擴寬企業(yè)和居民的“類儲蓄”投資渠道，特別是那些主業(yè)清晰、受益于消費升級和創(chuàng)新驅(qū)動、基本面優(yōu)良的成長型“中小微”公司，即便是在新三板或區(qū)域股權(quán)市場上市，也應該在加強對金融中介機構(gòu)的監(jiān)管前提下，設法讓普通投資者可以涉足。
□許維鴻（中航證券首席經(jīng)濟學家）
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